西安高新地产高新一路写字楼项目整体定位及发展战略方案74PPT.ppt

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2、报建； 3、项目土地平整；,土地的现状,第一部分基础资料研究,市场层面|客户层面,市场层面寻求市场中的空白点，为项目操盘的思路提供判断依据。客户层面寻找我们的目标客户，深刻理解客户的潜在需求。,市场层面,一）西安写字楼市场解析,市场层面,市场存量较大，交投清淡2004年秋季末统计数据显示，西安市写字楼空置面积已达到近20万平方米。将近占商品房总销售量的1/4之多。销售量远比不上开发量的速度，导致大量空置。,1、西安写字楼市场市场形势,商住楼租赁价格居高不下重点区域的商住两用性的建筑租赁价格高居不下、市场活跃。例如高新的西格玛大厦、正信大厦、韦二街的世纪经典等等。,1、西安写字楼市场市场形势

3、,西安写字楼租售价格,从租赁和销售价格上来看，高新区都居各区域之首，租赁价格比最低的城北市场要高出一半还多。,2、西安写字楼市场市场价格,1、从市场的角度来看高端产品投放量大而需求不足，严重影响了写字楼的市场印象。 2、从客户的角度来看成长型、智慧型企业成为市场中最主要的客户源；而市场中缺乏适合他们的产品。 3、从产品的角度来看高端产品太多，同质化现象严重，市场上缺乏人性、舒适、有品质感的中档产品供应。,3、西安写字楼市场结论分析,西高新起步区写字楼分析,1、在价格上，租售价格均居西安各区之首。2、在区位上，起步区仍为最具价值区域；3、在产品上，起步区内集中的大都是高端项目，产品类型单一

4、，同质化现象严重，缺乏替代产品和新型产品。4、在客户上，缺乏高端客户，而中低端客户又没有合适的产品。,1、西高新写字楼市场表现,需求规模西高新正在成为知识密集型企业的主要产业基地，不断涌现的成长型、智慧型企业是西高新源源不断的客户群体。需求特征舒适、个性、自由的办公环境、有利于企业形象和未来发展的生存空间。,2、西高新写字楼市场的需求特征,1、起步区的区域价值极高，商务气氛成熟；2、同质化高端产品充斥、造成市场虚假饱和；3、市场上存在强烈的需求，潜在客户众多；4、投放和需求不对等，市场存在明确的空白点。,3、西高新写字楼市场的总体判断,市场角度高端市场需求不足，中低端市场需求旺盛；产

5、品角度同质化的单一产品类型占据市场主流，缺乏中低端的个性化产品，产品空白突出；区位角度西高新是西安办公置业的首选，而起步区又是西高新的首选；客户角度大批成长型、智慧型企业成为西高新写字楼市场上的消费主体。,结论,市场的空白点正是我们的机会点,结论,市场层面寻求市场中的空白点，为项目操盘的思路提供判断依据。客户层面寻找我们的目标客户，深刻理解客户的潜在需求。,客户层面,深刻地理解我们的客户,客户层面,向往城市繁华、追求适宜生存环境和经营环境的那些成长型、智慧型的民营企业，他们已经成为西高新起步区的主要客户群体。,我们的客户是谁？,在高新路、科技路、南二环上的那些拥挤、并不体面的商住楼

6、里办公经营的企业。,我们的客户在哪里？,实用性,领导者的个人意愿,企业形象,办公成本,我们的客户关注什么？,目标客户AIO量表,我们未来的客户以私营业主居多，他们希望更自由、更舒适的商务空间，希望能够适应企业未来发展、能体现个人意志、有一定私密性的空间，在选择的时候更尊重个人的意志。,分析结论,第二部分项目与土地价值分析,城市区位|技术指标|土地价值,项目位于正信商务大厦正南面，北距南二环约200米左右；南接新圆大厦；西临高新一路。,1、项目区位,2、经济技术指标,在交通上，便捷通达项目紧邻高新一路，距高新路不足300米，和南二环不足200米。在环境上，安全幽静项目斜对面是高新分局；向

7、南300米就是高新公园；项目北面斜对志诚大酒店；前进大厦下面是园林茶艺，正信大厦下面是瓦库咖啡在位置上，相对成熟周围办公楼林立，位置绝佳；有工业区的明确痕迹。,3、区域资源分析,二、土地价值分析,SWOT之优势1、高新最后一片处女地，价值极高；2、成熟的办公区域；3、闹中取静，幽雅安全，交通便利；4、高新强大的品牌优势和客户资源；5、高新的丰厚开发经验。,SWOT分析,SWOT之劣势1、传统的工业区形象没有得到改善；2、位置不靠临一级主干道；3、周边缺乏商业配套。,SWOT分析,SWOT之机会1、和黄、绿地等著名开发商给西安南城地产注入活力； 2、高新区的城市地位将成为西安产业结构调整的创

9、进行产品研发定制； 3、深刻地理解我们的目标从甲方的财务指标出发，制定合理的发展战略。,二、操作策略的制定,1、它必须是具有强烈个性的办公物业，能做到与周边写字楼区隔的产品； 2、必须引发市场的高度关注，改变消费者对于未来办公和投资的认识，能够引导消费者的个性化趣味办公空间；3、它必须支持快速销售，同时能够实现较高的利润空间的产品。,三、定位原则,能够在市场上具有高度号召力的、引领着西安成长型企业办公时尚的、具有工作空间娱乐化性质的，消费者认同度较高的商务办公空间。,四、产品定位,第四部分项目发展战略,产品研发|战略规划,基于现有规划上的产品创新，以客户的真实需求为目标，以低成本的投入，树

10、立具有市场绝对差异性的个性化产品特征，是我们的基准原则。,1、产品研发原则,产品概念定位为本地块的开发不适合普通办公物业类型，建议以个性化、趣味化的商务办公空间、休闲商业两种物业类型进行组合，建立一个高新区乃至西安市知名的“中高档的个性化商务空间”。,2、产品方案建议,产品个性特征 1、建议将24层作成复式办公空间，强化出资人的形象身份的要求和空间的趣味多变。 2、建议将3栋21板式做成电梯直接入户，不仅减小公摊，突出企业的尊贵感，也确立了项目在市场上的绝对差异性。 3、建议空间可以自由分割和合并，满足中小型公司发展的需要。,2、产品方案建议,产品个性特征我们建议在24层品质的产品中，每5

11、层设置一空中花园，引进立体绿化，塑造“全生态立体绿化的商务空间”，塑造市场上的绝对差异性。,2、产品方案建议,产品个性特征由于24层办公与3个21层办公从位置上是分散的，通过穿梭人流在商业裙楼内部进行交叉，将办公与底部商业联系起来，不但方便了商务办公需要，也提高了裙楼的商业价值。,2、产品方案建议,2、产品方案建议,2、产品方案建议,产品个性特征在内部设施配套上，以经济、实用、适用的原则建议做适度的智能化。 1、建议采用10M/100M光纤直接入户，提供终生免费宽带上网和固定IP； 2、建议采用户式变频中央空调； 3、建议采用独立卫生间； 4、建议考虑初装修。,2、产品方案建议,商业业态规

12、划考虑到现在旁边商业氛围比较差，我们建议1-2层对外销售，业态规划为休闲商业和满足商务配套等。主要为茶馆、咖啡馆、西餐店、精品超市、美容健身等，将是西安高新白领新的时尚集中地；三层作为公司自己持有物业，可做写字楼的商务配套使用。,3、商业方案建议,商业主入口设置,3、商业方案建议,商务大堂建议写字楼入口做成和商业空间一体的开放式大堂。,4、价值提升建议,4、价值提升建议,空中花园为强化产品个性，能够给我们销售策略中快速回款提供支持，我们建议在24层品质高产品中，每5层设置一空中花园，引进立体绿化，塑造产品在市场上的绝对差异性。,4、价值提升建议,公用会议室选择底层三楼，设置数个大小不同高档会议

13、室用于出租，做高档商务配套，解决很多中小企业举办商务会议和培训使用，真正为客户想到实处。,4、价值提升建议,4、价值提升建议,确定“现金流利润率”整体战略为了支持集团年度财务指标，因此该项目必须能够支持快速销售，因此确定在前期，他应是一个追求现金流的操作过程，可适当降低利润，把开发风险降到最低。在06年中之后，逐步变为利润率产品。在这段时间，拉升价钱，提高整盘利润是项目操作的思路。,5、战略发展规划,先推3栋21层的产品，以此在入市时把“电梯入户”的差异性确立起来，也能树立整个项目的形象。后期推品质高的部分24层产品，用于提升整盘的利润。,6、开发销售节奏,从投资上看我们不是高端产品，项目的

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