《金地战略支撑体系开发效率.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金地战略支撑体系开发效率.ppt（40页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、,科学筑家,The Science of Living,战略支撑体系-开发效率,集团经营10年规划 -节选,依据,一、总述,开发效率,一、总述,结合业务流程开展,由人力资源部牵头,由子公司主导,标准化,创新,途径,标准化 1、快速复制 2、保证操作水准均质化； 3、减少犯错率 4、降低管理成本和建造成本,创新 1、增加产品附加值 2、提升操作水准,提升开发效率,一、总述,意义,二、工作建议书 1、管理标准化-流程优化,1)三年规划 2)06年工作分解,标准化是工业化的基本特征,06年,规范化执行,持续优化改进,卓越流程再造,07年,08年,1、流程优化-3年规划,完成全集团的业务流程优化文件成
2、果编制； 完成集团范围内的业务流程的推广与执行； 建立一套全集团的业务流程监控体系；并完成全集团的流程审核工作； 建立产品设计创新机制和新技术应用模式；,提出业务流程持续完善保障制度和全面的业务管理创新机制； 全集团根据执行与审核情况，进行流程文件体系的持续优化改进；,形成具有金地特色的、卓越的标准业务流程。,集团,子公司,2、2006年流程优化工作分解,业务操作IT化,1）概念及意义 2）06年重点工作 3）三年规划 4）06年工作分解,1）概念及意义,概念 将项目业务流程的流转从传统的手工操作最大限度地转变为网络流转，是一种生产方式的革新。 意义 消除时空差距带来的负面效率因素； 减少重复
3、性的手工工作量，大幅提高人均开发效能； 有利于在项目操作中捆绑知识，是对知识管理工作所带来知识价值的体现；,2）06年重点工作,IT化设计管理系统专业网站将和项目网站结合，其中设计变更系统放入项目网站,一、设计关键节点管理系统 将集团目前的设计监控关键节点IT化，便于对项目操作的监控和及时跟踪；（让电脑代替人） 根据各设计阶段的成果标准，控制设计操作水平，形成项目备案库。便于各公司操作经验和资料的积累，及全集团范围的知识共享。 二、户型信息应用系统： 积累户型资料，在策划阶段提取运用，并在概念规划阶段创新性借鉴； 三、设计变更与现场签证管理系统： 根据流程提供统一的平台，提高工作效率，同时达到
4、对变更涉及成本等的及时跟踪和控制； 四、部品应用与供应商管理系统： 在设计各阶段提供部品选择，形成部品清单，并完成招投标和供应商管理的功能； 五、设计资源管理系统： 完成对设计资源的管理工作，包括比选和评价以及积累等功能。,2）06年重点工作续,标准化是工业化的基本特征,06年,启动,推广,普及,07年,08年,3）业务操作IT化-3年规划,设计关键业务流程IT化率：70 其它关键业务流程IT化率：25,设计关键业务流程IT化率：85 其它关键业务流程IT化率：60,建设IT化设计管理平台，设计关键业务流程IT化率：30,4）2006年工作分解,搭建操作平台 设计关键节点管理系统 ;户型信息应
5、用系统； 设计变更与现场签证管理系统； 部品应用与供应商管理系统； 设计资源管理系统； 建立鼓励使用各系统的奖励和惩罚办法并实施； 完成各系统的推广应用。,参与操作平台建设； 按照各系统的开发进度，完成涉及到的流程修订和编制工作； 负责组织并培训各自子公司相关人员使用系统；执行各系统的推广实施工作； 组织实施系统在子公司新项目中运用，完善并维护信息，提出改进建议。 （涉及公司深圳、武汉、北京和上海）,业务操作IT化,集团,子公司,二、工作建议书 3、产品标准化-标准化设计,1）标准化的意义 2）“标准化”概念 3）三年规划 4）七年展望 5）06年工作分解 6）操作方案 7）标准化体系 8）成
6、果标准 9）操作流程,1）标准化的意义,中式快餐vs麦当劳 现象： 中式快餐占快餐市场份额85%，利润额却不足 麦当劳(中国）的1/160； 启示： 管理流程化：对生产原料采购及炒、蒸、焖等生产过程统一标准； 产品定型化：形成相对固定的产品；,2）“标准化”概念,标准化前 离散,标准化中 成核,标准化后 规则,标准化 为在一定的范围内获得最佳秩序，对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使用的规则的活动。 包括制定、发布及实施标准的过程。,标准 为在一定的范围内获得最佳秩序，对活动或其结果规定共同的和重复使用的规则、导则或特性的文件。,标准化的演变,3）三年规划(20062008),标准化是工业化
7、的基本特征,06年,推广,普及,07年,08年,起步,操作一个项目作样板示范； 建立标准化体系； 整合区域内通用部品及标准构造并初步应用,固化标准化的项目开发模式，实现： 标准构造率30% 部品通用率30% 设计标准化率15%,全面实施标准化的项目开发模式： 标准构造率60% 部品通用率60% 设计标准化率30%,注：1、设计标准化率：标准化产品的建筑面积/项目总建筑面积； 2、部品通用率：通用部品项/项目总部品项； 3、标准构造率：同2类似；,4）7年展望（20092015）,考虑到主打产品与个性化产品的比率， 标准化成果的比例稳定在7080%之间，较 为合理。,注：1、设计标准化率：标准化
8、产品的建筑面积/项目总建筑面积； 2、部品通用率：通用部品项/项目总部品项； 3、标准构造率：同2类似；,5）06年工作分解,建立标准化体系，形成操作流程； 制定成果标准、模板； 通过技术参与，推动某一项目的标准化进程； 整合并推广集团通用的标准化成果-设计资源、部品及构造等；,区域内标准户型、构造和通用部品的总结、管理，并在项目中应用及推广-用集团统一的平台及标准； 分类产品的产品标准、设计指引的制定； 区域内项目在条件类似时须进行借鉴式设计 在土地拓展及策划阶段以标准化的思路为导向； 区域内形成设计、施工、监理的外部资源库，并在评估基础上形成战略合作伙伴；,标准化设计,集团,子公司,负责总
9、体标准化进程的制定与各年度目标的分解,负责总体目标下的分工协作与落实,6）操作方案,方案1-”完全“标准化 选取2-3个项目，结合其共性特征进行一体化设计； 方案2”借鉴”标准化 各个区域内对新项目借鉴其他已建成的类似项目，形成标准化设计；,鉴于目前现状，从操作可实现性的角度，建议采用方案2。 例如：1、华南地区增城项目的townhouse可借鉴上海格 林世界二期；高层产品可借鉴香密山。 2、华北地区马驹桥项目的小高层可借鉴天津双 港项目。 最终如何借鉴由区域公司确定，集团提供操作思路及成果 标准。,项目1,项目2,项目2,统一定制,项目1,产品1,产品2,项目2,产品1,后者借鉴前者,产品x
10、,7）标准化体系,标准化产品系列,华南地区,华东、中地区,华北地区,东北地区,西南地区,高层公寓,情景花园,联排别墅,多层公寓,独立别墅,老年住宅,8）成果标准,实施方案 标准组团 底层平面 剖面图 管理示意图 交通分析图 标准户型 单元组各层平面 单元组合剖面 典型户型放大平面 单元入口放大图 结构户型梁板图 设备专业户型平面图 施工图建筑 标准构造图 厨卫放大平面 核心筒放大平面 楼梯间详图 阳台放大平面及详图 屋面构造做法 外墙构造做法 门窗构造做法 地下室构造做法 道路、广场做法 总图装置做法,通用成果-设计,标准产品配置标准 施工图设计指导书,营销配合资料及产品说明 通用部品的技术标
11、准及设计定板,通用输入条件,通用成果-其他,获取土地,产品策划,标准产品策划书,标准组团设计图,标准户型设计图,标准构造,通用部品定板,概念规划阶段,实施方案阶段,施工图阶段,论证阶段,户型设计,规划设计,概念规划成果,单体深化,立面设计,部品调研,实施方案成果,基础设计,总图、建筑、设备配合设计,施工图成果,9）操作流程（简图）,构造设计,部品定型,标准成果,一般性操作,规划调整,注：项目完整的成果标准,二、工作建议书 4、战略采购,1)三年规划 2)06年工作分解,1)战略采购-三年规划,标准化是工业化的基本特征,06年,提升,成熟,07年,08年,扩大采购量4-6项； 完成05年采购项在
12、项目中的实施 形成系统的战略采购工作流程；,巩固,构建全面及层次化的战略采购模式,逐步实现网上招投标管理； 集中采购率：30%;（集团采购及区域采购）,2）06年工作分解,完成46项部品的集团采购 对子公司战略采购与供应商管理的培训 协调集团采购与区域采购的关系 战略供应商的管理与评估,集团,子公司,配合制定部品技术标准、工程安装标准等技术文件 区域化采购的实施2-3项 05年3项集团采购部品在06年新项目中的落实,三、开发成效预测,1、设计周期缩短 2、设计变更率降低 3、采购成本降低 4、人均开发面积提高 5、平均售价提高,1、设计周期缩短,-现状及历史数据,注：1、拿地时间的确定： 深圳
13、樊震东提供，上海吴立平提供；其他根据地价款支付开始时间； 2、施工数据及设计时间数据咨询子公司相关人员； 3、历年平均值：约300天，05年平均值：246天；最高值：210天；,210,1、设计周期缩短,集团06年基准（上图）,理想状态的标准化：项 目中所有产品的户型平 面、构造、部品均相同。,注：1、预测参考了行业内现状数据，并考虑了行业的整体发展及企业的内部积累。 2、周期均为自然天。,-0608年预测,2、设计变更率降低,注：参照了万科的有关数据，并结合发展趋势所做的预测。,设计变更率： 设计原因导致的签证总金额/总包工程合同金额,现状及历史数据,0608年预测,3、采购成本降低,注：1
14、、项目采购的金额及节约金额统一按2000元/M的建安成本考虑，并已根据集 团经营十年规划考虑了面积增长率。 2、06年08年单项材料节约的百分比是按市场状况及其它公司经验所推导， 05年由于所选战略采购材料的特殊性，其成本节约值低于市场平均水平。,4、人工效能提高,-现状及历史数据,注：1、各项统计数据为截至06年2月的即时值。 2、设计部总人数包括经理、秘书和各专业 人员,及项目中及项目公司的建筑师、工程师。,4、人工效能提高,其他公司设计系统人工效能（下表）,0608年预测,北京锋尚国际公寓”住宅科技“理念； 全球可持续发展联盟(AGS)组织在中国唯一提供技术支持和跟踪监测的房地产项目，在
15、国内第一次执行欧洲发达国家住宅性能标准。 低能耗公寓：保温隔热外建筑围护结构，配合置换式健康新风系统和混凝土采暖制冷系统、中央吸尘系统等三十余项建筑新技术。 自02年4月26日开盘，其售价、均价创京城西部最高记录，均价10260元。,5、平均售价提高,花园洋房比普通多层售价提高 万科普遍提高：30%； 金地武汉小城提高：约500元；,北京风尚公寓,万科武汉花园洋房,综合一览表,注：1、差值均为与现状值的比较； 2、周期缩短对IRR的影响与成本支出周期有关，如： 西安项目、东莞皇城、东莞小城项目设计周期提前30天将提升IRR0.61%。 宁波公交项目，由于成本支出周期较长，销售提前30天只有0.3%IRR的提高。 上述IRR估算按西安项目、东莞皇城、东莞小城项目的平均值为准。 3、 06年人均开发面积提高可节约人数计算的依据： 总开发面积以截止06年2月的统计数值为准。,实现目标需协调事宜,1）职责分工及KPI 分解 2）项目听证节点计划,1）职责分工及KPI分解,1）职责分工及KPI分解续,3）项目听证节点计划,谢谢！,