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1、,东方国际文体休闲产业城总体规划设计方案汇报,阐述次序：,项目描述,目标拟定,设计理念,设计构思,具体规划方案,我们想建造什么？,国际文体休闲产业城,形成以文体批发，物流配送为产业核心，兼具 旅游休闲度假概念，功能复合的，预估实现 年利税约亿元的国际性文体休闲产业城。,案名释义,案名：“韵动城” 本项目以文化、体育产业为主导,形成集旅游、休闲、会展、服务、物流配送为一体的综合性复合多功能结合体。 “韵动”之一层含义为“运动”即指本项目是以运动文化为产业基础的,又“韵”字丰含中国传统文化之意韵之美,与朱家角渊源流传的千年文明相契合,又体现项目本身极负现代审美观念的景观规划与功能设计系统,符合联想
2、的引导性与主题性。 “城”强调项目功能的完整性与自我循环产业运作方式。,LOGO释义,采用中英文组合体现项目的国际性与现代感。运动人形“M”，在标志中引入图形符号，增强识别性与记忆联想。酒红与藏青，灰色调着力体现凝练与稳定性，使产业城的重量感得以表达。“韵动城”与变体“之”字活化局部元素，加英文与中文“文体产业城”文字准确表明项目属性。,未来的市场前景？,我们的目标,成为长江三角洲文体休闲类产品的 批发中心、展示中心、物流中心、研发中心。,成为青浦镇区域经济发展的核心支撑点， 成为青浦区工业园区的配套产业链， 创造经济利税的最大化原则。,构建“批发物流市场游玩小镇” 一体化，配套设施完备的小镇
3、格局 。,与朱家角相呼应，成为朱家角的旅游副中心， 实现资源共享与互补。,规划传承人文理念的理想型新生活方式， 最终形成繁荣的市场并汇聚人气,创造传统文化与国际先进理念相融合的 特色艺术新景观,一期形成产业核心的基础，二期完善酒店、仓储、 大型会展中心等物流配套，迅速巩固文体休闲产业 经济中心的地位。,它会对地区经济产生怎样的影响？,国际文体休闲产业城的成功运作对区域经济将起到强劲的 推动作用，为青浦区创造巨大的税收价值，并对完善区域 产业结构起到重要的作用。,项目价值模拟,项目一期建筑面积：280000平米； 二期：637500平米；共917500平米。 以每户平均面积150平米计算，共约6
4、116户； 假设每户月营业额万元，年万元； 项目年营业额：0000 x6116=亿元。 实现年利税约亿元。,它能成功的前提条件是什么？,发展以文体休闲类产业为定位特色 本项目正是契合了这一产业特色定位的产物形成文体休闲类产业的展示、交易、物流的平台。,青浦区产业特色定位,上海市大环境的支撑,国民经济持续快速增长。全年实现国内生产总值（GDP）6250.81亿元，按可比价格 计算，比上年增长11.8%。 财政收入增势良好。全年全市财政收入2828.87亿元，比上年增长28.5%。 投融资体制改革不断深化，固定资产投资总量再创历史新高。全年完成固定资产 投资2452.11亿元，比上年增长12.1%
5、，增幅比上年提高2.5个百分点，其中房地产 开发投资901.24亿元，比重为36.8%。 努力改善消费环境，不断加快布局结构和经营业态调整，商业企业的集聚、辐射能力 不断增强。全年实现国内商业增加值395.5亿元，比上年增长9%。 商业流通规模不断扩大。全年实现商品购进总额4872.01亿元，比上年增长10.3%； 商品销售总额5555.3亿元，增长10.6%，其中批发销售3565.06亿元，增长11.9%。,商品交易市场交易活跃。至年末，全市共有商品交易市场856个，全年成交额1650亿元，比 上年增长6.7%，其中农副产品市场成交额289亿元，增长8.3%。 交通运输、仓储和邮政业加快发展
6、，综合服务水平不断提高。全年实现交通运输、仓储和 邮政业增加值311.41亿元，比上年增长4.5%。 全年接待国际旅游入境人数319.87万人次，比上年下降14.1%。 城乡居民收入水平不断提高。全市职工年平均工资22160元，比上年增长13.8%。据抽样调 查，城市居民家庭人均年可支配收入14867元，比上年增长12.2%；农村居民家庭人均年可 支配收入6658元，增长7.2%。 房地产业保持持续快速发展。全年实现房地产业增加值461.88亿元，比上年增长13.7%。 房地产投资增长加快，市场供需总量相对均衡。全年完成房地产开发投资额901.24亿元， 比上年增长20.3%；商品房施工面积8
7、267.51万平方米，增长20.6%；竣工面积2491.84万平方 米，增长25.6%；商品房销售面积2376.4万平方米，增长20.5%。,宏观经济运行的主要呈现以下特点： 1）国民经济持续快速增长，增速加快 ； 2）工业产销两旺，效益良好； 3）第三产业受非典影响增速放缓，仍有亮点 ； 4）投资、出口需求增势强劲，再创新高； 5）市场销售保持平稳，恢复加快； 6）综合发展环境进一步改善，外商投资加快； 7）市场价格低位运行，保持稳定； 8）区县经济快速发展，活力增强；,国民经济良性运行，各项指标稳步增长，商业企业布局结构和经 营业态调整，集合、辐射能力不断加强，流通规模扩大，商品交 易活跃
8、，房地产市场投资加快，供求基本平衡，整个市场的优势 环境和商贸流通领域的规模化，效率化改革为项目的诞生营造良 好的发展趋势。,长三角的发展对项目的影响,生产、科研,休闲、研发、生产,分析：上海重点发展技术和知识密集型产业以 及金融、商贸和服务业。江苏和浙江努力提高 轻工业和纺织工业的技术水准和产品品质，重 点发展附加值高的轻纺产品，透过长江三角洲， 特别是浦东的开发，带动华东地区经济发展。,金融、贸易、 流通,上海在长江三角洲经济圈中定位于金融、商贸、流通服务， 目前正在加紧物流配送现代化建设，项目的开发契合时机， 又拥有江浙两省坚实的产业基础，有良好的前景。,上海市总体规划的影响,中心城规划
9、呈现 “多心、开敞”式 布局结构。中心 城规划为六个具 有综合功能的分区。,西分区：范围为普陀区、虹口区、闸北区和 嘉定区位于内外环线之间的区域。西分区与 北分区以沪太路为界，与南分区以延安西路 为界。主导功能为商贸、物贸、外贸、精细 化工、机械工业、仓储业和居住。,区域功能定位： 中央分区：范围为内环线以内，其主导功能定位于金融、贸易、信息、服务为主的第 三产业，配以居住、文化、游憩等功能，其中浦东陆家嘴核心地区和浦西外滩规划为 中央商务区。 北分区：范围为杨浦区、虹口区、闸北区和宝山区位于内环线之间的区域，主导功能 为城市型工业、科研、物资集散和居住。 西分区：范围为普陀区、虹口区、闸北区
10、和嘉定区位于内外环线之间的区域。西分区 与北分区以沪太路为界，与南分区以延安西路为界。主导功能为商贸、物贸、外贸、 精细化工、机械工业、仓储业和居住。 南分区：范围为徐汇区、闵行区、卢湾区、黄浦区和长宁区位于内环线之间的地 区，主导功能为商贸、展览、高新技术产业、科教和居住。,东北分区：为浦东新区内外环线之间的张家浜以北地区，主导功能为出口加工和居住、港口 运输、保税仓库。 东南分区：为浦东新区内外环线之间张家浜以南地区，主导功能为高科技产业和高质量居住。 分析：本项目地理位置与西、北分区地域联系最密切，与商贸、物贸、外贸、仓储、物资集散 的定位相吻合，可利用周边相对成熟的商贸环境及集聚效应的
11、产生。,上海市郊交通功能的完善,分析：上海西部完善的 陆路高速公路网络及未 来的轨道交通为项目创 造便利的交通环境。,青浦的区域规划的影响,“一城五片”的区域产业功能。 以青浦新城、市级工业园区为中心，重点发展工业、商业、房地产业城市服务业；东片接受 市中心城区辐射，重点发展电子信息产业，兼有城郊型特色居住及与之配套的商业、服务业； 东北片依托沪宁高速公路，接受汽车城辐射，重点发展汽车配件制造业； 中心抓住朱家角中心镇建设的契机，重点发展文体休闲用品制造业和旅游业、房地产业； 西片依托淀山湖资源优势，重点发展休闲旅游和生态型特点居住； 西南片依托沪杭高速公路，重点发展劳动密集型工业、现代农业和
12、生态林业。 从而形成全区三次产业的合理布局，形成既体现青浦区位优势，又符合上海世界城市发 展战略的“一业特强，多业并举”的组团状、多亮点的发展新格局。,青浦区产业结构图,青浦城区工业、商业、房地产业,朱家角文体、休闲制造、旅游、房地产,汽车配件制造,电子信息 特色居住,休闲、旅游生态居住,劳动密集型， 现代农业、生态林业,东部,东北部,西南部,西部,项目定位符合朱家角地域定位。,朱家角工业园区：规划范围东至河 流；西至朱枫公路；北至沪青平高 速公路；南至沈砖公路总建设用 地面平方公里，规划开发总面积 800公顷。其中，首期开发面积160 公顷，至2003年已完成首期开发， 二期、三期开发正在进
13、行，48家企 业已在园区落户，投资总额20亿元 人民币，区内职工总人数1500人。 目前置力于文体类休闲用品产业 开发。 项目与园区相邻，定位一致，互为 依托。,工业区,本项目对区域经济产生的影响,旅游,与朱家角现有旅游资源互为补充，成为朱家角旅游副中心，营造自然、产业旅游新概念。,产业,与朱家角工业园区相融合，形成长江三角洲文体产业基地。,物流,主要服务于区域的仓储物流系统，考虑引入第三方物流公司。,会展,以文体产业为主导，打造区域会展经济。,娱乐购物,形成区域娱乐购物新导向，游、乐、购融为一体。,它未来会形成怎样的氛围？,未来会形成的业态模拟,国际文体休闲产业城,文体休闲批发市场,文体批零
14、兼营市场,旅游购物步行街,特色酒店,家庭旅馆,特色餐饮美食,风情酒吧街,游船俱乐部,绿地休闲广场水景公园,小型运动游乐设施,江南特色批发集市,大型停车场,各类业态描述,第一类业态：批发市场商业,批发市场业态划分,A . 办公文具批发区（绘画用具、办公用品、教学用品、学生用品） B运动健身批发区（球类器材、健身器材、田径器材、场地器材） C娱乐户外批发区（成人类休闲玩具、户外运动装备器材、高尔夫等） D休闲用品批发区（运动品牌服装、箱包、鞋类、配饰）,第二类业态：世界知名文体品牌直销店商业,三层或双层联排，超大径深房 型设计。大气宽敞的店面设计 ，畔水而生的建筑形态，主要 针对零售业旅游购物者的
15、需求 。灵感来源于目前在美国很流 行的品牌直销店的概念，在这 里，你可以一边漫步在江南小 镇的风情水岸，一边欣赏美景 ，一边可以充分享受到淘货的 乐趣。在这里汇聚着全世界最 知名的运动文体品牌，而你又 只需花费大商场里五分之一， 甚至十分之一的价钱，就能买 到世界一线的品牌货。逛累了 ，坐坐船、或者是在水岸咖啡 馆消磨掉一段轻松的时光。,第三类业态：特色酒店商业,隐藏在湖岸边曲径通幽的花园 里，江南庭院形态，三至四层 的宜人设计，让你充分享受到 一种低调的奢侈。畔水而居， 让心灵彻底的放松与安静。白 天你可能在朱家角吃过了一顿 清爽的江南美食，恰巧周末里 你想找个地方远离城嚣，不希 望人多，而
16、又不太远，而且又 不是太贵。于是这里成了你的 临时停泊港。,第四类业态：娱乐休闲地带,朱家角的慵懒气质可能不再满 足你的好奇心与活力，于是你 顺道转个弯，在这里停留下来 。这里的娱乐休闲地带，带给 你的是一种全新的感受与彻底 放松与舒适的感觉。这里汇聚 着江南各地的特色美食，这里 藏着一些各俱特色的老茶馆、 风格另类的酒吧，这里有别致 家庭式旅馆、特色小酒店、这 里有水上玩的、另类的运动休 闲设施、这里有游乐场和绿地 公园、这里能买到最便宜的新 奇货。这样的地方，让人神往。,我们的建筑设计理念,我们的理念,以产品批发、展示、物流平台主题与休闲度假功能相对接 的“批发物流市场游玩小镇”复合概念开
17、发理念。,表现方式： 重视区域规划，强调从区域整体的高度审视和解决问题，整合开发主题 以人为中心，强调建成环境的宜人性以及对产品流通、展示、步行、观光、 旅游等功能的支持 商业价值的利润最大化原则 尊重历史与自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性 重视原型的研究，解构、重构、运用 混合利用，多样化，形成完善的小镇格局 重视细节与景观融入性的设计原则，生动致趣的空间感觉 突显水文化，以水为整个设计的源头与结点,我们的方向,形成具有活力、繁荣商业气氛的文体休闲产品物流中心、 展示中心、研发中心、批发中心。 形成特色宜人、景观融入与商业气氛营造的完美结合体。,设计程序线索,“批发物流市场游玩小镇”一体化功能线索 批发功能展示功能流通功能旅游购物功能 特色购物功能旅游观光功能度假式休闲娱 乐功能休闲餐饮功能特色酒店功能水上娱 乐功能运动休闲功能 混合利用 吸引人流 满足各类需求,项目详细规划方案展示,一期主要经济指标,项目有效用地面积：亩 总容积率： 总建筑面积：平方米 停车位：个 绿化率： 建筑覆盖率：,汇报完毕，请多指教！,