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1、考试复习题库精编合集2008年房地产估价师估价理论与方法模拟试卷考试复习题库精编合集2008年房地产估价师估价理论与方法模拟试卷1、【单选题】土地价格=房地净收率-()土地还原利率。1分A、土地净收益B、建筑物价格X建筑物还原利率C、建筑物总收益D、房地费用答案：B;2、【单选题】某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10，购买者自有资本要求的年收益率12，则该类房地产的资本化率为()。1分A、10.6B、11.4C、11.2D、10.8答案：A;3、【单选题】收益法公式成立的条件是()。1分A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零C、a
2、每年变化、有限年期、r每年不变且大于零D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零答案：A;4、【单选题】一般损坏房的成新度为()。1分A、4-6成B、5-7成C、4-5成D、5-6成答案：C;5、【单选题】某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12，土地资本化率10，则该宗房地产的总价值为()万元。1分A、417B、500C、460D、450答案：C;6、【单选题】用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、()个别因素修正。1分A、环境因素B、质量因素C、区域因素D、新旧程度答案：C;7、【单选题】用成本法评估旧建筑物的价格时，折
3、旧注重的应是建筑物价值的()。1分A、收回B、摊销C、减损D、补偿答案：C;8、【单选题】某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50，楼面地价100元平方米，则其土地单价为()元平方米。1分A、500B、200C、250D、100答案：C;9、【单选题】某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为()。1分A、N=t+nB、Nt+nC、Nt+nD、A.B.C都可能答案：D;10、【单选题】假设开发法中预期开发后的楼价不可用()求取。1分A、市场比较法B、收益法C、成本法D、长期趋势法答案：C;11、【单选题】一宗房地产交易
4、能够达成的充分条件是()。1分A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格答案：C;12、【单选题】对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用()。1分A、一般物价指数B、建筑材料价格指数C、房地产价格指数D、定额调整系数答案：C;13、【单选题】用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取()成本作为评估依据。1分A、类似房地产的客观B、类似房地产的最高C、类似房地产的最低D、该宗房地产的实际答案：A;14、【单选题】某类房地产199
5、4年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为()元平方米。1分A、2390B、2410C、2430D、2450答案：B;15、【单选题】某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为()。1分A、市场不景气B、该别墅区的环境条件变差C、该别墅区的单位开发成本降低D、开发商获得满意的利润即可答案：B;16、【单选题】用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用()正常利税。1分A、拆迁费用B、建造建筑物费用C、公共设施建设费用D、市
6、政设施建设费用答案：B;17、【单选题】某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为()万元。1分A、800B、900C、1000D、大于1000答案：D;18、【单选题】路线价法估价的第二个步骤应为()。1分A、设定标准深度B、求取路线价C、编制深度百分率表D、划分路线价区段答案：A;19、【单选题】某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50，土地单价为2500元平方米，则其楼面地价为()元平方米。1
7、分A、500B、2500C、1000D、1250答案：C;20、【单选题】某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8，建筑物资本化率为10，则该宗房地产的价值为()万元。1分A、130.0B、119.2C、117.5D、120.0答案：A;21、【单选题】采用()求取的年折旧额每年递减。1分A、成新折扣法B、偿债基金折旧法C、年数合计法D、直线折旧法答案：C;22、【单选题】楼面地价=土地单价()。1分A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率答案：D;23、【单选题】选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性
8、，是指所选取的可比实例应与估价对象处于()。1分A、同一地区B、同一城市C、同一供求范围内的类似地区D、A或C答案：D;24、【单选题】房地产价格实质上是房地产()的价格。1分A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C答案：B;25、【多选题】某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是()。2分A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理C、评估价格和成交价格都公平合理D、评估价格和成交价格都不公平合理答案：ABD26、【多选题】下列各种价格中肯定是事实的有()。2分A、不能作为可比实例的交易实例价格B、可比实例价格C、
9、非公平市价D、评估价格答案：ABC27、【多选题】下列说法正确的有：()。2分A、购买年是利息率的倒数B、购买年法是地租资本化的另一种表现C、购买年法实质是一种收益法D、购买年实际是预计的可获收益的年限答案：BC28、【多选题】估价报告书的内在质量取决于()。2分A、估价方法选择的正确性B、估价报告的文字表述水平C、估价结论的准确性D、估价报告书的格式答案：AC29、【多选题】估价报告书的内在质量包括()。2分A、估价结论的准确性B、文字表达水平C、估价方法选择的正确性D、参数确定的合理性答案：ACD30、【多选题】求取建筑物重新建造成本的方法有()。2分A、指数调整法B、实际观察法C、工料测
10、量法D、分部分项法答案：ACD31、【多选题】地价区段是根据()的原则来划分的。2分A、形状相似B、用途相似C、地价相近D、地段相连答案：BCD32、【多选题】建筑物的物质折旧包括()。2分A、有形损耗B、正常使用的磨损C、功能折旧D、意外的破坏损毁答案：ABD33、【多选题】各类房屋的残值率一般为：()。2分A、钢筋混凝土结构3B、砖木结构一等6C、砖混结构一等0D、简易结构0答案：BD34、【多选题】对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格，()。2分A、这三个价格应是相等的B、最后评估价格可采用这三个价格的平均值C、可采用这三个价格中某一个作为最终评估价格D、在这三个价格的基
11、础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定一个评估价格答案：BCD35、【多选题】对确定资本化率有参考依据的有()。2分A、折旧率B、物价指数C、银行贴现率D、投资回报率答案：CD36、【判断题】现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2，则可比实例的个别因素修正系数为100102。1分答案：错误37、【判断题】房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。1分答案：正确38、【判断题】购买年是预期估价对象可获得收益的年限。1分答案：正确39、【判断题】某宗房地产1994年1月初的价格为1000元平方米，1998年1月初的价格为1400元平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998年1月初的价格
12、变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元平方米。1分答案：正确40、【判断题】房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。1分答案：正确1、【判断题】成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。1分答案：正确2、【判断题】成本估价法又称重置成本法。1分答案：错误3、【判断题】若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。1分答案：正确4、【判断题】综合还原利率：土地还原利率建筑物还原利率。1分答案：错误5、【判断题】估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。1分答案：正确6、【判断题】某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元平方米1分答案：错误7、【判断题】估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。1分答案：错误8、【判断题】某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。1分答案：错误 21 / 21