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1、第六部分 土地估价程序及土地价格定义的界定1土地估价程序掌握：宗地估价的基本程序及各步骤的具体内容与要求熟悉：宗地估价程序之间的逻辑关系2土地价格定义的界定掌握：一般情况下土地价格定义的各项内容及要求熟悉：不同情况下土地估价定义的区别考试范围1土地估价程序(1)宗地估价基本程序及内容选定方法试算价格确定宗地估价结果撰写估价报告书土地估价报告审核(2)宗地估价程序之间的逻辑关系2土地价格定义的界定(1)土地价格对应权利内涵的设定(2)土地利用条件的设定(3)土地使用年限的设定(4)土地估价期日的设定六、选定方法试算价格1各种估价方法的比较不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件；
2、不同估价方法适用目的也不相同，工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法和商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。在土地估价实务中，选择估价方法主要根据估价对象的特点确定，以及根据限制和适用范围，选择适宜的方法。对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于二种。各种估价方法的比较参见表4-10表4-1 各种估价方法比较一览表 方 法 项目 市场比较法 收益还原法 剩余法 成本逼近法 路线价法 基准地价 修正法 观点 替代 收益 建筑成本十地价=房地价 成本可及性、替代 替代 评估对象 (1)土地；(2)建筑物； (3)
3、不动产 (1)土地；(2)建筑物； (3)不动产 (1)土地；(2)建筑物(1)建筑物；(2)新开发地土地土地 适用范围 适宜有交易实例地区的土地及不动产估价 适宜有收益的土地或建筑 有交易地区，且地产有开发、再开发价值建筑物或新开发地 道路系统完整，且附设有路线价，深度修正系数表和条件修正系数表 已有基准地价和宗地价格修正系数表 方法 项目 市场比较法 收益还原法 剩余法 成本逼近法 路线价法 基准地价 修正法 限制 (1)无类似交易案例，或无市场交易时，难以评估 (2)必须考虑所有差异的项目，并加以适当修正 (3)必须查证比较案例资料的准确性 (1)对无收益不动产评估困难(2)收益数据必须
4、合理、准确(3)还原率必须适当 (1)对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难(2)房价预测难以准确 (3)开发费用难准确(1)不适宜于已建成地或已开发地(2)成本不等于价格不适宜于无路线价区域不适宜于无基准地价区域2各种估价对象适宜的估价方法选择估价方法要考虑适宜性，正确的选择估价方法是指选择的估价方法与估价目的适宜 、选择的估价方法与待估宗地用途适宜、选择的估价方法与待估宗地的权利状态适宜 和选择的估价方法与市场状况适宜。不同的评估对象有不同的特点和要求，其适用的估价方法也各不相同。(1)评估对象土地上无建筑物。评估土地价格可采用市场比较法、收益还原法、比较法预估开发完成后房地销售总金额，再
5、采用剩余法扣减建筑成本、利润及税金等，推求土地价格。在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主。(2)评估对象土地上有建筑物。评估建筑物价格的方法。a成本法评估建筑物价格。b利用剩余法从不动产售价中扣除地价，推求建筑物价格。c市场比较法评估不动产价格减去市场比较法评估的土地价格，得建筑物价格。d收益还原法评估不动产价格，减去市场比较法评估的土地价格，得建筑物价格。e比较法评估建筑价格。f从整个不动产收益中扣除土地收益得到建筑物纯收益，利用收益还原法评估建
6、筑物价格。评估整个不动产价格的方法。a市场比较法评估不动产价格。b收益还原法评估不动产价格。c成本法评估建筑物价格，加上市场比较法评估的土地价格。d成本法评估的建筑物价格，加上采用路线价法评估的土地价格。e成本法评估的建筑物价格，加上采用基准地价系数修正法评估的土地价格。例题：下列有关土地估价业务受理的正确做法是( )。（2008年真题）A经核实，委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清楚、面积准确，可以接受委托B对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托C土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受理该项估价业务D估价机构拒绝接受一宗2003年出让至今无合法理
7、由仍未开发建设的住宅用地评估业务E就清产核资和转让两种目的，估价机构接受委托并将估价结果反映在同一份估价报告中答案：AD解析：对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托说法有点绝对话，不太合理的委托是可以拒绝接受的；土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受理该项估价业务也不太对，应该由估价机构进行调查分析后再接受委托；不同目的的土地估价要出具不同的报告。七、确定宗地估价结果在收集完资料并确定了估价方法后，即可按照估价步骤试算价格。使用不同的估价方法估价步骤试算价格。使用不同的估价方法通常会产生不同的试算价格，估价师选择几种估价方法就会得到几种不同的试算价格，
8、同时采用一种估价方法也可能产生几种试算价格。但是，总有一种或两种结果都符合估价的要求，因此，需要对各评估方法的结果进行分析、调整，确定最终的评估值。一般采用加权平均法调整价格。确定各方法计算结果的权重时，应考虑以下内容：(1)估价方法与估价目的的适宜性。(2)估价方法与土地用途的适宜性。(3)市场状况。市场发育比较好，适宜采用市场比较法和收益还原法o(4)估价资料的可信程度。如果收集的估价资料真实、有效、详细、全面，这样的估价资料可信程度较高，对根据这样的资料得出的估价结果赋予的权重也较大。采用加权平均法确定估价结果，要求各权重之和等于100%。如果按估价方法适宜性、估价结果可靠性排序，估价方
9、法分为主要估价方法、次要估价方法，权重也有大小之分。常用方法还有算术平均法，该方法也是加权平均法的一种特殊情况，此时，各项权重相等。此外，还有众数法、中位数法、综合法等。八、撰写估价报告书估价师决定了估价对象估价额后，应及时撰写估价报告书，对整个估价工作进行总结整理，并作为向委托估价者和土地管理部门提交的主要成果。估价报告书的主要作用概括为：描述估价对象、记述估价过程、反映估价成果。具体内容为：提交给委托估价方，表明估价工作已经完成、表达估价结果，明确估价机构和估价师的责任界限、是解决估价结果争议的依据，是估价方和委托估价方进行申诉以及管理机关或裁决机构调处的必备材料和是估价有关管理部门对估价
10、机构进行估价质量管理、资质等级评定审核的重要依据；对估价结果、估价过程进行说明和分析，体现估价结果的科学性、客观性，增强估价结果的可靠性。土地估价报告的编写，要求在为司法鉴定提供依据的土地估价报告中，增加对房地产产权纠纷来源及面积等情况的分析描述。根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的使用权、所有权和他项权利等权利状况进行描述。在使用土地估价报告时，由于估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料，对宗地估价技术过程和处理方法、技术参数选择等，都要有详尽的了解。而委托估价者往往只要了解估价结果和估价的大致过程，同时估价机构出具的宗地估价报告也应适当
11、保守技术秘密。因此为满足上述多方面的需要，土地估价机构应在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告。前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。在报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，必须同时提交土地估价结果报告和土地估价技术报告；在报送土地估价师协会等进行报告质量抽查时，必须同时提交土地估价结果报告和土地估价技术报告。另有要求的除外。从报告格式上看，宗地估价报告又可分为书信式、文字式和表格式三种。例题：关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是( )。（2007年真题）A估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料B估
12、价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方C土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方D估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容答案：A解析：土地估价报告是可以提供给第三方使用的，可以用于土地估价行业协会的评估业绩检查等；土地估价报告可以提供给委托方和送交土地管理部门检查使用,但是土地估价技术报告是不能提供给委托方的；估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容是不正确的。例题：土地估价师在为某投资商评估一块宗地的开发投资价值时，发现委托方提供
13、的规划数据尚未得到城市规划部门的正式批准，如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的( )部分予以说明。（2008年真题）A估价依据B估价方法C估价结果D需要特殊说明的事项答案：D解析：由于委托方提供的规划数据属于尚未得到城市规划部门的正式批准的数据，所以如果在土地估价报告中使用的话，它属于其他需要特殊说明的事项。九、土地估价报告审核1土地估价报告审核的目的为保证土地估价报告的质量，估价机构应建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。2土地估价报告审核的内容对土地估价报告进行审核，类似于对生产
14、出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。重点审核以下内容：确定估价报告与规范格式相符、确定报告中应有两名该机构注册土地估价师的签名、与有关法律法规相符、评估方法选择无严重错误、报告无严重漏项、测算讨程和计算公式以及各项数据的出处和参数的确定正确。具体内容如下。(1)估价所依据资料的质量。估价所依据的资料应真实、有效、合法、完整、翔实。(2)合法性审核。估价机构。在其资质登记许可的范围内从事估价业务；估价报告加盖估价机构公章；分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义出具评估报告，而不是该分支机构。估价人员。估价师注册应在有效期内；至少有2名执业土地估价师签字；回避与自己有利
15、害关系的业务。取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应通过实践考核，并进行执业登记；只有经过执业登记的土地估价师，才能在土地估价报告上签字，承担法律责任。宗地产权。具有合法权属证明文件。如果待估宗地缺乏产权证明文件，无法查实或虽有合法产权证明文件，但估价时不按照产权证明文件中登记的状况，而是按设定的产权估价时，假设内容不得违背现行法律、法规，并就假设与委托方达成一致，在估价委托协议中约定，在估价报告中完整披露。宗地用途。待估宗地用途的界定应与其合法产权证明文件或批准的规划文件一致，根据项目情况需要对用途作合理假设的，也应该符合规划的要求；政府主管部门另有特别规定的从其规定。宗地处
16、分。应依据相关法律、法规允许的处分方式进行估价，如划拨土地使用权的转让价格评估、抵押价格评估等。(3)合规性审核。内容和格式。报告应完整。报告的文字表述、排版、外观要求：报告名称、格式、用语规范；引用法规、标准应完整正确；文字简洁、通畅，表述严谨、前后一致、逻辑性强，无错别字、漏字，标点符号使用正确；排版规整、前后统一，装订美观大方。报告表达的内容、观点前后一致，估价报告因果分析应有逻辑性。估价目的。估价目的明确、清晰，表述准确、规范。地价定义。地价定义应明确、合理、准确、清晰，设定条件应有依据。报告的有效期、估价期日、估价日期的界定和描述符合规范、规程的要求。估价对象界定。包括：土地登记状况
17、、土地权利状况、土地和建筑物实物状况。价格影响因素分析。区位状况和实物状况的阐述及分析要有针对性，因素齐全且突出主要因素；因素分析清晰，资料翔实；权利状况要核实清楚，对权利的瑕疵进行分析。(4)合理性审核。估价假定前提和限制条件。在估价过程中，估价人员常会遇到一些不确定的事项，需要正确地设定一些假定条件和前提，使估价过程逻辑严密，估价结果更为可靠，比如对“正常市场”条件的设定。技术思路与估价方法。根据估价目的、土地用途、市场状况和收集的资料等，正确选择估价方法。市场分析。市场分析应当是针对性的分析，针对估价对象用途进行市场细化分析，并且对估价对象所在区域和同一供需圈的市场情况进行分析。市场分析
18、应反映地价变化的趋势、程度，与估价过程的因素分析、参数修正、地价确定等要统一。参数确定与估算过程。按照所选估价方法的原则、要求、计算公式和估价步骤等准确计算。估价结果的确定。可以采用加权或简单算术平均法或其他方法确定最终估价结果。各方法的结果无论是相差较大还是较接近，都应当首先分析各估价方法的适宜性。许多估价报告没有分析权重确定的理由。估价结果的币种、总地价、总地价大写及单位面积地价准确、全面。例题：土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有( )。（2007年真题）A以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权B以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式
19、的合法性C以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分D以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程E以政府颁布的基准地价为评判标准审核估价结果合理性答案ABCD解析：土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权、以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性、以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分和以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程。例题：根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的( )等权利状况进行
20、描述。（2008年真题）A使用权 B收益权 C所有权 D处置权E他项权利答案：ACE解析：根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的使用权、所有权和他项权利等权利状况进行描述。十、土地价格定义的界定1土地价格对应权利内涵的设定(1)土地使用权价格。常见的土地使用权价格是对企业改制、出让和转让等的评估。(2)土地抵押权价格。对于抵押贷款的评估，一般是评估土地使用权的公开市场价格，土地抵押权价格由金融机构自行确定（如为划拨土地，应扣除尚未缴纳的出让金及有关税费等）o(3)土地租赁权价格。对于租赁目的的评估，一般是先评估土地使用权价格，然后利用收益还原法，选择合适的计算公式，计
21、算土地租赁权价格。2土地利用条件的设定利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率和绿化率等，重要建构筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。3土地使用年限的设定(1)土地使用年限的概念。土地使用权年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权期限。(2)土地使用年限的设定。根据国务院1990年颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅
22、游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高出让年限减去已使用年限。当以出让方式取得的土地使用权时，估价师在土地估价报告中进行土地权利状况描述时必须说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限租赁年限及宗地使用的特殊规定。4土地估价期日的设定(1)估价期日的概念。估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。在土地估价过程中，确定估价期日是重要的内容之一，对估价结果有着直接的影响。土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，估价期日的设定就属于对土地价格的设定。(2)估价期日的设定。由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。本讲的重要知识点是关于土地估价程序中的后几个估价程序的掌握，关于土地估价的程序应该作为本讲甚至可以说是作为本科目的重点内容进行掌握。10