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1、黄金路段投资热点政府规划引发投资热情淄博市委、市政府的关于在一切适宜的地方建设商业设施的政策更是大大促进了淄博商业设施的发展和完善，带动了城市建设的大发展，商业物业遍地开花，人们投资商业房的意识和经营信心空前高涨，地段优势明显的营业房吸引了大批投资置业人士的关注。从淄博城区的大背景看，各城区的经济发展比较均衡，商业经营各有特色，淄博人民有着传统的经商意识和自己的商业文化。而作为中心城区的张店区除了具备政治、文化、高新技术发展中心职能外，更是名副其实的经济发展中心，几乎集中了淄博所有的大型的购物中心，囊括了众多的经营行业，本土的商业零售企业有代表性的如：淄博商厦、金帝购物广场、公园商场、美达赛特
2、购物中心、爱客家超市、绿岛超市、政通超市等，都有着不俗的经营业绩，而作为个体工商业户云集的美食街商业街、西二路商业街、中心路商业街、共青团路商业街以及新世界商业步行街等随着历史的发展，已经成了个体经济发展的摇篮。商业的辐射范围包括周村、淄川、临淄，地块所在区域，已经成为发展大型商贸中心的最佳区域，市场对商业物业的需求随之扩大，营业房开发前景十分看好。（二）市场需求分析以张店地区为代表的淄博房地产市场在经历了97年的大回落之后，目前已经走出了低谷进入持续增长时期，住宅的需求有了明显的增长，在这种局面的带动下，营业房呈现供需两旺的发展态势，营业房的信贷规模呈跳跃式发展，营业房消费已成为淄博市房地产
3、消费的重要组成部分，营业房消费快速增长将成为未来几年内淄博地区房地产发展的重要特点。形成这一局面的主要原因有几方面：u 营业房作为房地产投资的基本形态被越来越多的投资者所认可。u 营业房的投资可以为投资者带来稳定、持续、低风险的收益，还可以升值保值。u 房地产信贷政策的实施大大增强了人们的购买能力，降低了买家购买营业房的门槛。u 目前淄博市特别是张店地区可销售的营业房市场供应有限，需求尚处于上升阶段。u 不少的个体户、经营者不再满足于现有的经营条件，他们对营业房长期占有的欲望在以往得不到充分的满足。小结：从目前的情况来看，在张店地区营业房的需求尚处于带激发状态，人们对营业房的需求呈现多元化的特
4、点，人们购买营业房主要还是从自身的购买能力考虑，主要的购买层次集中在50-100万之间，并且对地段的要求很高，大部分的买家希望购买的营业房是处于城市商业中心、有来良好经营氛围、能获得高额租金回报的营业房。综观淄博营业房的发展，本项目既面临着经济发展所带来的机遇，也面临着激烈的市场竞争所带来的（四）区域商业物业发展趋势中国已经加入WTO，一个更加开放的淄博展现在世人面前，淄博的经济已经进入良性发展的快车道。当地政府一方面加快城市建设，改善投资环境，改组商业布局，提高人民的生活质量，另一方面出台一系列优惠政策，加大招商引资力度，大力扶持民营企业和个体工商业的发展。淄博已经走出了小农经济的时代，以一
5、种崭新的姿态融入到了世界经济发展的大舞台中。纵观张店区商业物业的发展的状况，该地区未来的商业物业将呈现以下的发展态势：1、市场机会（1） 根据目前淄博市商用营业房及经济发展状况，需要有功能相对完备且有较大投资价值可销售的营业房来满足市场的需求。（2） 项目所处的张店区是淄博的政治、文化、高新技术发展中心，美食街、西二路、中心路、共青团路及新世界商业步行街共同构成中心商圈云集了众多的商家，具有无可比拟的商业价值。（3） 共青团路和西二路一带多为民房的临街营业房，未形成经营规模，本项目的出现正好填补了市场的空白。（4） 本项目可采取多种销售、招商策略，以合理的经营规划布局结构，满足不同投资者及租户
6、的多样需求，为买家树立信心。（5） 银行经过多次降息，股票投资也面临着盈利下降和风险增加的问题，社会上有大量的闲散资金苦无出路，营业房作为一种盈利较大，风险较低的投资形式，越来越受到投资者的青睐。（6） 现有的临街营业房的经营管理模式难以适应买购买及商家经营的多样化需求，新型商业管理模式的引入必能增强潜在买家的购买欲望和信心。（7） 投资人士普遍看好项目所在地段的发展潜力，并希望在该地段购买营业房作为投资用途，他们将成为淄博商用营业房的重要购买力量之一。（8） 本项目以期房推售，可以通过广告、炒作来提高人们的期望值。（9） 营业房供需不平衡，可销售营业房有很强的市场需求，此外，项目周边的两个小
7、商品市场将拆迁，许多经营者将失去原有的经营场所。2、市场威胁（1） 目前淄博有部分大型商场和购物中心正处于销售或招商阶段，商业市场竞争较为激烈，对本项目造成一定的销售压力。（2） 周边项目的同质化经营，导致经营者及租户在考虑经营品类时有更多的选择，进而影响投资者对商用营业房的信心。（3） 临近本项目的银座正在规划建造中，经营前景如何尚是未知之数，容易造成投资者持观望态度。（4） 目前本项目紧临的西二路及美食街已经是消费者心目的中心购物区，从某种程度上削减了本项目的商业氛围。（5） 项目的总体量较大，可销售面积将近4万平方米，而潜在买家的数量及承受能力相当有限，要全部消化有一定的难度。纵观淄博商
8、业市场的发展态势，我们得出如下的结论：u 淄博现阶段的商业物业以临街营业房及大型商厦为主,形成了大型商厦与临街营业房共存且相互促进的发展格局。u 商用营业房有着良好的发展趋势，主要的商场在销售和出租阶段都取得较好的业绩，但也存在着由于地段和招商方式的差异带来经营方式的不同及经营状况的差异。u 营业房销售市场供应严重不足，投资者经营者对临街营业房的需求十分迫切，具有较大承受能力的大买家不在少数，且外围（张店以外）投资者为数不少。u 面积太大且数层联体销售的临街营业房开始不适应市场发展的趋势，主流买家的购买能力在50-100万之间且层面比较单一，数量亦十分有限。u 投资者购买营业房主要是希望获得稳
9、定的租金收入，他们普遍希望投资回报期为8-10年，年投资回报率约为10%-13%，而项目所在地段的租金水平为2100元4200元/平方米。因此，只要经营能够做好必定能够吸引很多投资的购买兴趣。u 大部分临街营业房没有充分发掘地段的商业价值，营业房的设计规划往往是“画地为牢”、临街而建，缺乏创新的精神，没有把地段的商业价值发挥至极限。u 商业管理没有得到应有的重视，临街营业房经营成功与否很大程度上取决于地段的优劣，商业管理在当地尚是一片空白。u 长期的投资习惯及现有商业城、商业街（主要是临街营业房的建筑群）经营失败致使投资者及经营者对“商业城”、“商业街”抱有怀疑和否定态度，进而影响了他们投资者
10、类型物业的信心。u 不少经营者希望购买面积较小的营业房自己经营，但市场上这类营业房相当缺乏，承受能力较差且数量众多的自用型买家没有得到应有的重视。u 本项目处于淄博市的一类商圈范围之内，张店区的核心商圈，大部分投资者和经营者相当看好此地块的发展潜力，金帝购物广场及正在兴建的银座将对本项目销售起着带动作用。u 基于上述的种种原因及考虑，我们认为本项目要在销售上取得成功，关键在于建立核心的竞争优势，就必须在创新的基础上实行差异化竞争。为此，我司根据本次市场调查的结果，初步形成了关于本项目开发理念、整体规划、营业房间隔、销售价格及商业管理等方面的意见：（1） 鉴于淄博买家对营业房的接受习惯，本项目开
11、发应本着一切为了销售的原则来进行，并大胆创新。首先，导入“广场”的概念，把本项目建设成淄博地区唯一的“购物广场”，并使之成为城市标志之一；其次，强调项目特色的营造，重视“广场文化”的建设。（2） 鉴于本项目优越位置，应充分利用和发掘地段的商业价值，增加地下商场。既可以增加可售面积和功能空间，又可以扩大项目的兼容性，为活跃“广场”的商业氛围奠定良好的基础。（3） 重视营业房的间隔，能够提供更多的户型来满足不同层次买家的需求，建议地面建筑面全部设计成独立临街营业房，为了满足经营者使用的要求，单元面积控制在40-180平方米之间，把主流营业房的价格控制在50-150万之间；地下商场则分割成面积为4-
12、20平方米的营业房、柜台、摊位进行销售。（4） 营业房的高度不能超过3层，并且整体销售，统一实行按套计价，即1-2或1-3层部份楼层统一计价。假设某3层营业房总建筑面积为150平方米，则售价为7000元/平方米，那么这套营业房的总售价为1050000元，定价就是105万/套。（5） 对于本项目这样大体量的商业物业，要在完全消化存在一定的难度，因此要拓宽买家的层面，进行多渠道促销。首先，通过间隔小面积营业空间来降低总价，进而降低买家购买的门槛；其次，在张店以外低于进行促销，以此来扩充市场的容量。（6） 应该重视商业管理，建议聘请知名商业管理公司作为管理顾问，重建投资者和经营者的信心，并通过包装炒
13、作使之成为促进项目销售的重要买点。挑战。永久产权在淄博，投资者习惯将位置最好的临街营业房用于出租，而具规模的商厦商城则采取由大型百货商家经营、自主经营或与零售商家联营三种经营策略。1、可销售商业物业成为投资热点淄博人具有很强的投资意识，不少投资者拥有大量的闲散资金，且目前银行利息的多次下调，股票投资也面临着盈利减少，风险增长的问题，处于持续上升商业物业具有风险小、盈利大的特点，自然成为投资热点。政府规划引发投资热情淄博市委、市政府的关于在一切适宜的地方建设商业设施的政策更是大大促进了淄博商业设施的发展和完善，带动了城市建设的大发展，商业物业遍地开花，人们投资商业房的意识和经营信心空前高涨，地段
14、优势明显的营业房吸引了大批投资置业人士的关注，人们对即将推出的营业房期待甚高。（一）市场供给分析张店地区营业房的供给明显不足，营业房总体存量在20万平方米左右，在建的营业房的面积总量约为12万平方米，可交付使用的面积不足7万平方米，单体面积在5000平方米以上且无法分割适应的约占总存量的25%；四层联体销售投资额在200万元以上的占20%；三层联体且地段较差的约占30%；其余部分为二层联体及少量单层营业房，且大部分远离商业中心，符合人们投资购买习惯的营业房几乎没有。可以说，目前市场上可销售的营业房少之又少，市场供应与市场需求明显有断层。这才是吸引人们最基本也是最核心的利益点，因为从淄博市目前的
15、状况来看，潜在买家对营业房的需求尚处于上升状态，市场对可以销售的营业房特别是黄金路段营业房的需求十分旺盛，人们对共青团路、美食街等路段的营业房十分看好，有很强的投资购买欲望，不少的经营者和投资者正伺机购买。加之，项目周边可供销售的营业房很少，即使是正在动工兴建的“银座商城”也只是购物中心式的大型商厦，无法满足潜在买家对营业房永久占有的欲望和需求。为此，我们认为本项目的核心竞争优势理应定位为：黄金路段拥有永久产权的营业房这样的定位，是建立在有效的市场需求之上的，从根本上确立了本项目的核心竞争力。我们有理由相信，这样的一个核心优势，通过包装及整合传播，必定能够吸引人们的极大关注，也会唤醒潜在买家的
16、需求和购买欲望，无疑是项目最大的销售促进动力之一。商用物业发展状况及趋势（独家：大型购物广场，可拥有永久产权，超大型中庭广场）淄博是山东省的中心城市之一，是鲁中地区商业的发源地，城市商业化进程起步较早，城市商业物业的发展经历不同的阶段。就张店地区的商业物业而言，其发展主要经历了以下三个阶段：第一阶段：以临街营业房为主；由于交通枢纽地位未形成，商品流通尚不发达，交易量较小，商用物业以道路及街道两旁一楼的临街营业房为主，主要经营日用品，小家电、服装等主要生活用品。第二阶段：大型购物中心和专业市场为主，临街营业房为辅；第三阶段：大型的集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能商贸中心为主的大流通、大商贸格局。
17、随着经济的发展，人民生活水平的提高，仅有临街的散铺已经不能满足人们购物的需要，需要在市中心产生一个大型的购物中心或百货才能够整合临街营业房的资源，形成一个中心商贸区域，满足人们更高层次的购物需要，出现了购物中心等大型购物场所，相应的淄博商业物业进入了发展的第三阶段。多功能步行街，规划布局大体内容一、设计项目开发理念在竞争化社会，只有不断推陈出新，独树一帜，避免产品同质化，项目才能找到生存之道，设计项目开发理念的核心就是为了确立项目核心竞争优势。本项目的开发理念源于市场，并引导市场需求，是对 “体验经济”下商业形态变迁的深刻思考。其开发理念是：打造淄博市最有价值的室内步行街为当地居民提供全新的购
18、物消闲空间“室内步行街”概念的提出，集合了步行街及购物中心的各种优点，填补了当地的市场空白，迎合了目前淄博商业物业市场发展的客观需求，并在功能上补足了该地段现有的缺陷，会比较容易被热衷于购买临街营业房而排斥购物中心式营业房的淄博买家所接受。本着这样的开发理念，我们在进行项目的规划设计时，从有利于营销的角度，并借鉴了广州、深圳、上海等地的先进经验，把构成项目的各种要素如整体规划、功能划分、营业房间格、公共空间规划、配套设施、建筑风格、商场管理、经营特色予以充分考虑，构成了本项目系统的规划体系。在这个理念的指导下，我们对项目的整体规划设计进行了创新，提出了负半层（两个首层）的设计思想，务求尽可能增
19、加临街营业房的数量并提升它们的价值，务求为商家、经营者、消费者提供最好的经营、购物环境；务求在促进项目销售的同时为开发商带来更大的利润空间。二、项目功能定位项目整体功能定位，目的是为了解决项目究竟为市场提供什么产品和服务、项目应如何为市场提供产品和服务等问题。在确立项目的功能时，需要特别重视研究市场空白点和市场发展趋势。目前淄博，商场的功能较为单一，不管是淄博商厦还是金帝购物广场都对商场的购物功能作了很好的规划，从规模、配套设施、商业环境、道路交通等都具备了明显的大型购物中心的功能，但这并不足以满足人们多元化的购物需求。因此我们认为，本项目整体功能定位应根据项目本身、市场需求、开发商各自的条件
20、，形成项目独特的优势所在，通过错位经营为项目的生存与发展营造更大的空间。我们建议本项目整体功能定位为：集购物、休闲、饮食、娱乐等多种功能于一体的大型室内步行街从我们对市场的理解和认识，本项目这样的功能定位依托于项目周边现有的商业氛围，充分发掘项目的地段优势，很好地利用了项目周边良好的商业氛围，同时还考虑了到该地段未来的发展规划，使本项目与其它的商业物业形成良性竞争和相互促进的经营格局。从我们对张店地区重要商业物业项目走访的情况看，该区的营业房主要呈现以下在租金水平、经营规模、经营特色等方面存在以下的特点：3、经营规模淄博目前主要的商场的经营规模在2万平方米6万多平方米，为中等规模，淄博商厦、金帝购物中心良好的经营状况正是说明此等规模的项目在淄博具有较强的生命力。5、配套及功能目前淄博的临街商用营业房都缺乏较大的停车场和供休息的场所等配套，现有的大型购物商场虽然经营品种相当丰富，但其它功能仍然相当欠缺，已难以满足人们多元化的购物、休闲、娱乐的需求。6、购物环境目前，张店地区大部分的购物场所均存在购物环境较差的问题，购物空间的设计尚停留在满足于单一的购物功能，呆板、压抑、横平竖直的空间布局是现有大型购物场的特点之一，购物空间单调平淡且缺少新意，此外，休闲、娱乐空间也没有受到应有的重视。