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1、乔志杰 永安信国际总裁 金融服务领域享有盛名的金融谋划大师,金融服务领域享有盛名的金融谋划大师。他创立的众多金融服务、金融顾问及金融谋划创新理念和系统理论，在国内有较大影响。他所创立的地产金融策划学，深受地产开发商的推崇。2007年被评为“中国十大财智英才”。,主讲人介绍,第一部分： 中国房地产的金融环境及现状,中国房地产金融环境及现状分析,一、中国房地产企业的四大发展阶段 二、中国房地产金融发展的背景和基础 三、中国房地产金融的现状 四、中国房地产金融的现状及发展趋势,一、中国房地产行业的四大发展阶段,建设阶段（以建设为核心的初级阶段） 策划阶段（以市场为核心的发展阶段） 金融资本阶段（以金
2、融为核心的竞争阶段） 资源阶段（以资源为核心的生存阶段）,中国的国情决定了房地产行业将长期持续的高速发展 中国是一个资本十分丰富，但资本市场建设落后、资本工具十分缺乏 中国的房地产行业的缺钱现状是产业结构的不合理及资金结构不合理造成的 中国房地产企业缺钱的根本原因是自身的金融建设水平普遍极低,二、中国房地产金融发展的背景和基础,三、中国房地产金融的现状,金融环境较差，金融工具十分缺乏 资金供应量渠道少，专业水平低 企业金融建设能力极弱，金融建设体系不完善 投资策划及投资管理十分落后,四、中国房地产金融的发展趋势,金融能力已成为房地产企业的核心竞争力 1、金融建设的水平决定着企业能力的强与弱和发
3、展能力的好与坏 2、企业的金融能力决定着企业发展的进度和大小 3、金融策划的水平往往决定着项目的成与败 地产与金融的结合将更为紧密，金融能力将成为企业的核心竞争力 经济的发展水平将改变地产的传统盈利模式 地产金融投资商将成为地产行业的主角 地产基金、地产信托等新的地产金融工具将得到快速发展,第二部分： 中国房地产企业的金融建设 全面提高房地产企业的融资能力,一、房地产企业金融建设的基本概念 二、房地产企业金融建设的误区 三、房地产企业金融建设的核心内容,中国房地产企业的金融建设全面提高房地产企业的融资能力,一、房地产企业金融建设的基本概念,金融体系建设的含义和价值 1)为企业实现战略目标提供保
4、障 2)全面提供企业金融能力 金融建设的标准和目标 1)科学可行的战略 2)优秀的团队 7)良好的信誉体系 3)丰富的资源 4)畅通的资金通道 5)强大的技术能力 6)健全的金融平台 金融建设与开发建设、市场建设的关系,二、房地产企业金融建设的误区,金融建设就是融资，金融能力就是借钱的能力 融资就是“借钱”，借钱只找银行 企业的融资能力取决于企业与金融机构的关系 缺钱的时候才融资，融资是为了解决需求 融资工作是财务部门的工作和责任 金融人才就是金融机构出来的人才 没有能力完成的项目才走合作之路 必须符合上市条件才开始上市工作,三、房地产企业金融建设的核心内容,（一）、制定房地产企业的金融战略
5、（二）、打造富有战斗力的金融团队 （三）、建立和维护金融资源 （四）、全面提高金融建设的技术能力 （五）、建立融资信用体系 （六）、打通资本通道 （七）、建立金融平台,三、房地产企业金融建设的核心内容,（一）、制定房地产企业的金融战略 1、金融战略是房地产企业发展的核心战略 2、金融战略的基本要求：系统、全面、可行 3、金融战略的主要内容： 金融建设目标 团队建设的规划 资源建设的规划 资本战略 执行保障,三、房地产企业金融建设的核心内容,（二）、打造富有战斗力的金融团队 1、独立和充实的金融专业部门是金融建设的根本保障 2、企业金融部门的设置和主要功能 3、金融人才的解决办法 4、金融运作部
6、门与财务部门的关系 5、如何提高金融团队的运作能力,三、房地产企业金融建设的核心内容,（三）、金融资源的建立和维护 1、金融资源的建设是一项长期系统的工作 2、债权融资资源的建立靠技巧、维护靠信用 3、股权融资资源的建立核心是诚意和让利 4、多种融资资源、各种融资渠道的整合利用,三、房地产企业金融建设的核心内容,（四）、全面提高金融建设的技术能力 1、加强融资人员的专业培训，不断提高融资技术水平 2、灵活使用各种融资模式 a、债权融资核心：风险防范的设计。“讲风险”关键在于设计一种最大限度的防范风险模式。 b、股权融资核心：盈利模式的设计。“讲赚钱”关键在风险锁定的情况下，盈利最大化。 c、资
7、本融资核心：发展模式的设计。“发展前景的描绘”在发展战略、美好前景的设计。 d、市场融资核心：条件的合理设计，科学的条件设置 3、全面整合融资资源，充分利用所有融资条件 4、融资架构的设计 5、融资方案及报告的包装,三、房地产企业金融建设的核心内容,（五）、信用体系的建立 1、建立信用是一项长期、系统的工作 2、真正的信用是从小处建立的 3、企业可以失去一切，但不能失去信用 4、建立信用是需要花成本的,三、房地产企业金融建设的核心内容,（六）、资本通道的建立 1、资本通道的畅通是地产业发展的必须之路 2、上市准备是不需要任何条件的 3、资本通道的建立并不是为了融资，而是拥有操作资本的工具 4、
8、灵活的上市之道成功为原则 5、拥有工具是重要的，但变成工具则是有风险的,三、房地产企业金融建设的核心内容,（七）、金融平台的建立 1、产融结合，地产商将永远立于不败之地 2、地产信托基金资产证券化的最佳途径 3、产业基金房地产商最应该面对的金融工具,第三部分： 房地产企业的投资谋划及地产项目的金融策划 全面提高房地产企业的投资能力,中国房地产企业的投资谋划,一、企业的投资能力决定着企业的成与败 二、企业投资的原则与基本要求 三、如何提高企业的投资能力 四、投资谋划的重点及方法 五、投资战略的分析 六、投资方案的确定 七、投资框架及投资结构的设计,一、企业的投资能力决定着企业的成与败,1、企业的
9、成功不是由融资能力决定的 2、失败都是由投资错误造成的,二、企业投资的原则与基本要求,1、投资分析不仅仅是项目的分析 2、好项目并不一定是可以投资的项目 3、宁肯不做绝不强做 4、风险比利润更重要,三、如何提高企业的投资能力,1、全面提高认识，建立投资管理体系 2、建立专业投资部门，打造优秀投资团队 3、结合专业部门，提高投资技术水平 4、,四、投资谋划的要点,1、项目的价值分析和判断 2、企业资本能力、融资资源、条件的分析 3、结合战略、资金实力确定项目 4、严格按照现金流控制投资节奏 5、设计好投资架构及模式,第三部分： 地产项目的金融策划,地产项目的金融策划,一、地产项目金融策划的价值和
10、目的 二、地产项目金融需求分析 三、地产项目金融策划的基本要求 四、地产项目金融策划的关键要素 五、地产项目金融策划的融资模式选择,什么是地产项目的金融策划 实现目标与现实有效结合的重要手段金融策划的目的 没有钱也能完成项目吗金融策划的价值 项目不是靠有钱做出来的，是靠策划运作完成的金融策划的专业性,一、地产项目金融策划的价值和目的,二、地产项目金融需求分析,1、地产项目的资金需求分析 土地资金：获得土地，储备土地的资金需求，占房地产资金需求的比例最大，资金使用集中，但供应渠道最少，以自有资金为主。 开发资金：完成建设至销售阶段的资金需求，资金使用分散，解决方式多样，银行信贷虽占了绝对比例，但
11、却没有专业地产开发贷款品种。 过桥资金：需求很大，但只有非正规渠道供应。 按揭贷款：唯一的最成熟、最完备的地产金融品种 2、项目资金需求的分析,兵马未动，粮草先行 紧密结合，环环相扣 成功为主，利润为辅 综合分析，全面结合,三、地产项目金融策划的基本要求,资源分析融资的基础 对资源进行合理、巧妙、综合的使用，特别是运用无形资产。 条件创造融资的前提 条件不是天生的，要去创造和整合利用。有条件要做，没有条件创造条件 技术利用融资的关键 包括项目的包装、方案的设计、谈判的技巧等。 团队组成融资的保障 融资模式的选择融资的核心 风险防范成功的基础 思考不成功状况下的应急方案，做到有的放矢。,四、地产项目金融策划的关键要素,灵活使用各种融资模式 a、债权融资核心：风险防范的设计。“讲风险”关键在于设计一种最大限度的防范风险模式。 b、股权融资核心：盈利模式的设计。“讲赚钱”关键在风险锁定的情况下，盈利最大化。 c、资本融资核心：发展模式的设计。“发展前景的描绘”在发展战略、美好前景的设计。 d、市场融资核心：条件的合理设计，科学的条件设置,五、地产项目金融策划的融资模式选择,