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1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟4房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟4房地产开发经营与管理模拟4一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)问题:1. 房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到 的水平。A.30%B.20%C.10%D.80%答案:B房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益能达到20%的水平。问题:2. 开发投资的投资者主要是 。A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费答案:A知识点 投资问题:3. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或 时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.
2、转让D.经营答案:D问题:4. 我国土地增值税是对 行为征收的一种税。A.转让土地使用权B.有偿转让房地产C.继承房地产D.赠与房地产答案:B问题:5. 某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向 贷款较经济。A.甲银行B.乙银行C.甲乙同样D.无法比较答案:A问题:6. 下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有 是不正确的。A.供给非同质性B.需求多样性C.竞争充分性D.交易复杂性答案:C问题:7. 关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是 。A.吸纳周期是指房屋从准备租信到租售完成所需的时间B
3、.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数答案:A问题:8. 为确保承包商很好地履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商的缺陷责任期的 。A.最终付款B.预付款C.保留金D.工程款答案:C问题:9. 为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从( )开始实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。A.2000年7月1B.2001年7月1C.2002年7月1D.2003年7月1日答案:C问题:10. 某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为
4、200m2，容积率为 。A.0.4B.2.4C.1.2D.2.5答案:B问题:11. 一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率 。A.为100%B.较高C.不高不低D.较低答案:D根据速动比率的概念。问题:12. 一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%，则该投资者预付款的收益率为 。A.50%B.150%C.135%D.25%答案:B问题:13. 银行对某房地产项目进行长期融资时，在项目已建成出租、已预租完毕和尚未预租三种情况下，要求的折现率之合理顺序为 。A.10%/8%/12%B.12%/10%/8%
5、C.8%/2%/10%D.8%/10%/12%答案:A问题:14. 流动比率越 ，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。A.低B.高C.不变D.无法判断答案:B问题:15. 下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是 。A.生活方式B.受教育程度C.购买动机D.自我形象答案:C问题:16. 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 。A.50%B.60%C.70%D.80%答案:C根据教材所述的内容。问题:17. 购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10
6、%，则该项目的动态投资回收期 。A.小于5年B.在56年之间C.在67年之间D.在78年之间答案:D问题:18. 下列费用中，不属于土地费用的是 。A.土地使用权出让金B.城市建设配套费C.拆迁安置补偿费D.基础设施建设费答案:D问题:19. 某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是 。A.80%B.120%C.171%D.200%答案:A该房地产投资项目的速动比率100%=80%问题:20. 某开发项目规划建设用地面积为3000m2，总容积率为5.5，已知项目开发周期为1.5年，
7、购买土地使用权后即开始建设，工期为1年，租售期0.5年；地价为1000万元，购买土地使用权手续费为地价的1.5%，项目开发成本为2000元/m2，开发商市场推广费为开发成本的3.5%。贷款利率为10%，销售代理费为销售收入的2.5%，销售税费为销售收入的5.48%，项目的平均售价为5000元/m2，项目可销售面积的比例为90%，开发商的成本利润率是 。A.52%B.48.74%C.40.31%D.39.13%答案:D问题:21. 房地产投资者对系统风险 控制。A.容易B.不易C.面对D.逃避答案:B此题属于掌握范畴。因为系统风险属于宏观范畴，所以房地产投资者对系统风险不易控制。问题:22. 房
8、地产项目盈亏平衡分析中，不包括 分析。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格答案:C问题:23. 财务内部收益率是指项目在整个( )内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A.动态投资回收期B.项目寿命期C.计算期D.开发期答案:B问题:24. 为了满足开发项目的资金需求，可优先使用 。A.资本金B.预租售收入C.借贷资金D.其他收入答案:A房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。问题:25. 关于房地产开发项目的
9、可行性研究的依据，下列叙述不正确的是 。A.国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B.建筑师、工程师或估价师及造价工程师等建筑权威人物的经验和研究C.国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D.开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等答案:B房地产开发项目可行性研究的依据除A、C、D项外还有批准的项目建议书和同等效力的文件，自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标。问题:26. 下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境 。A.政治环境B.国际环境C.自然环境D.技术环境答案
10、:C问题:27. 在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是 。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法答案:B问题:28. 下列不属于基本报表的是 。A.资金来源与运用表B.经营成本估算表C.资产负债表D.损益表答案:B知识点 财务评价的报表问题:29. 房地产投资的弊端不包括 。A.变现性差B.投资数额巨大C.投资回收期较长D.政府难以支持答案:D根据教材中的房地产投资之弊。问题:30. 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是 。A.房地产上市公司发行公司债券B.权益型REITsC.房地产上市公司发
11、行股票D.商业银行贷款答案:B问题:31. 在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列 调查。A.消费者类别B.消费者社会阶层分布C.消费者购买能力D.消费者购买习惯答案:B问题:32. 在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造 个基本评价方案。A.12B.23C.24D.35答案:C知识点 构造评价方案问题:33. 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是 。A.土地购置贷款B.土地储备贷款C.土地开发贷款D.建设贷款答案:B房地产开发贷款有三类：土地(或土地使用权)购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。问题:34. 公司或企业从事各种业务经营活动
12、的建筑物及其附属设施和相关的场地称为 。A.广义的写字楼B.投资性物业中的写字楼C.高档写字楼D.收益性房地产答案:B问题:35. 房地产项目融资市房地产投资者为确保投资项目顺利进行而进行的融通资金活动。其实质是充分发挥房地产的 ，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发，提高投资效益的目的。A.财产功能B.产品功能C.基本功能D.辅助功能答案:A因为产品功能、基本功能、辅助功能都是围绕产品而言的。二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。)问题:1. 房地产项目投资估算的范围，包括 。A.土地费用B.前期工程费用C.销售利润D.销售费用E.设计费 A B C D E答案:ABD此
13、题属于掌握范畴。因为按教材所述，销售利润不属于房地产项目投资估算的。而设计费属于前期工程费用。问题:2. 房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是 。A.支付土地出让金的贷款B.支付开发费用的短期资金或“建设贷款”C.用于土地储备的贷款D.项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”E.住房抵押贷款 A B C D E答案:BD问题:3. 按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为( )。A.固定价格合同B.包工包料合同C.独立承包合同D.成本加酬金合同E.计量估价合同 A B C D E答案:ABD问题:4. 按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细
14、分市场的模式是 。A.同质偏好市场B.分散偏好市场C.个别偏好市场D.集群偏好市场E.弥隙市场 A B C D E答案:ABD问题:5. 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为 。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者 E软弱型竞争者 A B C D 答案:ABCD按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为随机型竞争者、凶猛型竞争者、选择型竞争者、从容不迫型竞争者。问题:6. 房地产开发投资应包括 。A.商品房的建设投资B.土地开发投资C.商品房的买卖投资D.取得土地的投资E.房地产置业投资 A B C D E答案:
15、AB房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。问题:7. 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括 。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.未分配利润E.权益融资 A B C D E答案:ABD问题:8. 可行性研究包括 等阶段。A.投资机会研究B.项目开发期C.项目的评估与决策D.项目技术可行性研究E.初步可行性研究 A B C D E答案:ACE可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策四个阶段。问题:9. 从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。固定资产投资包括以下 投资。A
16、.土地B.房屋C.机械设备D.原材料E.辅料 A B C D E答案:ABC 此题属于熟悉的范畴。因为原材料、辅料属于流动资产投资。问题:10. 就名义利率和实际利率的关系问题，下面说法中属正确的有 。A.从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大B.当每年的计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等C.在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限D.当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率 A B C D答案:BD问题:11. 在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有 。A.随行就市定价法B.认知价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法
17、A B C D答案:ACD问题:12. 新设项目法人融资形式的特点有 。A.项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产 A B C D E答案:ABC解析 房地产项目融资方案问题:13. 房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括 。A.物业管理B.运营管理C.设施管理D.资产管理E.组合投资管理 A B C D E答案:ACDE从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期
18、的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。虽然房地产资产管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。问题:14. 零售商业物业租金调整可以基于 来进行调整。 A消费者价格指数 B零售物价指数 C业主的要求 D租赁双方商定的定期调整比率 E同类物业的租金水平 A B C D E 答案:ABD问题:15. 物业服务企业的工作内容包括 。A.立管理目标B.制定维修养护方案C.制定安全保卫方案D.提出预算E.确定物业服务费的收费标准 A B C D E答案:ABCD三、判断题问题:1. 不论投资的风险是高还是低
19、，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。答案:B问题:2. 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。答案:A问题:3. 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。答案:B问题:4. 廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房能进入市场流通。答案:B知识点 宏观调控房地产市场的手段问题:5. 房地产开发经营项目的营业成本主要包括开发成本费用的分摊、销售费用和经营成本。答案:A问题:6. 建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与居住建筑用地面积之比。答案:B提示：建筑
20、容积率是全部建筑面积与土地占用面积之比。问题:7. 从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。答案:A知识点 单利计息与复利计息问题:8. 只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。答案:B问题:9. 现金流出和现金流入之差称为现金流量。答案:B现金流出和现金流入的差值表示净现金流量。问题:10. 运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。答案:A问题:11. 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。答案:A问题
21、:12. 网络计划是以横道图的形式来表达工程的进度计划，在横道图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系。答案:B网络计划是以网络图的形式来表达工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键线路。问题:13. 房地产类型会间接影响房地产项目租售期的长短。答案:B问题:14. 某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金的增长率为2%，如果贴现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为8.4万元。答案:B问题:15. 商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于开发投资行为。答案:
22、B商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。四、计算题(要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；计算结果保留小数点后两位。)某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/m2，管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年，建
23、造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%，按季计息。不考虑土地增值税。1. 若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。答案:设项目的最低销售价格为X万元，则项目总开发价值GDV=X(1-5.5%)项目建筑面积：3000m25.5=16500m2 (1) 项目总开发成本TDC 1) 土地费用(土地取得成本)：3000万元 2) 建安工程费：2200元/m216500m2=3630万元 3) 勘察设计和前期工程费：3630万元3
24、%=108.9万元 4) 基础设施和公共配套设施建设费：430万元 5) 开发期间税费：114元/m216500m2=188.1万元 6) 管理费用：(3630+108.9+430+188.1)万元3.5%=152.50万元 7) 财务费用： a) 土地费用的利息：3000万元(1+7.7%/4)24-1=494.35万元 b) 开发期间税费的利息；188.1万元(1+7.7%/4)1.54-1)=210.90万元 c) 建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用的利息：(3630+108.9+430+152.5)万元(1+7.7%/4)(1.5/2)4-1)=2
25、54.40万元 d) 财务费用总计：494.35万元+210.90万元+254.40万元=959.65万元 8) 销售费用：3.5%X 9) 项目总开发成本： 3000万元+3630万元+108.9万元+430万元+188.1万元+152.50万元+959.65万元+3.5%X万元=8469.15万元+3.5%X万元 (2) 税前成本利润率为30%，即(0.91X-8469.15)万元/(8469.15+3.5%X)万元100%=30%则X=12240.02万元 2. 若该项目的销售价格为8000元/m2，求该项目保本的最低销售量。答案:该项目保本的最低销售量为X万m2，根据，可得30%=8000X(1-5.5%)/(8469.15+3.5%8000X)-1，X=1.53万m2。问题:3. 上题开发项目的静态投资回收期为几年?答案:4.25年。 23 / 23