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1、前期物业管理的概念 关于前期物业管理的概念，各地的规定并不一致，如城市新建住宅小区管理 办法第 5 条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业 管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管 理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理”。上海市居住物业管理条 例第 4l 条规定，“本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会 成立前的物业管理”。建设部颁布的前期物业管理服务协议（示范文本） 规定，“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签 订的物业管理合同生效时止的物业管理。”前期物业管理招标投标管理 暂行办法第 2 条规定，“前
2、期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管 理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”条例第 21 条则规定为在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业 服务企业所进行的物业管理。可以将前期物业管理定义为：在开发商交付房屋 之后至业主大会、业主委员会成立并选聘出物业服务企业之前，由开发商通过 招投标或以协议的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业所进行的物业管理 活动。 前期物业管理有别于一般意义上的物业管理: （1）时间上的差别：我们通常所说的物业管理是业主大会、业主委员会成立之 后，由业主大会选聘出物业服务企业后所进行的物业管理；而前期物业管理存 在于业主委员会
3、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同之前。 （2）合同主体不同：条例第 21 条规定，“在业主、业主大会选聘物业服 务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合 同。”可见，前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，虽然建 设单位不是被服务的主体，但却是合同的一方当事人；通常所说的物业服务合 同是由业主委员会与物业服务企业签订的，业主委员会与物业服务企业是合同 的双方当事人。 （3）物业服务企业产生的方式不同：条例第 24 条规定，“国家提倡建设 单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相 应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单
4、位，应当通过招投标的方式选聘具 有相应资质的物业服务企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所 在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有 相应资质的物业服务企业。”前期物业管理招标投标管理暂行办法第 3 条 规定，“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方 式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的， 经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式 选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标 的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。”前期的物业服务企业是由建设
5、单位通过招投标方式或者以协议方式选聘的，旧有的“谁开发、谁管理”即开 发商自己成立物业公司实施前期物业管理的做法有违法律规定；而通常所指的 物业服务企业是由业主大会选聘的，且是经过专有部分占建筑物总面积过半数 的业主且占总人数过半数的业主同意的，业主大会既可以通过招投标方式选聘 也可以通过其他方式选聘。 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，物业建设单位选 聘物业服务企业签订前期物业服务合同所实施的物业管理。 前期物业管理具有下列特点： (1)前期物业管理的许多工作，尤其是前期管理的特定内容是以后物业管理服务 的基础，对物业管理服务有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的
6、 特点。 (2)前期管理职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服 务，介于早期介入与物业管理服务之间。因此，前期物业管理在时间上和管理 上是一个过渡时期。 (3)新建物业及其设施设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套 不完善等问题在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常， 甚至可能会出现临时停水停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象。由于 物业及设施设备需要经过一个自然磨合期和对遗留问题的处理过程，才能逐步 进入平稳的正常运行状态。因此，此阶段的物业管理也明显呈现管理服务在初 期的波动状态。 (4)经营风险较大。在前期物业管理阶段，往往需要投入较大的人、财、物等资 源，管理成本相对较高。但与此同时，物业空置率却较高，管理费收缴率低。 因此，前期管理阶段的经营收支往往呈现收入少、支出多、收支不平衡或亏损 状态。 在前期管理期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使 用期所需要的常规服务内容，又包括物业承接查验、业主人住、物业装饰装修 管理、工程质量保修处理、物业管理项目机构的前期运作和前期沟通协调等前 期管理内容。