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1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产市场与市场运行(一)房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产市场与市场运行(一)房地产市场与市场运行(一)一、单项选择题问题:1. 关于房地产市场，下列说法不正确的是 。A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成答案:B问题:2.
2、是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.住房可支付性指数答案:A问题:3. 由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的 。A.基本因素B.首要因素C.一般因素D.重要因素答案:A问题:4. 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是 。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步答案:A问题:5. 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为
3、。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产众数价格答案:C问题:6. 随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈 波动趋势。A.向下B.平稳C.不稳定D.向上答案:D问题:7. 中国现有房地产租金统计，是基于 的统计。A.不同类型的房屋的中位数租金B.同类型的房屋的中位数租金C.各类物业平均租金D.同类型物业平均租金答案:C问题:8. 当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用 性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度从紧C.紧缩D.稳健答案:A问题:9. 当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用 性的货币政策和财政政策刺激经济增长。A.扩张B.
4、复苏C.紧缩D.稳健答案:C问题:10. 房地产市场的运行环境中， 涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境答案:B问题:11. 利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的 因素。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境答案:C问题:12. 在房地产产品的生产过程中， 一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。A.建筑师B.工程师C.造价工程师D.估价师及物业代理答案:A问题:13. 在房地产开发过程中， 主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本
5、控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。A.建筑师B.工程师C.造价工程师D.估价师及物业代理答案:C问题:14. 下列不属于房地产商业物业市场的是 。A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场答案:D问题:15. 下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是 。A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B.三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场答案:D问题:16. 需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况
6、发生在房地产市场自然周期的 。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案:B问题:17. 专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的 ，就是房地产市场自然周期中的平衡点。A.空置率B.长期平均空置率C.吸纳率D.长期平均吸纳率答案:B问题:18. 供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的 。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案:C问题:19. 物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的 。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案:D问题:20. 下
7、列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是 。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出答案:B问题:21. 在房地产产品
8、的生产过程中， 一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。A.建筑师B.工程师C.造价工程师D.估价师及物业代理答案:B问题:22. 是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。A.廉租住房B.经济适用住房C.商品住宅D.福利住房答案:B问题:23. 在房地产泡沫的成因中， 是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构过度放贷C.土地的稀缺性D.开发商之间的博弈答案:C问题:24. 中国现有房地产价格统计，是基于各类物业 的统计。A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格答
9、案:A问题:25. 由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈 的趋势。A.向上波动B.向下波动C.上下波动D.随机波动答案:A问题:26. 房地产市场也存在空间市场和 两个层面。A.资产市场B.资本市场C.信托市场D.证券市场答案:A二、多项选择题问题:1. 当承包商仅作为营造商时，其利润仅与 有关，承担的风险相对较少。A.土地成本B.建造成本C.资金筹措D.市场营销E.施工周期 A B C D E答案:BE问题:2. 国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有 几种。A.期内可供租售量/历史同期可供租售量B.实际价格/理论价格C.房地产价格指数/居民消费价格指数D.房地产投资需求/房
10、地产使用需求E.房地产价格增长率/实际GDP增长率 A B C D E答案:BCDE从房地产泡沫的成因入手，“实际价格/理论价格”、“房地产价格增长率/实际GDP增长率”、“房地产价格指数/居民消费价格指数”、“房价收入比”、“个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率”、“房地产投资需求/房地产使用需求”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。由于房地产泡沫问题的复杂性，很难用单一指标来衡量房地产市场上是否存在价格泡沫，因此国际上通常用综合上述指标构造出的房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度。问题:3. 北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的 标准划分的。A.按地
11、域细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易形式细分E.按目标市场细分 A B C D E答案:ABDE问题:4. 影响房地产市场发展的法律制度环境因素包括 。A.土地供给政策B.住房建设和住房消费政策C.房地产金融政策D.房地产产权与交易政策E.税收政策 A B C D E答案:ABCD问题:5. 下列属于竣工房屋价值的有 。A.竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值B.作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用C.厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装D.工艺设备基础的建造E.办公和生活用家具的购置等费
12、用 A B C D E答案:AB问题:6. 在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有 。A.未来预期收益变化B.获得金融机构融资的难易程度C.政府税收政策的影响D.土地供给的变化E.原用于其他方面资金的介入 A B C D E答案:ACDE问题:7. 国内生产总值有三种表现形态，即 。A.价值形态B.收入形态C.产品形态D.支出形态E.生产形态 A B C D E答案:ABC问题:8. 商品零售物价的变动直接影响到 。A.城乡居民的生活支出和国家的财政收入B.居民购买力和市场供需的平衡C.消费与积累的比例关系D.企业的生产和效益状况E.商业流通领域的整体状况 A B C D E答案:AB
13、C问题:9. 影响房地产市场转变的社会经济力量有 几方面。A.自然环境的变化B.房地产价格政策C.政治制度的变迁D.信息、通信技术水平的提高E.传统观念及消费心理 A B C D E答案:ACD问题:10. 政府宏观调控房地产市场的手段包括 。A.土地供应政策B.金融政策C.诚信建设D.税收政策E.加强产权管理 A B C D E答案:ABD问题:11. 房地产市场的功能有 。A.配置存量房地产资源和利益B.指导供给以适应需求的变化C.指导政府制订科学的住房供给计划D.引导需求适应供给条件的变化E.配置存量房地产资源和利益 A B C D E答案:ABDE问题:12. 房地产市场供给的特点主要
14、有 。A.市场供给在短期缺乏弹性B.市场供给具有非同质性C.具有高度的垄断性D.具有竞争的完全性和充分性E.具有高度的适应性 A B C D E答案:ABC问题:13. 房地产市场需求的特点主要有 。A.多样性B.广泛性C.垄断性D.复杂性E.具有高度的适应性 A B C D E答案:AB问题:14. 房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指 。A.租金和价格都不发生变化B.建造成本不发生变化C.新增量和折旧量相等D.房地产资产存量保持不变E.价格与重置成本相同 A B C D E答案:ACDE问题:15. 下列 指标从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。A.实际价格/理论价格B.房地产价格增
15、长率/实际GDP增长率C.房地产价格指数/居民消费价格指数D.房屋施工面积/新竣工面积E.个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率 A B C D E答案:ABCE问题:16. 我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图体系的改革，将规划分为 等层次。A.发展策略B.次区域发展纲要C.重点区位发展纲要D.发展大纲图E.详细蓝图 A B C D E答案:ABDE问题:17. 影响房地产市场转变的社会经济力量有 几个方面。A.金融业的发展B.经济发展状况C.生产和工作方式的转变D.人文环境的变化E.房地产产权与交易政策 A B C D E答案:ACD问题:18. 房屋的开工一般应以 日期为准
16、。A.施工队进场B.地基处理C.房屋正式开始破土刨槽D.打永久桩E.取得施工许可证 A B C D E答案:CD问题:19. 在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有 。A.收入水平变化B.未来预期收益变化C.房屋套型设计的优劣、合理性D.土地供给的变化E.消费品位变化 A B C D E答案:ABDE引起需求增加或减少的原因主要有：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品位变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。三、判断题问题:1. 我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积
17、。答案:B销售面积指标包含预售面积和现售面积两部分。题中说“已竣工的房屋面积”则不包含预售面积。问题:2. 房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。答案:B房地产空间市场上的需求者是使用房地产的家庭和企业，而资产市场的新增供给者一般是开发商。问题:3. 房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。答案:B问题:4. 房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。答案:A问题:5. 房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。答案:B问题:6. 一个整体市场能够细分为若干个子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。答案:B问题:7. 吸纳率指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。答案
18、:B吸纳率是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。问题:8. 影响房地产市场发展的社会经济因素包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。答案:B问题:9. 房地产租金是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋租金的算术平均数表示。答案:B房地产租金是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。问题:10. 由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的房地产市场划分是按城市划分。答案:A问题:11. 按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场和二级房屋市场。答案:A问题:12. 新建成的房地产产品交易，存在着销
19、售(含预售)、租赁(含预租)、转让和抵押等子市场。答案:B新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)、抵押等子市场。问题:13. 某时点的空置量通常大于该时点可供租信数量。答案:A由于并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。问题:14. 房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。本期竣工和本期施工后又停建、缓建的房屋面积仍包括在施工面积中。答案:A问题:15. 在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。答案:A问题:16. 我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付
20、给购房者或已签订销售合同的商品房屋面积，包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积。答案:B我国房地产开发统计中采用是实际销售面积，指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。问题:17. 投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。答案:B投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。问题:18. 如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开
21、发；房地产过度开发是由房地产泡沫引发的；反之亦然。答案:B问题:19. 当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。答案:A问题:20. 土地供应政策的核心是合理确定地价。答案:B土地供应政策的核心是土地供应计划。问题:21. 房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。答案:B房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。问题:22. 房地产空间市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。答案:A在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。他们既可以通过租赁房地产，
22、也可以通过拥有房地产来获得空间带给他们的效用。问题:23. 房地产资产市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。答案:B在房地产资产市场上，房地产被当做一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。问题:24. 传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、萧条、调节、缓慢、复苏和再次扩张的过程。答案:B传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。问题:25. 土地供应政策的核心，是土地储备计划。答案:B土地供应政策的核心，是土地供应计划。问题:2
23、6. 房地产市场投资结构是指从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。答案:B房地产市场产品结构是指从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。问题:27. 廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全南政府控制，廉租房能进入市场流通。答案:B廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通。问题:28. 目前我国城市住房的供给主要有三类：廉租住房、经济适用房和商品住房。答案:A问题:29. 房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。答案:A问题:30. 住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性作出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。答案:A 22 / 22