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1、04年北京二手公寓市场分析报告及2005年市场预测一、2004年北京二手公寓市场的成交量分析 随着北京二手房市场不断扩大、开放，以及消费者置业需求和消费能力的分化，北京市二手房市场开始走向细分，房源也开始呈现出多样化的特点，二手公寓异军突起。据“链家”统计资料分析，2004年北京市的二手公寓成交量达到3200套左右，相比2003年的1000套增加了2200套左右，增长幅度达到220%。其中二手公寓在二手房的成交占比也由去年的5%上升到今年的8%。之所以2004年北京二手公寓交易量明显增加，呈现供需两旺的态势，“链家”市场专业人士认为：主要是由于外籍人士购房政策松动，房源增多，直接带动了今年北京
2、二手公寓交易量的大幅增长；同时，新一轮置业升级周期到来以及性价比良好也是二手公寓交易攀升的主要原因；另外，以往由于二手公寓因宣传力度小以及转按揭等问题限制了成交量，如今，二手公寓因其突出优势和转按揭操作的落地而被更多购房者所接受。二、2004年北京二手公寓的价格分析 （一）2004年北京二手公寓成交价格分析 据“链家”统计资料分析，2004年北京二手公寓的成交均价为6500元/平米，较2003年的成交价格上涨了5%。“链家”市场人士认为，这是由于北京市的二手公寓一般都为当年品质较高的“名盘”，具备环境、地理位置、设计等优势，同时随着土地政策的限制，中心城区的公寓就显得更为难能可贵，这直接带动了
3、中心城区二手公寓的成交，从而使得二手公寓的价格有所上升。另外，与一手相比二手公寓物超所值的特点也由此体现，从而使得二手公寓逐渐成为部分房产投资人士的新宠。一般的二手房是按照所在城区来划分价格的，但二手公寓则不同，就算两个相邻的小区，其二手公寓价格也可能有所不同。二手公寓的价格受所在小区的配套设施、社区成熟度及物业管理水平的影响；当然，最终成交的价格还要看业主的心理需求。总体来说，2004年北京市各热点区域内的二手公寓价格大体如下，CBD地区：7000元至10000元平方米左右；中关村：6000元至8000元平方米左右；亚运村：5000至10000元平方米左右；望京地区：4300至6500元平方
4、米左右。 （二）2004年北京二手公寓租金分析 据“链家”统计资料分析，2004年北京市二手公寓的租金价格呈现逐月下降的态势，特别是CBD区域的租金下降幅度明显。与其他区域相比，CBD区域的住宅几乎全部为公寓项目，因此，该区域公寓市场的变化基本上可以反映CBD区域整个住宅市场的变化。目前，较之几年前已出现的变化，除了售价大幅上扬之外，另一显著的特点就是租金持续走低。据“链家”统计资料分析显示，今年CBD公寓项目的租金与去年相比，下降幅度在每套100元至300元之间。以蓝堡国际公寓70平方米一居室为例，租金从每月6500元降到6200元，降幅达到4。实际上，自2000年以来，CBD区域高档公寓的
5、租金尽管一直保持在北京市的最高水平，但其整体租金水平正在逐年递减，投资回报率普遍下降。“链家”市场人士分析认为，供求关系的不断变化是导致这一现象的根本原因。近几年来，一方面CBD区域加大了高档公寓的投放量，另一方面需求量却在减少。比如，由于跨国公司驻华机构加速了人才本土化，并且降低了外国雇员住房补贴，导致这部分人群对CBD区域高档公寓的需求也随之下降，从而使得二手公寓的租金将会进一步下调。 三、2004年北京二手公寓投资回报分析 二手公寓相较于普通民宅，它面向的租售人群多是一些薪资高的白领、海归人士、大企业的中高层管理人员及其部分经商成功人士。虽然二手公寓的承租人群不如普通民宅那样普及，但是它
6、拥有租赁人群稳定且租金收益高的特点。二手公寓的租赁价格为5000元-10000元以上不等，租金的高低主要除了取决于房屋面积及物业所在的地段优势外，还与物业自身的配套、装修、物业管理、小区环境等息息相关，二手公寓的投资回报率一般在5%-7%左右，由于其租价较高且租赁人群特定，所以易受经济大环境的影响，但其所具备的地段优势使得二手公寓的未来升值空间大。对于短期想通过转手再出售获取收益的二手公寓投资者来说，需要充分了解其不同区域买卖市场状况。虽然二手公寓市场繁荣并有其自身的优势，但投资者也应该看到，北京目前整个公寓市场的建设速度要远远快于同阶段写字楼的建设速度。而与公寓市场息息相关的写字楼、商圈的扩
7、大、发展和成熟需要较长的一段时间，所以若想通过转手获取高额收益需要一个中长期的过程。 四、2004年北京二手公寓的热点区域和户型分析 位置是投资二手公寓的关键，其热点区域所呈现的市场共性为：外企、高收入企业较多，白领及外国暂住人口集中的区域。所以，以中关村、CBD核心区域、金融街、燕莎商圈、朝阳公园、亚运村和望京等区域的二手公寓投资价值最高，北京的核心城区因其地理和文化优势也是求租热点。由于二手公寓的承租人群层次较高，对生活质量和居住舒适度有较高的要求，所以80平米-120平米的两居室需求最为旺盛。一般国内高级员工大多选择月租金5000元8000元的大一居、二居室，而外籍人士偏爱月租金1000
8、0元左右的三居室。房型也多以采光和通风条件良好的为主。投资者如果能准确地抓住租客的需求喜好，不仅出租容易而且还会提高租金收益，如：习惯西化生活的海归派及外籍人士，会比较钟情简约的后现代装修设计风格，阳光更加充足的大落地窗，开阔的客厅空间，开放式的厨房以及较大的卫生间。而且小区的安全保卫设施是否完善，也是高端物业租客们关心的问题。 五2004年北京二手公寓的投资优势分析 北京二手公寓在经过多年的挤水后，性价比好，投资增温已经是一个不争的事实，究其原因，“链家”市场人士认为，北京二手公寓目前拥有四大优势： 地段好 对于房地产项目，尤其是高端物业而言，地段因素永远位居首位。因为物业所处位置是否为商业
9、核心区域，其道路是否四通八达，商圈是否成熟，商业氛围是否浓厚等因素在很大程度上决定了物业的价值和价格。因此，早期建设的公寓项目多集中于亚运村、中关村和CBD地区，随着商圈的逐渐成熟，当年的知名公寓因其地段优势在租赁以及买卖方面风光依旧。 品质高 九十年代初期，公寓市场开始崛起，外商、港澳台富商、高级外企金领构成了高端公寓的主要购买群体，高端公寓也是基于这些高薪人士对于高品质、高档次居住需求的定位设计建造的。因此，虽然经过若干年的居住期，公寓整体品质与其他物业相比仍然占优，房间内部保养、维护也较略胜一筹。另外，高端公寓物业设施齐全，二十四小时热水供应，二十四小时保安巡查，卫星电视、宽带网接入，配
10、备会所、健身中心、休闲场所等特点，其他类型物业根本无法与其相提并论。 配套全 二手公寓的周边环境包括人文环境、商业环境、景观环境等，目前这些公寓的环境配套比较齐全。以中关村商圈为例，高等院校和国家级科研院所云集以及多年累积形成的浓郁的文化氛围，让中关村拥有了京城独一无二的人文环境，公寓业主以高薪水、高学历、高素质人士为主，整体居住氛围良好。经过近5年的建设改造，大型外资超市进驻，高尔夫球场投入使用，海淀影剧院重张，高档餐厅、咖啡厅逐一开业，此时购置二手公寓，其社区成熟度更高，商业配套设施较以前更加优越。 价格相对较低 九十年代初、中期，高档公寓的市场需求大增，曾经掀起过一阵公寓投资热潮，高端公
11、寓的价格也因此被炒得很高。几年过后，当高端公寓被投入到二级市场后，其价格中的水分被充分挤压，二手公寓物超所值的特点也由此体现。目前一些公寓的价格已经缩水了三到五成，已经接近了谷底。通过某些高端公寓的原价、二手价以及目前周边同等物业的一手价的比较，即可看出二手公寓的价格优势。 六、2004年北京二手公寓的客户分析 （一）二手公寓的客户供给分析 据“链家”统计资料分析，从2004年的二手公寓的客户供给来看，主要有如下一些人群释放了手中的房子，充实了供给量，这部分人释放房源的原因各异，具体如下： 置业升级 对于追求生活品质的成功人士，在约5-8年的居住期后，将会考虑置业升级，大多将现有公寓卖掉购置别
12、墅及TOWNHOUSE。 投资转向 一部分公寓投资业主在九十年代初期的公寓投资高回报时期已有所收获，如今，公寓的租金回报率已趋于平稳，已收到投资回报的投资业主便逐渐退出公寓投资市场。 还贷困难 九十年代中期投资北京高端公寓的港澳台人士，购置五六套公寓的不在少数，但在其当地出现泡沫经济后，光靠租金收入，很多投资人已经没有能力还贷，只能将手中房产出手套现。 工作地变更 很多港台、外籍人士原先在北京购置了公寓，但因工作调迁去其他城市或是回原籍等原因，只能将公寓转手。 （二）二手公寓的客户需求分析 据“链家”统计资料分析，2004年北京二手公寓的主要购买群体由以下几种类型人群构成： 海归派 随着国内经
13、济实力与日俱增，再加上京城对留学回国创业人员的优惠政策，大批回国的海归派选择在京城置业安家。海归派对居住品质高、社区成熟、物业配套设施完善而且可以马上入住的现房二手公寓最为青睐。 名盘追随者 对于注重生活品位的购房者来说，购买一处知名地产项目是对高品质生活的追求，当时由于项目热销价格较贵等原因未能购得，如今其进入二级市场，给购房者提供了再次选择的机会。 投资客 公寓的开发商在最初选择建造地点时会格外注重地段优势，一般都选在环境优雅，经济快速增长的核心区域，随着此地经济的愈加繁荣，公寓的价值也随之上升。此时购买的二手公寓，其价格水分已被充分挤压，其投资价值显而易见。 七、2005年北京二手公寓的
14、发展趋势分析 决定市场的直接动力是供求关系，影响供求关系的因素比较多，有宏观经济形势、经济政策，如股市、利率等，举办奥运会，房地产政策法规，某行业的兴衰发展及市场心理预期等等。2005年北京二手公寓的发展趋势变化也无外乎受到上述这些因素的影响。结合今年北京二手公寓的发展态势以及市场的变化，“链家”市场人士对2005年北京二手公寓的发展进行一个整体的预测和分析。 （一）供给预测 1、二手公寓的集中释放地仍然在CBD地区及其辐射区和中关村 由于CBD和中关村区域是北京公寓最为集中的区域，从而使得CBD和中关村的二手公寓供应数量及规模将超过2004年；CBD辐射区也将有较多的二手公寓推出，而且推出速
15、度也将是较快的地区；金融街随着核心区建设的逐渐完善，将成为又一个二手高档公寓的聚集地；燕莎地区供应量将小幅上涨；奥运村地区供应量将会大幅增加，呈现显著的增长势头。 2、市中心二手公寓将增加 自从2001年以来，北京将在未来5年完成城区900万平方米的危旧房改造，东城区、宣武区和崇文区大面积的危改将为市场提供大量位置优越的可开发用地，这就为开发高档公寓提供了理想位置。如朝阳门内危改项目已经初步完成，从而为二手公寓的提供奠垫了基础。 3、不同分布区域，不同档次的二手公寓将产生明显的市场细分 二手公寓的品种也将随着公寓品种的增多而增加，个性化二手公寓将满足不同特定客户的需求，成为2005年北京二手公
16、寓市场的一大特点。 4、小户型经济公寓的供应量将增加 随着市场更加关注小户型的设计、功能完善，空间实用性与经济性更强的小户型二手公寓将会得到快速的放量。 （二）需求预测 1、在多种因素的利好影响下，北京二手公寓的总体需求仍将不断扩大。 2、初次置业客户购买活跃，需求旺盛，对精装修、小户型中低档次的二手公寓的需求将有所上升。 3、受到宏观经济形式的影响，投资型客户对二手公寓的市场会持比较谨慎的态度，投资购买二手公寓的数量将不会快速增长。但对于投资客来讲，地处市中心，交通便利，小户型的中高档二手公寓仍然是他们的主要投资对象。 4、来京的港、澳、台和外籍人士对二手公寓的需求量稳定。欧美人士偏爱租赁东
17、部地区的高档服务式公寓；港、澳、台和东南亚地区的客户则中意购买具有升值潜力的大户型高档公寓。 （三）价格预测 预计2005年北京市二手公寓市场的价格将理性平稳运行，价格逐渐回归价值，在平稳发展的趋势下，逐步呈现下降趋势。不同类别和具有地域差异的公寓产品价格表现不同，高档公寓的综合品质将进一步提高，价格平稳，少数市中心黄金地段的豪华公寓成为极品住宅，其价格仍有上升的空间；中低档公寓竞争激烈，价格下降幅度较大，其促销的手法将更加新奇，给予客户更多的实惠。 北京房地产市场已经融入国际市场，我们应该用国际市场的评价方式来衡量北京房地产市场。公寓市场的发展也不可避免地要参与国内市场与国际市场的竞争。公寓供应量增加，同时需求量也增加，但前者的增速明显高于后者，供过于求的局面将进一步加剧，但不同档次，不同区域产品的市场表现不尽相同。