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1、2021年房地产租赁年终工作总结！在即将过去的_年，整个公司的经营情况不尽如人意，除还在经营的旗舰店外，另外_个门店都关了门，但靠炒房又赚回_万元。这是_一房产中介负责人黄超(化名)的年终总结。关门歇业是无奈之举_日晚，当经济导报记者来到黄超的办公室时，他正忙着修改年终总结。他说：“总的看来，这一年公司收支平衡，但上半年亏得太多，_月份一个月内就把_个店都关了。”黄超开了一家房产中介公司，旗下除了拥有现在的这家旗舰店外，还有另外一家加盟店和两家自己的店，分别位于高新区、旅游路和洛口附近。“_家店都是_年开的，当时就是为了抢市场，刚开业时经营情况还不错，每个月都能售出_套房子，能挣几万块钱。”不
2、过随着国家连续出台政策调控房地产市场，黄超的日子越来越不好过。他边翻笔记本边说，今年1-_月份，上述_家店一共售出两套房子，收取佣金不到_万元；租赁市场的收入不到_万元，而各种费用加起来则极大超出这个数字。“尤其是加盟店，一个月的费用超过_万元，其他两个店相对少一点，也达到_万元。_家店一个月的费用合计接近_万元。”“亏损太厉害，再开下去不但把_年挣的钱都亏进去，而且整个公司都会受拖累。”黄超坦言，关门歇业实属无奈。据导报记者了解，今年前_个月，_市房产中介的经营情况普遍比较差，成交量大幅减少，挂牌量也出现萎缩。去年平均每个月能成交近_套房子，今年的成交量则为_套，甚至不少公司的成交量为零。据
3、黄超介绍，从_月中旬以后，陆续有房产中介公司退出市场，随后两个月则蔓延成转让关门潮。某房产网站的工作人员告诉导报记者，今年六_月份在该网站挂出转让的房产中介公司数量大幅增加。最多的一个星期达到十几家。3成中介兼职炒房黄超在二手房市场摸爬滚打了五六年。按照他的说法，今年的情况最特殊。“上半年市场形势不好，月月亏损，下半年国家对房地产市场出台严厉的调控措施，市场却出现好转，成交量也有所上升。”黄超说，下半年，旗舰店每个月都能成交_套房以上，营业收入也大幅上升，不但填平了上半年亏损的窟窿，还略有盈余。黄超一边经营着店，一边炒着房。他成为炒房一族纯属偶然，没想到却让他挣了_万元。就在黄超将_个店关门没
4、几天，他和几个同行在一起聊天时，一位同行劝他炒房。“放着这么好的机会不挣钱，你还想干什么？单靠佣金才能挣几个钱，如果炒房，一年挣几十万元没问题。”“想想也是，就尝试着炒房。”就在今年_月份，黄超和朋友共同出资接手了一套二手房。“_平方米，售价_万元，_平方米价格_元左右。”_个月后黄超将这套房子出手，售价_万元，除去各种费用，净赚_万元。这让黄超尝到了甜头，正式成为炒房大军中的一员。据黄超介绍，_起码有_%以上的中小二手房中介加入到了炒房的行列。“只要有低于市场价一定比例的房子挂牌，我们就买下来，转手以市场价卖出。”“这半年大概挣了_万元左右。”黄超说。公司炒房或被在谈及明年的市场时，黄超表示
5、，未来_的房价仍将小幅上涨，二手房市场将恢复往年的生机。“今年下半年二手房市场稳步前行，明年市场会更加成熟。”黄超认为，_年以后建的楼房将逐渐进入二手房市场，这部分房源设计更加合理。此外，随着新房市场供应量不断增多，市民住房升级速度加快，这部分房源也将陆续进入二手房市场，成为其主力房源。在他看来，购房者正在慢慢改变置业观念，二手房总价相对较低，配套更完善，很多购房者会逐渐青睐于性价比更高的二手房。“明年上半年准备在段店附近再开一家新店，西客站地段肯定受欢迎，市场一定没问题。”黄超说。黄超明年的目标是挣_万元。对于能否完成这个目标，他说，“_万元只是个保守数字，如果操作得当，最近两个月收的_套房
6、子卖出后可以净赚_万元左右。再加上开店赚的佣金，钱景看好。”不过，国家相关部门已经注意到了中介炒房的违规行为。_月初传出消息，在即将出台的房地产经纪管理办法中，或将明确规定禁止房产经纪公司直接炒卖房屋或者当二房东。也就是说，房屋经纪公司不能自己收购房子，充当买房者，也不能自己租房子，充当租房者。业内人士分析，这样的办法实际上将限制经纪公司在二手房买卖中的投机行为，减少经纪公司炒房行为对房价的影响。今年_月_日，_市住房和城乡建设委员会下发_规范预售商品房买卖合同撤销及信息变更行为_，明确提出新建商品房在取得房产证前，不得擅自以“改合同”的方式私下转让。此举将进一步规范通过房地地产信息系统签订的
7、商品房买卖合同的撤销及信息变更等行为，短期炒房行为将得到有效遏制。第3页共9页_收制度的工作总结房地产业在整个国民经济体系中属于基础性产业，具有十分重要的作用。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。据统计，_年全国房地产开发投资252_亿元，比上年增长_%，加快_个百分点，其增长率超过全社会固定资产投资_个百分点。而全国_个大中城市房屋销售价格比上年上涨_%，涨幅比上年提高_个百分点。因此，研究现行_收政策，对实施宏观调控，抑制房地产过热、房价过高状况，引导房地产业健康发展，具有现实意义。一、我国_收制度简介建国初期，在全国范围适用的税种为_种，其中涉及房
8、地产业的税种有_、地产税、工商业税（包括营业税和所得税）、印花税和遗产税。各地还普遍征收契税，遗产税则没有开征。上世纪_年代中期，我国实行生产资料所有制的_改造以后，绝大部分房地产属于国家和_所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近_年时间内几乎名存实亡。改革开放后，_收制度也经历了一系列变革：上世纪_年代初期恢复征收契税，_年代后期对国内单位、个人恢复征收_和土地使用税，并开征了耕地占用税，_年代初期开征了土地增值税，其他相关税种也实行了改革。目前，与房地产业有关的税种有_个，分别为：契税、营业税、城市建
9、设维护税、土地增值税、印花税、城镇土地使用税、_、企业所得税、个人所得税、耕地占用税、城市_。其中_、城市_、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税划为地_府固定收入，营业税、企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税划为中央与地方共享收入。二、改革我国现行_收制度的必要性（一）改革我国现行_收制度是加强房地产业税收征管的需要。由于房地产业税收涉及税种_个，纷繁复杂，众多税种又涉及众多征税环节，加之房地产开发周期长、流动性大、隐蔽性强等原因，_收管理不可避免存在很多政策盲点和征管难点问题，税收管理力不从心，目前，房地产业已经成为偷逃税重灾区。（二）改革我国现行_收制度是国家宏观调控的
10、需要。目前，房地产业持续高速增长，房地产投资过热，房价增长过快，通过改革现行_收制度能够抑制或降低房价。并且，目前社会_的日益扩大，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上，而通过改革现行_收制度，在财富的保有环节调节，可起到调节个人收入分配的作用。（三）改革我国现行_收制度是完善地方税体系的需要。我国地方税体系极不完善，缺乏独立的主体税种。占地方税收较大比重的营业税、企业所得税、个人所得税作为中央、地方_税种，在目前情况下难以成为主体税种，而其他独立的地方税税种多是零星、分散的小税种，难以挑起大梁。改革我国现行_收制度，完善财产税制，是确立地方税主体税种的首选。（四）改革我国现行_收制度是创造公
11、平税收环境的需要。由于目前我国_制内外不统一，外资企业实际上享受了超国民待遇，导致内外资企业_负不均，不利于本国企业的生存和发展。三、我国现行_收制度存在的问题（一）税种数量偏多，设置不够合理。房地产涉及税种过多，且主要集中在流转环节,即流转税重;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,具有可转嫁性,使房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者。（二）部分税制过于陈旧。在世界主要国家已经实行从价征收_的今天,我国仍以纳税人使用土地的面积作为计税依据显然不符合_的发展趋势。这种简单的计征方法虽然在操作上比较简便,但却造成纳税人在保有土地时的税收成本明显偏低,致使纳税人可以不在乎土地的税
12、收成本,低效率地使用土地。（三）税权过度集中。目前，我国在税收管理权方面，立法权、管理权等都高度集中于中央，中央对“税权”统得过死，不利于地_府因地制宜实施政策，不利于发挥地_府的积极性。（四）有些税种的计税依据不合理。如土地使用税的征收，不是按价值，而是按面积。这种计税方式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。（五）内外税制不统一,形成内外资企业竞争环境的不公。在现行内外分开、房土分开的_制下,外资企业保有土地时的税收成本几乎为零,其税负明显小于内资企业。这种内外区别对待的_制将极大损害内资企业的利益,影响税收的公平性原则。（六）对土地资源的调节力度较弱。与房产有限
13、使用的特性相比,土地具有长期使用、不可再生等特征,因此土地是一种稀缺性资源,其经济价值较房产更高。而在目前的_制下,高价值的土地资源却承担着低水平的税负,现有_不能对土地资源进行有效调节。四、国外_制的主要特点（一）具有贯穿于房地产开发、保有、转让等全过程的完善的_收体系。在房地产保有环节，主要是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收的；在房地产取得环节，针对房地产拥有者在取得房地产的不同方式而分别课征；在房地产所得环节，主要包括公司所得税、个人所得税和土地增值税等，就其所得或增值收益而课征的税收。（二）_是地_府的主要税种。凡是实行分税制的国家大多都将_划归地方税，由于其稳定性，多成为地方税
14、的主体税种。（三）对房地产课税一般都以房地产的资本价值或评估价值作为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使_收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。（四）实施内外统一的_制，且征税范围既包括城镇也包括农村。五、改革我国现行_收制度的思考（一）简并税种，优化结构。一是统一_等内外有别的税种，统一税法，公平税负。二是将_、城市_、耕地占用税、城镇土地使用税、契税合并为统一的_。三是清理房地产业的各项收费，将一部分合理的房地产方面的行政性收费改为税，扩大税基。（二）调整税基和税率。一是扩大_的征税范围。无论是经营性房地产,还是非经营性
15、房地产,无论是城镇还是农村，按照_的基本理论,都毫无例外地享受了政府提供的公共服务,按照税收的“受益原则”,都应成为课税对象,承担纳税义务。二是实行灵活的税率。不同房地产在经济活动中的收益是不同的.所能承受税负的能力也是不同的。因此，_的税率应当根据不同类型、不同地区的房地产分别设计，由各地在规定的幅度内掌握，如普通住宅和生产、经营用_率从低，高级住宅和高尔夫球场税率从高；中小城市的_率从低，大城市的_率从高。（三）中央政府向地_府适当下放税权。在统一税政的前提下,赋予地方适当的税政管理权。如中央只负责制定_的基本法、规定各个税收要素,而将制定实施办法、评估规则、调整税率等权限赋予地方，以适应
16、各地经济发展水平不同的实际情况，促使地方因地制宜地通过_增加财政收入和调节房地产市场。（四）适时修正税法。各项税法都应当根据经济、社会的发展和相关法律、法规的变化适时修正，为促进经济、社会的发展服务。应对一些十几年以至几十年不变的税种暂行条例进行修改。（五）合理确定计税依据。改变目前既有从量计征又有从价计征的双重征收方法的局面,统一为从价计征,且按照房地产评估值征税。这既可使_收入随着房产价值的增长而增长，还可以在一定程度上调节土地的级差收益。（六）确立_为地方税的主体税种。通过扩大征税范围、改变计税依据确定方法及合并房地产保有环节的相关税费,形成房地产保有环节的税收增量,逐步扩大_的收入规模和收入比重,将_随着经济的发展逐步成为地方财政、特别是县（市）级财政收入的主要来源，（七）推进_收制度改革的配套政策。一是制定规范而严密的财产登记制度，以有效获取财产信息和征管资料。二是建立科学的评估体系，包括建立专门的评估机构，培养专门的评估人才，制定严密的评估制度。（八）加强房地产业税收征管。加强房地产市场的税收征收管理，堵塞漏洞，减少税收流失。为此，税务机关要加快完善有关管理制度和信息化建设的步伐，并加强与各有关部门的工作配合。第9页共9页