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1、北京市房地产未来需求趋势分析 刘可云 CBD区域的商务服务设施需求将不断增大，主要集中于高档写字楼、商住、酒店式公寓和外销公寓 一、北京市目前所处的发展阶段与房地产需求 认识经济发展阶段，是确定未来的经济发展目标和发展重点，选择经济发展道路的基础和出发点。在一定发展阶段内，工业化过程就是经济发展过程，我们可以用工业化程度来描述、分析和判断经济发展所处的阶段。 关于工业化程度和阶段划分，不同学者和部门观点各异。综合各种观点，判断一个区域处于何种工业化阶段，主要从人均国民生产总值、产业结构、贸易结构、城市化水平等方面来考察，其中人均国民生产总值和产业结构中制造业占国民生产总值的份额如下。 根据国家
2、计委的研究成果，按人均GDP的水平划分，工业化大体经历“起步、起飞、加速、成熟”四个阶段。各阶段的人均GDP为：起步阶段300美元左右，起飞阶段3001500美元，加速阶段150010000美元，成熟阶段10000美元以上。 2001年北京市人均GDP为25300元，折合3060美元。按上述标准，北京市目前处于工业化加速阶段。由于起步、起飞、加速和成熟四个阶段基本上与工业化初期、中期、后期和后工业化相对应，因此，目前北京市呈现工业化后期的特征。 2.基本结构指标 在以人均GDP的水平考察工业化阶段的同时，还需要分析一些重要的经济变量，即判定工业化发展阶段的基本结构指标、农业劳动力占全社会劳动力
3、的份额、制造业占GDP的比重、机械和运输设备制造业占工业增加值的比重以及贸易结构以及城市化水平等，以便更为准确地判断工业化的发展水平。 1999年，北京市农业劳动力占全社会劳动力的比重为11；工业增加值占GDP的比重为29.9；机械和运输设备制造业占工业增加值的比重为15；重工业品（主要是机电产品）占出口产品总额的比重为34；城镇人口占总 人口的比重为68。 综合考虑，可以得出结论，目前北京市的经济发展阶段基本上处于工业化中期向后期迈进的水平。这里需要阐明的一个问题是，北京市作为发展中国家的一个区域，目前的工业化具有多层次、多元化的特征，初期、中期和后期的不同特征并存，而以中期和后期的特征较为
4、明显。 北京市经济发展的工业化后期特征主要表现在高新技术产业已具有一定规模，而且增长速度强劲。北京市的未来发展“龙头”是中关村科技园区，其已成为全国乃至于世界知名的“技术园区”。中关村科技园区从1990年到1999年的技工贸总收入年平均增长率为51.3，工业总产值的年平均增长率达到57.2；国民经济信息化程度较高，世界上最新的信息传递方式在北京都有应用；第三产业层次较高，科技、教育等智力型第三产业以及金融保险等新兴的第三产业在北京市国民经济中占有重要地位。另一方面，同处于工业化后期的发达国家比，北京的综合经济实力不够强，国民经济总体素质不高；工业技术装备和工艺水平差距较大；基础工业还比较落后，
5、高新技术产业尚处于起步阶段；比较落后的农业自身还面临着产业化和现代化的任务；第三产业担负结构高度化的重任。 考虑到北京目前的经济发展阶段，以及北京市所具有的集聚经济效益、规模经济效益和外部经济效益，外部的资金、技术、人才和企业必将继续向北京集聚，充分利用北京市的优势，从而达到降低交易成本的目的。在这种集聚过程中，对市区的房地产需求必将增大。由于外部的资金、技术、人才主要投向高新技术产业、科技、教育等智力型第三产业以及金融保险等新兴的第三产业，这必将刺激对高档写字楼、商住和酒店式公寓的需求，同时这些新兴产业都具有发展前景好、利润高的特点，从事该种行业的人收入较高，进而间接增加对高档住宅的需求，而
6、且还会增加对郊区厂房的需求。还有一个值得注意的问题，目前许多外地企业总部进京趋势十分明显，这必将增加对写字楼和商住的需求。 由于目前北京市经济发展具有多层次性，那么人们收入水平的差异性将十分明显，收入水平的差异必将导致需求结构的不同。对高收入的人而言，由于市区过度密集造成的负效应和交通技术条件的改善，住宅需求将出现“逆城市化”的现象，即北京市许多高收入者开始到郊区居住，位于郊区的别墅等需求将增大；而低收入者则对经济适用房颇为“青睐”；中等收入者则对市区的中高档住宅的需求旺盛。因而，可以断定，在未来相当长一段时期内，北京市的房地产需求将呈现出多样性特点。 二、不同国家不同阶段的房地产需求演变规律
7、与北京市未来房地产需求趋势分析 在世界经济发展的历史中，随着人民生活水平的提高和消费结构的升级，各国在经济发展的不同阶段，房地产需求呈现出不同的特点。 美国、日本和德国等发达国家的房地产需求在经济发展的不同阶段具有不同的特点。尽管这些国家经济发展的水平不同，社会环境及房地产发展政策不同，但是房地产发展的阶段性特点却基本相同。房地产发展的阶段性特点是沿着人民生活水平提高恩格尔系数降低住宅支出比重上升住宅质量提高的主线运行。从数据分析可以发现，人们在食品方面减少的支出中，有相当部分将被用于住宅支出上。当这种转移积蓄到一定程度，将会使人们消费结构发生质的变化，进而带动房地产业跳跃式发展。 各国房地产
8、业都是从为了解决居民住房困难而注重数量型发展的阶段起步。在此阶段政府住房政策的作用得到充分体现。该阶段的经济发展水平有限，人民生活水平还很低，住房短缺成为普遍的社会问题。因此，政府必须出面解决这一问题，包括政策扶持、出资公建或扶持社会建房。但是在此背景下建设的房屋，只解决无房可住的问题，因此房地产业提供的住房大多是质差、面积小的简易住宅。当人民生活水平和消费能力进一步提高，金融资产逐渐增加以后，居民的消费结构开始发生变化，开始追求居住舒适、质量较高的住房，看重的是住房质量。在这样阶情况下，房地产业的发展由单纯数量型向质量与数量并重型转化。在此阶段，私人将逐步成为房地产开发和购房的主体，住宅投资
9、机制将逐步进行转换，政府用于住宅建设的各项资金相应减少，住宅需求机制将被逐渐理顺。随着收入水平的进一步提高，居民对居住质量要求越来越高。中高收入的家庭对城市地区差价、出行交通费用的重视程度逐步减少，而追求居住功能、服务及环境舒适、优雅的倾向逐步增强。政府这时的政策导向是促进住宅产业提高建筑质量、增强住宅功能、注重居住环境等总体水平，向多功能、智能化、社会化方向发展。 根据数据进行的对比分析，同时结合北京市的实际情况，北京的房地产业正处于数量型发展阶段向数量与质量并重发展阶段转化的过程中，人民对房地产的需求开始呈现出多样化，已不再仅仅满足于有一个“容身之处”，而是开始追求居住舒适，强调增强住宅的
10、功能，注重周边环境的优越性等。同时应看到，北京总体居住水平还不是很高，有相当数量的人还难以承担较高的房价。因此，政府部门一方面应因势利导，积极培养私人成为房地产市场的主体；另一方面，还要进行政策干预，包括制订相关的住房政策，拨出资金建房或扶持社会建房，解决居民无房可住的问题。 三、北京市人民生活水平提高与住宅需求 改革开发以来，北京市的经济一直保持快速增长的势头，在经济增长的同时，人民的生活水平不断提高，职工平均工资1995年为8144元，到2001年增长到18640元；城镇居民存款余额由1995年的1111亿元，到2001年增长为3253.9亿元。随着北京市居民生活水平的提高，居民的消费热点
11、在不断转换。 80年代初期，“老三大件”的流行说明我国城市居民已具有了三位数字的消费能力；80年代中期，“新三大件”开始进入家庭，说明城市居民已具有了四位数字的消费能力；80年代末期，“新三大件”的更新产品进入家庭，说明我国居民消费水平在四位数的基础上进一步发展，有些进入了五位数字的消费，在这以后还有购买空调、微波炉、VCD等其它家用电器不断形成的热点。这些消费热点都推动了当时的相关消费品生产，使得这些相关产业的生产能力急剧扩充，也造成了由于后来市场需求锐减对这些产业带来的销售困难。 到了90年代，我们可以看到，市场上一般商品包括大量的工业消费品经历了一个从旺销到低迷的过程。与此同时，首都城镇
12、居民收入水平增长较快，城镇居民储蓄存款增长越来越快。居民迫切寻求新的消费热点。在银行抵押贷款和其他政策扶持的情况下，北京城市居民个人购房率在这几年加速增长。这从一个侧面说明，居民不仅有了住房消费的需求，而且初步具备了住房消费的承受能力。从以上分析可以看到，住宅消费作为一种最终产品不仅在推动经济发展方面起到了重要作用，而且极有可能形成第四次消费热点的主体，从而带动下一轮经济的快速增长。 体现北京市居民生活水平的重要指标，城镇居民购买能力显著提高。扣除物价因素，2001年北京市城镇居民可支配收入增长11.9，“九五”期间年均达7.1；城镇居民储蓄也稳定增加。同时，反映城镇居民消费结构中生活必要消费
13、比例的指标，城镇居民恩格尔系数2000年为36.3，比1995年降低12.2个百分点。2001年城镇居民恩格尔系数36.2，比上年降低0.1个百分点。这表明居民收入中可以有更多的部分用于改善居住条件。 通过以上分析，我们可以得出结论：随着收入水平的提高，居民的住宅需求将不断增加。具体体现在个人购房有效启动，住宅基本呈旺销，个人购房比例不断提高。2000年全市累计销售商品房屋956.9万平方米，其中销售商品住宅898.2万平方米，占商品房屋销售面积的93.9。2001年销售商品房1205万平方米，比上年增长25.93；其中销售商品住宅1127.5万平方米，增长25.53。房地产实现销售额609.
14、9亿元，比上年增长29.9，其中住宅销售额531.7亿元，增长29.9。个人购买商品住宅占商品住宅销售面积的比重由1995年的19.4上升到2000年底的83.1。2001年房地产业实现增加值86.9亿元，占国内生产总值的比重为3.1。 伴随着北京市城镇居民储蓄的增加和市场化进程的加快，居民的投资意识越来越明显。由于银行利率极低，债券市场不发达，“庄股”横行、投资风险极大、中小投资者难以受到保护的股票市场的存在，居民很难找到适合的投资方式。在这种情况下，投资房地产不失为良策，既可以实现保值和增值，又可以规避风险。而北京市的房地产恰恰具有较好的增值潜力，所以这又将增加对首都房地产的需求。 四、北
15、京市产业布局调整与办公楼和厂房需求分析 经过50年的建设，北京已成为具有首都功能和强大产业功能的综合性特大城市。北京要实现现代化国际城市的发展目标，经济、社会还将有较大的发展。经济发展在有限的城市空间上的合理分布是发展首都经济中不可忽视的重要战略问题。 北京的产业布局基本上是在计划经济体制下形成的，随着经济社会发展和城市现代化建设进程的加快，工业和人口过于集中市区这一问题越来越突出，1040平方公里的规划市区，占全市面积6，集中了50的人口、60的工业产值和80的能源消耗。在三、四环以内的地区集中程度更高。此种布局样式不利于更好发挥首都政治、文化中心的城市性质和功能，难以体现在级差地租作用下在
16、市中心配置高效益产业的客观要求。而且会加大市区交通和环境的压力。特别是仍有一部分传统重化工业分布在市区，造成城市土地资源的浪费和对市中心环境的破坏。 随着北京市逐步步入中等发达行列，产业布局与产业结构的合理调整迫在眉睫。为满足土地级差效益和城市环境质量的要求，保持北京市可持续发展，产业的新陈代谢是不可避免的。在产业布局调整过程中，新兴产业的发展和旧有产业的淡出，必将对办公楼和厂房产生新的需求。 1.第三产业布局调整对办公搂和厂房的需求 北京市区已具备发展第三产业的良好条件，今后要进一步调整第三产业的类型、结构、档次和布局。 （1）集中力量发展商务中心区（CBD）。商务中心区是现代化国际城市进行
17、商务活动的重要区域。北京的CBD规划区靠近机场，涉外机构集中，交通便捷，基础设施条件较好。随着中心商务区的建设，该区域的商务服务设施需求将不断增大，需求主要集中于高档写字楼、商住、酒店式公寓和外销公寓。 （2）对商住设施的档次、规模和布局进行合理调整。商业设施的建设要与经济发展水平相适应，根据市场需求确定商业设施的档次、规模和布局。近几年，北京市新建了大量商业设施，特别是高档商业设施，商业设施的档次、规模与经济发展水平不协调，超过现阶段经济发展水平的需求，而且在布局上也存在问题。未来应主要侧重于商业设施的存量和布局调整，总体上对商业设施的需求不会有太大的增加。 （3）加快中关村和新技术产业开发
18、区的建设，促进全市高新技术产业发展。中关村地区是北京市科技信息的重要生产和集散地，是北京市发展知识经济的重要基地。白石桥、中关村一带，规划建设科技市场、科技服务中心、科技信息中心，从而将对商业设施和适合中小公司的商住产生较大需求。由于高新技术产品对生产环境要求较高，需要有清洁的环境和水源，所以随着高新技术产业的发展，在上地信息产业基地、北大科技城、清华科技园等高新技术产业示范区内，办公楼和无污染、环境优越的产、学、研一体化厂房将受青睐。 （4）大力发展旅游业。北京市旅游资源丰富，随着旅游业的发展，必将增加对饭店和宾馆等相关住宅的需求。需要特别指出的是，至2010年，北京市将达到中等发达水平，届
19、时对以别墅、疗养院等为主的高档旅游设施的需求会大规模地扩张，在近郊区与远郊自然风光较佳的地区会产生大量对高档旅游房地产的需求。 2.工业布局调整对办公搂和厂房的需求 多年前北京就开始存在明显的膨胀问题。经过近几年的调整，膨胀问题虽有所缓和，但北京市，尤其是城区的膨胀问题仍然特别突出。1998年北京市城区（包括东城区、西城区、祟文区与宣武区）的人口密度达30125人/平方公里，企业法人单位密度高达202.8个/平方公里，门业企业数达11.15个/平方公里，这在全球范围来说也是相当拥挤的。原有的传统产业在市区与新进入的企业在用地、用水、用人等多方面会不可避免地发生矛盾，从而对高新技术产业的发展形成
20、强大的阻滞效应。未来北京市功能转换在很大程度上将取决于能否尽快、合理地消肿。未来北京市工业布局调整的重点将包括以下几个方面： （1）进一步优化第二产业，调整市区工业布局。在总结经验的基础上，在中心地区进一步优化第二产业，调整市区工业用地的结构和布局。将市区内与城市功能不相适应的工厂、仓库搬迁出去，这将增加对郊区办公楼、厂房和仓库的需求，同时由于在中心区暂时保留一些能耗低、污染少、效益好、方便人民生活的都市型工业，因此，在短时间内满足此类工业的办公楼和厂房的需求将有可能增加。 （2）在市区边缘，将安排部分土地作为高新技术产业的生产基地。目前市区的清河、洒仙桥、丰台、石景山等边缘地区以具省一定的高
21、新技术产业发展基础，考虑到规模效应和外部性优势，上述地区的厂房和办公楼需求将增加。 （3）位于亦庄的北京经济技术开发区及远郊工业小区是北京工业发展后劲之所在。今后市区搬迁工业和新建工业应主要放到远郊区发展。北京经济技术开发区将建设成为发展高新技术产业和外向型为主的现代化新城。此外，顺义空港工业区、门头沟石龙工业区、通县工业区、大兴工业区等30多个工业区，也将成为工业集中发展的区域。随着北京经济的发展，上述地区的办公楼和厂房需求将继续增加。 （4）乡镇企业发展要适当集中，这也将刺激对郊区办公楼和厂房的需求。往北京郊区，城镇化在未来相当长一段时期内仍将是发展的重点，无论是产业的集中还是人口的聚集。都会拉动房地产业的发展。