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1、地产广告投向何方？“一个整版的广告仅换来不到10个垂询电话！”进入新年以来，越来越多的开发商向笔者抱怨他们广告投放的效果越来越差。那么- 销售环节的成败影响到一个项目的成败，而销售途径和促销手段也会根据环境的变化不断调整。广告轰炸的促销时代已经成为过去，地产开发进入了产品主义时代，销售也渐趋理性。 广告向主流大众媒体的高度集中似乎是一个趋势，因为这些媒体有较低的千人成本。据统计，在京沪穗三个房地产发达城市，其主流媒体占据的房地产广告市场份额都达到了70%以上，但与此同时带来的问题是广告的集中投放造成了单幅广告按反馈衡量的效果下降。这迫使开发商一方面在媒体版面的使用上花样出新，大量增加软性广告；
2、另一方面则另辟蹊径，比如开发路牌、灯箱等广告发布途径，据统计，从去年至今，这一类型的广告保持了较大幅度的增长。但广告形式仍受限于公众接受信息渠道的单一，造成了目前的主流媒体垄断局面。 网络本来是一个极有希望冲击现有广告信息发布格局的新途径，但其成长显然需要一个过程。今年，在各主要网站陆续推出一些广告产品以来，整个网络广告已经有了升温迹象，估计这种趋势将会影响到房地产广告发布，因为就信息发布而言，网络具有其他媒体难以企及的互动优势。就目前来说，网络在广告经营上的经验和力度都很难与传统媒体相抗衡。倒是搜房搞了个京城水景住宅的营销推广活动，影响比较大，这实际代表了一个趋势，网络也要由提供静态的平台走
3、向提供动态的营销产品。此前就有业内人士认为，网络尚缺近人尺度，互动的涵义实则是人与人的交流。要解决这个问题，就需要地产营销人才的真正加入。 营销由大众走向分众一直是一个趋势，最近几年崛起的财经类专业媒体受到青睐就在情理之中了。因为他们的读者群就是最具购买力的知识阶层，像国内比较有名的财经、IT经理世界，其房地产广告大约能占到其全部广告量的三分之一左右，广告主也基本上是一些别墅和高档公寓住宅项目。而一些专业直投杂志的广告量也不小，但因受到发行量的限制，很难成大气候，从细分市场的角度来说，这些杂志生存空间倒也稳固。 在媒体广告效果下降的情况下，多搞一些公关营销活动几乎成了开发商的共识。各种类型的研
4、讨会开得如火如荼，别墅开盘就要搞个关于别墅的研讨会，板楼推广就要搞个关于板楼塔楼的讨论，通过制造新闻热点达到造势的目的。其他名目繁多的项目说明会，业主联谊会等等更是层出不穷。奥运申办成功当晚，北京就有数个与奥运有关的项目举行了有业主和准业主参加的庆祝活动，可谓盛极一时。有业内人士估计，搞这样一个活动，平均请一个人的成本不过数百元，而做一个广告光广告费就要数万元，相比之下，成本要低得多，而且起到了联络感情的作用。 虽然一直在说房展会多了点，但目前的情况来看，房展会这种卖场形式生命力依然。经过几年的经营，不仅出现了一些品牌展会，而且其形式和内容的组织都还有不少的创新的余地，甚至还吸引了IDG这样国际著名的公司参与其中。就举办展会的展馆来说，也有突破传统扩展开来的趋势，除了国贸、国展、军博之外，展览馆、科技会展中心也将粉墨登场。房展会分析起来有很多可以不存在的理由，但在目前购房者逛房展会几乎是一种习惯的情形下，房展会的生命力并没有衰竭，而且房展会的一再火爆似乎也证明了其独特的效果。