《不動產投資概論.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《不動產投資概論.ppt（28页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 1,現代投資計劃評估方法,淨現值法 獲利指數法 內部報酬率法 修正內部報酬率法 不動產投資的風險分析,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 2,淨現值法,淨現值 (Net Present Value , 簡稱 NPV) 法 方法: 淨現值=未來淨現金流量之現值初始現金投入 = 或 CFt：t 期淨現金流量 (即各期稅後現金入) R：折現率 (即投資人之要求報酬率),第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 3,淨現值法,決策準則
2、: 單一計劃 : NPV 0; 互斥計劃: Max(NPV1, NPV2,)0 優劣 : 缺: 複雜 優點: (1)考慮風險因素 （2）考慮整時間價值因素 (3）考慮投資人之機會成本 （4）考慮整個投資期間之現金流量 (5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 4,獲利指數法,Profitability Index Method;簡稱 PI 方法: 獲利指數=未來各期現金流入現值之和/未來各期淨現金流出現值之和,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 5,獲利指數法,決策準
3、則 : 單一計劃 : PI 1; 互斥計劃: Max(PI1, PI2,) 1 優劣 : 缺: (1)複雜 (2)某些狀況未符合價值最大化原則 優點: (1)考慮風險因素 （2）考慮整時間價值因素 (3）考慮投資人之機會成本 （4）考慮整個投資期間之現金流量 (5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 6,內部報酬率法,Internal Rate of Return Method;簡稱 IRR 方法: 內部報酬率:使淨現值(NPV)為0之折現率 NPV= 或 CFt：t 期淨現金流量 (即各期稅後現金入) IRR：
4、內部報酬率(即投資人之報酬率),第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 7,內部報酬率法,決策準則 : 單一計劃 : IRR R; 互斥計劃: Max(IRR1, IRR2,) R 優劣 : 缺: (1)複雜 (2)某些狀況未符合價值最大化原則 (3)可能無解或(4)有多重解(5)再投資報酬率問題 優點: (1)考慮風險因素 （2）考慮整時間價值因素 (3）考慮投資人之機會成本 （4）考慮整個投資期間之現金流量 (5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 8,淨現值法與內部
5、報酬率法之比較,在互斥案件在下列兩情形下，IRR會做錯誤決策 規模差距太大 現金流量之時機不同時 在互斥案件情形下，IRR提供一安全性指標,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 9,圖7-2 無解之情形,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 10,圖7-3 多重解之情形,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 11,修正內部報酬率法,Modified IRR Method;簡稱 MIRR 方法: 修正內部報酬率:使各期淨現金流出現值之和等於未來各期現金流入現值之和之
6、折現率 PV (cost) = PV (terminal value),第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 12,修正內部報酬率法,決策準則 : 單一計劃: MIRR R; 互斥計劃: Max(MIRR1, MIRR2,) R 優劣 : 缺點: (1)複雜 (2)某些狀況未符合價值最大化原則 優點: (1)考慮風險因素 （2）考慮整時間價值因素 (3）考慮投資人之機會成本 （4）考慮整個投資期間之現金流量 (5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 13,例釋 7-1,
7、一個投資人購買一個擁有10個舖位的小商場。以下我們陳述該投資計劃的各項內容： 不動產售價為一千萬，同年度不動產座落土地之公告現值為$3,800,000;評定建物價值為$1,200,000。 業主須拿出兩百萬資金和八百萬貸款，貸款條件為年利率10%，期限三十年。按月分期等額償還貸款本息。 不動產價值的70%可以採直線折舊法，按七年攤提折舊。,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 14,例釋 7-1（續）,投資計劃預定5年，估計5年後可售得1,500萬，同年度不動產座落土地之公告現值為$8,300,000;評定建物價值為$900,000。假設土地增值稅率
8、為:(漲幅100%以內為40%)、(漲幅100%-200%以內為50%);(漲幅200%以上為60%) 財產交易所得為評定建物價值的14%。 邊際所得稅稅率為50%。 要求報酬率為10%。 出售資產之交易費用為$1,000,000。,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 15,例釋 7-1（續）,收益與營運費用估計如下:,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 16,運用現代投資計劃評估方法之解答,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 17,第九講:不動產投資報酬率
9、與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 18,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 19,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 20,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 21,各評估方法之解答,淨現值法 PI法：2.37 IRR法：38.38% MIRR法：30.77%,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 22,不動產投資的風險分析,經營風險（Business Risk） 財務風險（Financia
10、l Risk） 因為舉債而來的風險 增大報酬率波動 增大違約的機率（提高損益兩平點）,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 23,例釋 7-2:舉債與報酬率波動,今有一個投資計劃，其不動產售價為1,000萬。每年的淨營運收益有三個可能情形：(1)1,000,000；(2)1,500,000； (3) 2,000,000 。 這三種可能情形的機率各佔1/3。該投資者可以發行債務以籌措投資款項。為簡便起見，我們假設(1) 該投資者發行500萬債券以籌措投資款項，(2) 沒有營利所得稅，(3) 年利率為15%。我們以表7-7來說明舉債與否對報酬率波動的影響
11、。,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 24,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 25,例釋 7-2:舉債與違約的風險,今有一個不動產投資計劃，該計畫擁有28則該計畫之個出租單位。每單位每年租金收入為10萬元，而每年每單位之變動成本為5萬元。該計畫每年之固定支出為20萬元。則該計畫只要出租四個單位即可損益兩平。 如該計畫有一12，25年分期按月等額攤還之貸款7,500,000，則每月之償債支出為79,000。則每年償債支出為948,000。則每年固定支出成為1,148,000。則該計畫至少要出租23個單位才可損益兩平。,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 26,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 27,不動產投資的風險分析,流動性風險（Liquidity Risk） 管理風險（Management Risk） 利率風險（Interest Risk） 政治風險（Political Risk）,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 28,分散風險的方法,投資於不同資產類型之分散策略 投資於不同區域之分散策略,