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1、绿都XX项目2008年推广计划书二OO八年三月目 录第一部分：XX项目分析一、城市假日住宅分析二、城市假日商铺分析三、五圣街商铺分析第二部分：主要营销推广策略一、总体推广思路二、主要推盘策略三、2008年月度推广计划第三部分：双方配合事项一、工作原则二、工作流程三、小区景观提升方案序 言 承蒙绿都房开的信任，我司有幸参与绿都公司专案有关营销代理执行工作之承接。我司对本案产品有着非常充足的信心，期待能通过全面深入地负责营销工作：创造卖点、强化推广、提升销售执行力、改进销售手法，达到预期的销售节点目标。特此结合我司专业团队之经验、XX市场及案场考察之情况分析，提供策略专案建议，呈报绿都房开诸位高层
2、领导审阅，第一部分：XX项目分析一、城市假日住宅分析1、优势：小区成熟，外立面和建筑质量比较好。一、二期住宅已经大部分去化，已经有近100位业主入驻小区。周边配套成熟。2、劣势：经常搞5%优惠特价，伤害了老客户和潜在客户的利益。小区景观（特别是入口处）与客户预期落差大。剩余产品竞争力不强。3、机会：钢筋、水泥等建材成本不断上升级，通货膨胀预期比较强烈，客户等待房价下降的预期必然落空。4、威胁：国家房产调控政策依然从紧。房产金融政策对房产消费产生抑制作用。二、城市假日商铺分析1、优势：世纪大道店铺已经大部分开张，随着周边开发的日渐成熟，商铺的价值将体现出来。2、劣势：目前滞销部分街铺位置不太理想
3、，必须用心去塑造一个成功的主题，然后再进行推广。3、机会：随着小区入驻率的提高，南北街铺和临广场街铺面临一定的机会。特别是世纪广场大型超市招商进程的进展，将可以带来阶段性的机会。4、威胁：金都的街铺的租金将极大的影响我们小区商铺的价格。三、五圣街商铺分析1、优势：位于主要街道，已经全面出租，属于商铺中的龙头。2、劣势：租售比仅在3%左右，投资回报率底于银行一年期存款。3、机会：新圣街区域属于传统商业地带，因为拆迁的原因而暂时没有理想中的投资回报，该区域的开发商报团推广的欲望强烈，有望带来新一轮的招商和销售机会。4、威胁：通货膨胀和加息会使得商铺投资回报更加缺乏吸引力。第二部分：主要营销推广策略
4、一、总体推广思路总体思路：包装产品，细部优化；经营客户，强化认同；以新带老，新老互动；坐行并举，拓展周边；节奏推广，分步实施。经营客户，强化认同：本项目已经成交客户是本项目进行推广的巨大资源，我们要通过座谈会，联谊会，每月（或者季度）DM资料等形式和工具与客户进行沟通，发布销售进展，物业服务信息，工程进度，业主入驻和感受等信息，强化认同，取得转介绍。包装产品，细部优化：把售楼部现场、施工现场、局部景观、样板房进行强化包装；将产品的细节部分进行优化，然后展示，体现：产品的品质和高尚；现场管理的高水平；物业服务用心与专业。以新带老，新老交替：以三期新品的开盘带动人气，带动一二期尾房的销售；以资金回
5、笼和去化速度作为优先原则。坐行并举，拓展周边：创新营销手法，在售楼部之外再建立行销团队，将拓展区域从城区辐射到周边县和经济发达的乡镇。节奏推广，分步实施：对一二期滞销住宅，三期新品住宅，城市假日商铺和其它各商业，按照阶段要求分节奏推广，分别设立各项节点目标，强化执行力，进行分步实施。二、主要推盘策略一、 产品展示：包装后再展示，具有一定的视觉冲击力。举措：1.工地-施工现场整齐，施工细节专业，工地围板引人注目，设置安全的看房通道。特别是在建工程和已完工工程之间的衔接，要进行适当的包装处理。2.售楼部-按照目前可售物业的地理位置，重新选址和装修。降低客户看房的疲劳感，增加洽谈和销售机会。3.样板
6、房-细部优化，规避产品缺陷，身临其境。4景观绿化-在主入口处精耕细作处理，内景适当改善，具体见专题方案。5物业服务-严格按照流程执行，体现专业水平。二、 主顾开拓：坐行并举，点面结合举措：1.建立分销队伍，主动开拓市场。由于商业客户资源不多，必须通过走出去才能有所以拓展。2.开展已登记客户电话营销。3.深度挖掘周边县，区辖镇市场。4.开展以客户联谊会为主的活动营销，开展关系营销和事件营销。通过活动、关系、事件招揽客户资源，延伸客户资源。三、 广告：选择通路，注重实效。举措：1.编写本楼盘DM。既持续不断的告之市场楼盘动态，同时可以作为行销的辅助工具和客户服务工具。2.报纸和软文；不同阶段，设立
7、不同的主题：例如二期交付，三期开盘。3制定电视专题片，主题内容是高性价比，房子质量好，户型获得消费者青睐。四、 案场执行：统一说辞，协调一致举措：1.重新提炼核心卖点和分卖点。2.重新编写说辞，对接待人员进行系统专业培训。3.开展销售周经营活动。4.会报、报表管理等。5销售管理流程清晰，工作效率稳步提高，团队配合日益默契。三、2008年月度推广计划时间主要项目预期效果完成时间执行部门成本预算3月现场包装方案提交定稿并尽快实施3月7日前销售部报方案工程部实施物业公司整改施工单位提供预算新售楼部装修方案提报定稿并尽快实施3月15日前销售部报方案工程部实施施工单位提供预算第一期DM制作并针对目标客户
8、群发放内容体现高性价比和突出周边成熟配套3月20日前销售部5000元电视专题片内容体现高性价比和突出周边成熟配套3月15日前销售部无乡镇及周边地区横幅积累三期客户销售部三期产品定位及价格调研提供价格建议书销售部4月三期产品专题DM对三期产品全面介绍，引起消费者关注4月8日前销售部三期产品开盘报纸广告对开盘信息进行发布，引起关注4月8日前销售部三期产品电视专题片对三期产品全面介绍，引起消费者关注4月8日前销售部新售楼部内饰及布置完成简洁、实用、符合项目总体形象4月15日前销售部景观、物业整改落实完成入口处引人注目，物业管理体现专业。4月20日前工程部物业公司5月商铺推广提报定稿并尽快实施5月10
9、日前销售部商铺推广研讨会凝聚共识，引起注意5月中旬销售部小高层样板房装修体现5月30日工程部销售部报纸软文配合商铺宣传，召来投资客户5月中旬销售部二期业主交付专题DM索取转介绍5月30日销售部6月商铺推广手册全面介绍街铺投资价值6月3日销售部商铺推广现场包装热闹，吸引人气6月15日销售部商铺推广说明会去化30%6月20日销售部商铺推广电视专题片营造热销氛围，吸引投资客6月25日销售部7-9月夏季促销方案住宅去化80%7月销售部客户联谊会经营客户，强化认同，索取转介绍8-9月销售部促销DM8月销售部10-12月剩余房源推广DM召来客户销售部促销短信息发布召来客户销售部参加房展会等活动住宅全面达成
10、目标，商铺去化50%销售部合计/销售部说明：以上推广方案实施中将严格控制在销售额的1%以内。第三部分：双方配合事项一、工作原则严守合同约定，一切围绕销售；坦诚交流工作，及时花解分歧。二、工作流程以每周工作报告为依托，细化各项工作流程。各自工作职责清晰，团队三、附件：小区景观提升方案绿都假日景观提升方案导 言景观是房产的门面，在绿都公司的开发下，绿都城市假日小区整体景观布局比较合理，景观也不差，但是从竞争的形势和目前开发的市场水平看，我们还需要再提高。所以我们提景观提升方案并不是否定过去，而是根据客户的需求和现实需要，对现有的部分做一些改善和提升，具体内容如下：一 入口处现状：入口处植被密度不够
11、，层次不够丰富，整体感觉较萧条。改善建议：增加密度，增加树冠较大的乔木，如香樟树。参考案例：见POWERPIONT二 标牌系统现状：小区无标牌体系。禁止车辆通行牌不规范。改善建议：从安全和管理的角度，必须马上配备标牌体系。由物业公司尽快列出清单。拟增加“入口须知，交通标示，广场名称，警示标志，告示牌”等参考案例：见POWERPIONT三 内 景现状：水系较脏；层次不够；步行道和绿地之间缺少变化。改善建议：广场周边的绿化可以参考世纪广场。参考案例：见POWERPIONT四 垃圾桶现状：作为公共区域的垃圾桶体积太小，摆放的区域要尽量统一。改善建议：增加体积。最好是改放在每栋楼西边窨井盖上。五 灯光
12、和小区广播系统现状：小区广播日常并不开放。改善点：入口处可以增加景观灯，制定小区广播进行日常开放，播放世界名曲等，增加客户看房愉悦感觉。已入驻业主在广场周围小憩时体验也会更好。六 隔离墙的处理现状：施工区域和已经交付区域没有有效隔离，缺乏安全警示标示。改善点：将施工区域和已经交付区域用活动板隔开。时间主要内容和完成时间预期效果执行部门成本预算3月新售楼部装修方案：完成时间3月中旬简洁、实用、快速销售部工程部财务部制作第一期DM体现出高性价比和成熟配套销售部5000元制作电视专题片体现出高性价比和成熟配套销售部景观、物业提升方案：3月10日前入口处引人注目物业体现专业工程部物业公司完成三期产品价格调研价格合理、有利于资金回笼4月三期新品专题DM销售部三期新品开盘报广告之信息销售部短信息发布告之信息销售部新售楼部搬迁：销售部工程部门景观、物业提升：4月上旬入口处引人注目物业体现专业工程部门物业公司5月商铺推广主题方案销售部二期业主交付筹备工作销售部工程部物业公司交付专题DM销售部前期推广效果评估销售部行销队伍建立销售部小高层样板房装修销售部工程部6月商业专题推广手册销售部商铺推广氛围营造销售部集中交付仪式销售部工程部物业公司软文配合销售部7-9月半年度工作总结销售部和各部门夏季推广方案（）住宅基本销售结束销售部商业招商造势活动销售部10-12月