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1、区域市场专员工作手册根据公司目前的规模及经营模式、架构，市场部将以区域项目市场工作需求为基础，将项目与市场进行有机结合，充分运用各种资源，加深区域市场的认知和市场背景的熟悉程度为市场部建设及项目操作提供有效的支持。根据我司项目所在区域市场，将采取专案负责制，由区域市场专员负责，市场部负责人统一协调，直接向公司负责的架构进行运作。为明确区域市场专员工作原则、方法、内容及目标管理等，顺利开展区域市场工作，使区域市场专员岗位职责清晰化、目标化，特拟定区域市场专员工作手册，作为区域市场专员工作指引。一、工作原则根据市场工作的主要特征及上海成全的特点，本着“细节入手、客观实效”的工作原则，并在不断积累及
2、进步中及时沉淀、阶段总结，最终形成具有成全特色的专业市场研究部门，在客观真实、遵循逻辑及理性分析的基础上加入成全惯有的人文元素，突出人文性及可读性的成全特色。 目前市场部处于建设前期，主要在于区域市场的基础建设工作，阶段性工作重点是将区域市场现状进行详实的搜集、整理工作，并有意识培养自我分析能力，逐步提高市场研究素质。二、工作方法重基础、讲方法、论实效；科学、严谨的态度，客观理性的分析，简明扼要的总结是市场工作的基本方法。上海成全的区域市场研究，除遵循以上方法外，要求采取灵活有效的工作方法，讲采取实地考察获取一手信息，交流访谈与网上查询等方式相结合获取二手信息，以一手信息为主导、依理依据进行总
3、结分析的研究方法。在此特别强调实地考察及对一手信息的掌握，主要是希望通过实地考察的方式，加深对区域市场、城市背景及城市特质的认识和直观印象，力争成为“城市活地图”。建立在对当地市场较为熟悉的基础上，鼓励积极进取、努力创新，吸取业界成功的市场研究经验，以高效务实的职业精神、锐意进取的专业要求进行区域市场研究工作，并逐步形成具有成全特色的一套市场研究工作方法，切实做到“博众所长，为我所用”。根据目前区域市场研究工作的主要内容，要求区域市场专员在开展区域市场研究工作时，高效务实，充分运用各项资源，深入了解城市及房地产市场状况。三、工作内容1、 工作范围根据目前市场部实际情况，工作范围以项目所在区域为
4、主，市场研究方向明确以住宅为主，暂不考虑商业及写字楼市场的研究。2、 具体工作内容划分市场部市场专员工作指引分类工作内容市场部工作日常工作每日地产信息分类收集（广告、评论、政策法规、重大事件等）媒体统计及分析每周热点楼盘跟踪调查（以住宅为主）每周重点楼盘销售跟踪统计区域调研区域市场区域住宅研究个盘研究热点特色楼盘个盘研究，区域楼盘档案库建设资讯月度楼市评述月度土地拍卖信息及评述季度、半年度及年度楼市评述项目组配合工作根据项目组需求进行配合工作其他配合工作根据公司及其他部门需求协调安排看盘等其他工作四、工作成果1、市场部主要工作成果 城市调研数据库 区域调研报告 当月媒体统计及分析 楼盘档案库
5、月度土地拍卖信息2、项目配合工作成果 苏州市场常规研展报告（月度报告） 无锡万科竞争对手月报（顺驰动态跟踪） 根据项目组需求进行的专题研究工作3、其他部门协助工作五、目标考核 根据目前市场部实际工作内容，将由市场部主要负责人对市场专员针对性地进行考核，考核时间以月度为周期，考核内容以除主要工作成果外，将对市场专员的专业素质提升、持续等非硬性指标进行不定期抽查，根据实际考核内容予以评分，作为当月市场专员考核分数，领取考核工资，市场专员的晋升及加薪将以月度考核作为主要依据，报主管领导及公司批示。区域市场专员月度考核表考评范围考 评 内 容分值得分市场部工作40分1服从部门领导安排，完成每月固定的各
6、项工作并保证质量252条理、系统制定个人工作目标，及时总结和认真执行计划53熟悉区域市场，持续关注区域市场动态54外部资源的建立与维护25积极参与部门建设，对公司管理及部门管理的合理建议3项目配合工作30分6根据项目组需求完成市场部配合工作并保证质量207熟悉项目情况，持续关注项目动态58结合市场情况，对项目提出建设性意见39根据项目需要和结合地产市场进行专题研究2其他协助工作5分10与其他部门的协作211根据公司需求积极配合完成工作212积极支援公司其他部门同事的需求1制度管理10分13遵守公司各项规章制度，保持良好的考勤记录214维护公司及个人形象，保持良好的仪表215了解公司的成本劳动及
7、财务制度，合理控制发生费用1学习与成长15分16夯实专业基础，提高专业素质517维持积极主动的工作心态，并保持稳定的工作状态 518市场研究方法及工作技巧的不断探索5总值100分100附件1：个案调研标准格式楼盘调查表楼盘名称所属区域地理位置规模类型占地面积建筑面积容积率绿 化 率发 展 商代 理 商建筑设计景观设计施工单位交楼标准均 价总 户 数起 价最高价发售时间入伙时间车位数量户均车位物业管理管 理 费折扣优惠及促销户型类型户 型面积M2套数比 例销售率售楼电话调查日期调查人一、小区规划设计分析二、建筑风格分析三、小区园林、景观分析四、项目设计特色分析五、小区周边配套1、 交通配套2、
8、教育配套3、 商业配套设施4、 饮食娱乐设施5、医疗配套设施六、项目定位分析（一）物业定位（二）形象定位（三）目标客户定位七、销售推广策略分析八、置业群体分析九、项目小结案例（个盘）研究工作指引一、前期准备在个盘信息资源的基础上选取重点、热点楼盘进行案例分析。二、信息载体报纸广告、网页信息、同行交流、其他渠道。报纸广告：当地主流媒体的平面硬广、软文及相关地产评论等。网页信息：当地主流房地产信息网及相关房地产论坛等。三、调查备案1、 填写楼盘基础资料表2、 进行个案分析，并在信息资源部保存电子文档项目规划、设计要点评析项目周边环境、交通组织、配套设施介绍项目定位分析项目销售推广策略分析项目SWO
9、T分析个盘研究优势/劣势分析1.景观资源、环境资源2.周边配套3.开发商信誉4.园林设计5.楼盘规模、类型6.促销活动效果7.楼盘包装、推广方式8.户型设计是否独特9.销售人员素质机会/威胁分析1.竞争楼盘2.新的建筑设计方法的出现3.政策法规影响4.城市规划、基建影响5.政局稳定与否6.消费者需求变化附件2：区域市场调研报告标准格式区域市场调研标准格式一、区域概况1、区域总体概况（1）位置及范围区域具体位置和行政所辖范围描述（2）自然条件区域空气质量，植被，地势描述（3）人口状况人口现状组成及发展趋势2、区域历史沿革及现状区域早期形成和现状描述，目前产业分布如何？3、区域土地利用现状及特征4
10、、区域住宅市场发展5、区域各项配套设施现状6、区域交通组织现状7、区域SWOT分析（1）优势：（2）劣势：（3）机遇：（4）挑战：二、区域相关的城建规划状况1、区域功能与发展方向2、规划指标3、公共设施配套4、城市设计三、区域内典型项目及代表性物业分析参考个案调研标准格式四、区域住宅市场分析1、区域住宅市场供应总量分析2、区域住宅市场建筑类型分析3、区域住宅市场户型分析4、区域住宅市场价格分析5、区域住宅市场销售分析五、区域住宅市场总结六、区域住宅市场预测1、区域住宅市场供求关系趋势预测2、区域住宅市场价格趋势预测区域住宅市场研究指导书一、目的本指导书的目的是为了使市场部的区域住宅市场研究更加
11、有系统性，为了对所有从事区域研究的人员，进行相关研究方法的正确指导。通过指导书的指引，普遍提高市场专员的研究能力，促进市场部整体研究实力的提升。二、范围所有进行区域研究的市场专员。三、职责1. 在区域研究指导书的指引下对区域进行科学、客观的研究，要求研究方法正确，收集的资料详实。2. 加强部门之间的沟通与协作，以期使研究成果对其他部门的工作有帮助。3. 区域研究是个系统研究工作，要求所有人员实事求是调查，踏踏实实研究，倡导全面创新。四、执行流程1. 对区域划分的了解与认识，在区域研究中将区域根据当地市场划分标准进行划分，并根据区域市场的发展程度的不同特点，主要对项目所在区域及市场热点区域进行研究。2. 在选定了二级市场所研究的区域后，就对区域内所有在售的楼盘进行实地的调查，收集最详尽的资料；个盘信息收集内容，遵照个盘研究指导书。3. 区域研究中除了调查在售的楼盘项目外，还要对区域内的在建待售项目、各项基础建设工程、各种配套设施、已建成的项目和外部环境进行实地的调查考察。4. 图片资料的收集，在实地调查过程中要求对区域楼盘和其他配套等情况进行拍摄，收集该区的图片资料。