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1、西安城南房地产业解析要说西安的房地产业就不得不说城南，可以说城南的房地产业是最具西安这个教育大市特色的，在这里房地产和教育的关系紧密。城南房地产业能够迅速发展，最关键的原因就是因为这里的教育资源丰富，文化生活氛围良好，人们争相在这里安家置业。城南的环境现状 首先界定一下城南的大致范围，城南即北起环城南路，南至雁塔区边界线，东起长鸣公路，西到太白南路。城南的面积大约120平方公里，建成区约70平方公里，人口140万左右，就业人口40万左右。2005年全区生产总值为170亿元，较上年增长15%。 城南在西安市第一次城市规划中既被定位为文教区，是西安科教文汇集地，有陕师大、长安大学、西北工业大学、西
2、北大学、建筑科技大学、音乐学院、政法学院等30余所高校，有中学近50所，另有数十家科研院所。由于城南学校云集，文化氛围浓郁，所以一直以来，城南都是西安人安家置业的首选，一是因为有利于子女受教育，二是文教区也很适合作居住区。 城南的商业相当繁荣。首先，位于城南中心区的小寨相当繁华，调查显示，小寨十字每日人流量达30万，每隔30秒就有一辆公交车通过。有秋林百货、军人服务社，有超市家乐福、爱家、好又多等；有家电商家苏宁电器、国美电器等；有购物中心民生国贸、飞炫广场、百盛、百汇、长安厚街等。其次，城南还有一个正在形成的商圈-电视塔商圈，目前这里已有数家大型家居建材城及超市。再次，电子城区的商业也在较快
3、发展。此外，盛唐古街、领秀城二期、世家星城人人乐超市、朱雀家乐福购物中心等项目年内将建成开业。城南繁华的商业，为其提供了便利的购物环境，也提高了人们居住的舒适度。 城南的交通在西安市各个区域中是最发达的。本区域内有长安路、朱雀路、雁塔路、太白路、含光路、曲江大道、雁翔路等七条纵向重要道路，有环城南路、友谊路、南二环、小寨路、丈八东路-雁展路、绕城高速等六条横向重要道路。和城内有五条道路连接，与城东、城西也来往方便。近两年，新修、改造、打通各种市政道路46条，全长84公里，总投资22.6亿元，另外，城南部份道路建设正在紧张地进行，朱雀大街、经九路南段、纬零街等道路今年将建成通车。遗憾的是，城南虽
4、然纵向道路不少，不过真正贯通南北的大动脉仅有长安路，结果导致长安路成为城南最拥堵的道路。 城南的公园绿化及医疗配套非常完善。首先，生态绿化环境很好，有大雁塔、小雁塔、大兴善寺、植物园、青龙寺、大唐芙蓉园等公园或公建配套，东南部有杜陵万亩生态林，今年又拟建成8个小型绿地广场，建造烈士陵园绿地广场。另外，在城南占地面积不少的30余所高校内，都有较大的绿化面积。其次，这里医院众多，有大小医疗机构约700家，其中二级以上医疗卫生机构就有50家左右。 再说曲江新区，曲江新区位于西安城南区东部，是1993年9月经省政府批准设立的西安曲江旅游度假区。2003年7月，因经营城市的需要更名为曲江新区。曲江新区以
5、闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，近期规划面积15.88平方公里，远期规划面积47平方公里，是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来五年西安城市建设的重点区域。区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。其中大雁塔风景区已成为中外游客来西安的必游之地，年接待游客200多万人次，境外游客达40多万人次。曲江新区自1996年启动建设以来，先后投入资金30亿元用于基础设施建设,基本完成了10平方公里区域的市政配套,具备开工建设的条件。修建开通了雁塔南路、雁南一到五路、芙蓉路、春临路、曲江路、环湖路等城市道路，其中，雁塔南路是
6、贯穿度假区南北的景观大道，其北端连接闻名中外的大雁塔风景区，南端至长安区杜陵东路，道路两侧规划高尚住宅区和旅游商贸设施。 随着曲江新区的开发建设，这里将成为西安的一个经济增长极，并且会明显改善城南以至整个西安的生态环境。 此外。城南的金融服务、娱乐餐饮、休闲运动等生活配套也非常的完善，加上其定位和西安人的生活习惯，都让城南有着较大的发展潜力。城南与其他区域的比较 按照过去的西安市区域布局，东郊是纺织城，西郊是电子城，南郊是文教区，北郊是农业区。 在这样的布局下，城南的教育事业和科研院所发展的很好，居住氛围也很好。在六个城区中，城南是西安市民最理想的置业区域。 相对于城南的置业氛围，其他区域皆有
7、所不及，不过差距最明显的是城北。城北以前治安不好，外来人口多，由于农业区的定位，经济也落后，公建配套缺乏，人居条件差。只是近来随着城北的经济发展和重新定位，这些不足正在逐渐消除。城北有城南不具备的优势，那就是城北的交通枢纽地位、经开区的经济实力和大量的储备土地。相对城北，城南可供开发的土地较少，但是城南也有其没有的优势，这就是教育，城北虽然有占地6000亩的未央大学城，但是和城南比不过是小巫见大巫。由于城南和城北的功能定位不一样，未来的发展各有所长。 城东城西也有部分高校，但是不如城南那么密集，再加上是工业区，所以和城南相比，它们的房地产发展逊色不少。不过城东有浐灞河，在缺水的西北，这是其房地
8、产业的一大优势，再加上城东的商贸业和教育，此区域的房地产业也算是发展的有声有色。而城西是“西咸一体化”的结合带，并且北邻即将建设的占地36平方公里的汉长安城遗址森林公园，区域内又有阿房宫遗址公园，经济发展也较好，还有比较繁华的土门商圈，无疑也是人们置业的一个比较好的区域。并且城西南面紧接高新区，却比高新区的房价低很多，所以对高新区工薪阶层很有吸引力。综合来说，城东和城西发展的是不错，但是不会赶上城南。 城南的小寨商圈目前是不及钟楼商圈繁华，不过城内交通拥挤，限制了其发展。而小寨却可以有更大的发展空间，加上高新区的发展和曲江新区的建设，未来三个区域可能连成一片，到时候，小寨就是这三个区域的核心，
9、所以可以说，小寨商圈有超越钟楼商圈的潜力。此外，城南还有正在崛起的电视塔商圈，其发展前景也非常可观。 最后，城南有西安市重点开发的曲江新区，这也是目前其他区域不具备的优势，随着曲江新区迅速的建设，未来城南除了是文教区外，还将是西安的重要旅游生态区。城南的房地产现状 由于功能定位的原因，城南向来是西安市民最属意的居住区域，所以城南的房地产开发起步早，进步快，空置率不高，一直走在西安的前沿。 城南的房地产开发量很大，目前预售商品房面积在300万平米以上，存量商品房则已达到2000万平米。城南商品房的销售量占西安总销量的三分之一，在各个区域中比重最大，但是大部分都是小盘，鲜有经典之作。区内相对较好的
10、住宅楼盘有豪盛时代华城、金桥四季花园、丰景佳园、曲江春晓苑、紫薇城市花园、世家星城、城南锦绣、曲江6号等，还有别墅项目曲江皇家花园、御花园、钻石王朝、湖滨花园等也不错。 20世纪80年代以前，城南的房地产发展主要集中在南二环以北，其后发展的热点转移到了南二环以南。自“房改”以来，由于南二环以北基本开发完毕，所以在这里开发的全是小盘。除了南二环以北这个区域外，城南还有五个区域，即小寨区、明德门区、电视塔区、电子城区、曲江新区。小寨区商贸繁荣，商业地产大有可为；明德门区是小盘集中开发区；电视塔区交通便利，住宅及商业皆有潜力；电子城区紧邻西高新，是西高新的“卧城”；曲江新区是旅游区及高档住宅区。 城
11、南小盘众多，最具代表性的就是明德门地区，这里是西安最早开发的大型集中居住区。1995年以前，这里还是一片荒野，但政府安居工程的启动彻底改变了明德门的面貌。在盖第一座教师楼的时候，这里无论是交通还是生活配套都极不完善，但短短几年之内，这里就高楼林立，成为城南的一片新城区。鑫泰园、明德广厦、明德花园、长江丰泽园、明德新天地、明德千禧阁、天伦明珠、凯旋广场等一大批项目的开发建设，迅速带动了区域的人气，居住生活条件也发生了显著的变化。后来有了大盘世家星城的加入，促使此区域人气再度上升。 电视塔区北接小寨，南连长安，东临曲江新区，西邻高新区，交通便利，又有不少的土地储备，商业及商务地产都有较大的发展潜力
12、。目前，由于有小寨商圈旺盛的人气和辐射带动作用；另外，随着大学城的南移，长安大学城的兴起，电视塔承担着沟通小寨和长安的桥梁作用；最后还有一种力量也不容忽视，那就是高新区和曲江新区的飞速发展，电视塔又是高新区和曲江新区的联系纽带，在这些因素的推动下，电视塔商圈正在形成，大型商场三森国际家居建材城、麦德龙超市早已开业，大型商业项目“西安国际商务港”建筑面积12万平米，百安居、易初莲花已经入驻。在一定程度可以说，电视塔商圈已经初具雏形。 电子城开发的楼盘也比较多，主要是服务西高新，但是发展时间比明德门还要晚，是随着西高新的崛起而发展的。所以以前这里的公建配套不完善，尤其是商业配套发展较晚，降低了人们
13、在此置业的热情。目前这种情况已大为改观，电子城有了商业步行街、人人乐大型超市和赛格电子市场。随着西高新和电子城的发展，这里的住宅和商业还有较大的发展空间。在电子城已开发的楼盘中，金桥四季花园、紫薇城市花园、双维花溪湾、万国花园、我爱我家等项目都不错。 对于西安来说，曲江作为一个省级旅游度假区，既是西安城的大型生态区，也是西安集人文历史、生态环境、完善配套等于一身的一个绝佳人居地带。因此，曲江新区在开发之初，就以高起点、高品质亮相在西安市民面前，也使得这里成为西安市区难得的高档住宅开发区。如开发的项目皇家花园、钻石王朝、御花园、湖滨花园等是别墅，住宅项目曲江假日新嘉园、曲江春晓苑、曲江6号等都是
14、高档，充分说明了曲江在人们心中的优越地位，这里已隐然形成西安市的“富人区”。此外，在47平方公里的曲江新区内，还将建设大量旅游、度假、休闲、娱乐、商贸、会展等项目，未来不久，这里就会成为商业地产的聚集地。 城南交通便利，商务配套齐全，办公环境良好，因此有不少写字楼项目。沿着长安路这条“龙脉”是比较集中的办公区，有泛渼大厦、台胞联谊大厦、长安国际中心、长鑫大厦、鼎盛时代、富城大厦、嘉汇大厦、高速大厦、中信大厦、西安国际贸易中心、西北文化艺术大厦等，“金腰带”南二环也是写字楼的聚集地，有怡和国际、广丰国际大厦、老三届世纪星大厦、华融国际商务大厦、西安旅游大厦、煜源大厦、西北新闻大厦、紫竹金岸、迈科
15、星苑等。城南已经基本形成了以长安路和南二环为主干的“十字架”形的商务区。 另外，城南还有不少的商业项目，如小寨就有开米广场（潮流街区）、小寨领秀城、东方龙安南城、雁塔文化新天地、百隆广场、世纪百盛等，曲江新区也有一部分商业项目，如大雁塔北广场及其周边地区。 由于城南近十年来商品房开发火热，而市政基础配套却没有相应的拓展新区域，所以目前可供开发的”熟地“相对少了。因此2005年城南商品房的销售量较2004年略有下降，大约降了10%。但是销售价格一路上涨，2001年城南住宅价格不足3000元/平米，2002年上升到3096元/平米，2003年是3207元/平米，一直升到2005年的3414元/平米
16、。价格基本上是每年上升100元/平米。 根据西安市2004-2020年总体规划，城南还有约2000万平米的商品房储备用地，其中一半以上在曲江新区。总体来说，城南的交通、教育、医疗保健、商业服务、娱乐餐饮、休闲运动等生活配套是西安最齐全的，作为西安房地产业发展最成熟的区域，城南有理由继续成为西安市民置业立家的第一选择。城南房地产的未来 根据西安市2004-2020年总体规划，城南是文教科研区、商贸旅游服务区，曲江新区是旅游生态度假区。 城南将继续保持文教区的优势，人们为了子女受到良好的教育，也将继续选择在此居住。本区域的高校众多，并定位为科研区，随着科研创新力量增强，这里或可成为西安的“硅谷”。
17、 地铁二号线（铁路北客站-韦曲）的规划，正好缓解长安路的交通，据悉，很有可能明年动工。地铁二号线是南北向主客流走廊，线路北起规划郑州至西安高速铁路西安北客站，南至长安韦曲站。线路全长26.4千米，设车站20座。一旦地铁开通，促进南北交通，将西安更紧密的联系到一起，将使城南的发展锦上添花，会有更多的人来城南购物，有力地促进小寨商圈的繁荣、电视塔商圈的成长。此外，地铁的开通将会促进地铁沿线附近的商品房整体品质的提升。从香港的发展情况来看，地铁线附近的商品房价格明显高于其他商品房，并且这个趋势越来越明显，地铁运行后普遍使周边地价升值20-30。随着西安地铁的建设和运营，城南的交通将更加的便利，会促使
18、小寨商圈进一步的繁华、电视塔商圈更快地成长。所以小寨区域规划为商贸旅游服务区，而电视塔区域也规划为商业区，再加上高新区和曲江新区的发展，小寨和电视塔成为连接这两个板块的纽带，电视塔商圈又是沟通小寨和长安的纽带，必将抬升这两个商圈在西安的商业地位，未来这两个商圈极有可能合二为一。这里的商业地产还有较大的发展潜力。另外，随着“唐皇城复兴计划”的实施，陕西省政府有可能外迁至电视塔区域，这对城南基础设施的建设会有很大地促进作用，那时电视塔商圈将更具魅力。 当前，明德门区的开发已经比较充分，可供开发的土地已经不多了，所以这里将来的住宅产业发展空间已很有限。而电子城区还有较大的土地储备，又紧邻高新区这个就
19、业集中区，再加上城南的教育优势，这里开发住宅是很有销路的。目前这里的市政基础设施已经比较完善，具备开发的条件，随着高新区的迅速发展，电子城的居住人气将继续上升，而这又会推动商业的繁荣，未来这里将演绎住宅和商业地产的新成就。 曲江新区管委会提出了依托陕西大旅游、大文物、大文化的优势，以历史文化为纽带，以资源整合为手段，以30个项目为载体，筹资200亿元，将曲江打造为“中国西部第一文化品牌”的战略构想！此战略构想，是基于曲江得天独厚的资源和文化基础；基于曲江优越的区位优势和城市功能；基于曲江完善的产业体系和政策环境。这30个项目涵盖历史文化、现代文化、地方文化、国际文化，紧紧围绕“大唐圣境”这一主
20、题意象铺展开来，形成了唐风新韵、承古开新的文化大格局，将以独一无二的世界奇观吸引全球的目光。 世界只有一个曲江，世界将以曲江的崛起而重新认识西安，认识西部。曲江打造西部第一文化品牌所带来的产业效应、城市效应、“圣境”效应和国际效应，对城南乃至整个西安房地产业的带动都将是划时代的。 城南的住宅、商服用房、写字楼、别墅、酒店等物业还有很大的发展空间。作为文教区的优势，城南的住宅产业自然会稳步前进；小寨区域作为商贸旅游服务区，商服用房还有不小的开发空间，再加上曲江新区的发展和电视塔商圈这个后起之秀，这里商业空间更是难以估量；长安路和南二环的写字楼初步形成商务区，随着城南的发展，这里完全有可能成为西安的一个大型商务区；曲江新区作为旅游生态区，并且规划为低密度居住区，这里将是别墅的天下，另外，为旅游业服务的酒店业前景也不可小觑。 根据西安市2004-2020年总体规划，城南的商品房储备用地主要集中在两个地方，一是在曲江新区，二是在丈八东路雁展路以南及雁塔区南边界线以北，也就是绕城高速南北附近，总量大概在2000万平米，将在未来14年内完成开发。这个储备量仅是城北的一半，但是已经足够城南续写它的辉煌了。 随着城南储备用地的市政基础配套建设，这里的房地产业仍有很大的发展空间，城南将继续引领西安房地产业的前进。