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1、房地产投资风险分析房地产投资风险的主要类型（一）外部风险1 .宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说,当经济衰退,处于低速消沉时,社会对消费的需求也会大 幅度减缩,这其中当然包括房地产。更有甚者,每当经济陷于低谷,消 费减缩时,受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费 品,这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划,推迟或干脆取消 对耐用消费品的购买。社会风尚如此,造成房地产市场一时供大于求, 房屋价格亦连连下跌。2 .财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响，因为很多人买房并不是 全额付款，一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一 部
2、分资金。假如贷款利率上升,投资人所需要负担的贷款利息就可能 是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有限的投资人来说,无疑 是雪上加霜,加息有可能迫使他们放弃房地产。当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话,则投资人无 须再负担任何责任。然而,假如房地产市场正处于低潮,银行在拍卖 房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时,则投资人仍需负一定 责任。所以,投资者在策划置业计划和议价房地产时,必须把利率波 动因素考虑进去。3 .市场风险。由于供求形势变化,引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以 及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性,主要
3、来源于房地 产供应的时间误差。譬如当房价因供应短缺而上升时,开发公司便会 纷纷兴建楼宇，但由于建筑需要一定时间，故此虽然待建楼的总体规 模己经超出供应需要，但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来,建筑业技术日渐先进,所以造成房地产能迅速供应市场， 直接缩短了地产循环的时间，也使得楼价波动变得更为频繁。4 .自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、火 灾等）以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。（二）内部风险1 .经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误（或其可能性）,造成实 际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和 项目的经济环境情况,如管理
4、水平、管理效率低，使用经营费用超过 预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于 预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期 高的空置率。2 .财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆，在使用贷款的条件下, 既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性、增加的营业收入 不足以偿还债务的可能性。房地产投资风险产生的原因所掌握信息不全、不准,投资决策草 率。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销 售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏 差。 !-empirenews, page-宏观形势出现意想不到的不利变化，由 此
5、引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为:一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上 涨,工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商 就意味着筹资或变现风险。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史,现在的情况是供过于求,房 价自然就要下降,销售难度增加，促销成本加大,期房销售几乎成为不 可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的 支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的 房地产项目的开展。发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理 解、判断或把握上出现偏差。具体表现为
6、:发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱 手，而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一 时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系 “此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于 乐观,最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”（即通 过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能 力、行销能力）不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。房地产投资风险分析控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大 程度降低这种可能性的主要方法有：
7、（一）进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策风险是指在投资经营过程中各种不确定因素，使实际收益偏离预 期收益的可能性。减少这种不确定性，从而减少这种偏离的最好方法, 就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低 限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选 择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由 投资者自己对房地产市场进行调查,也可委托咨询公司等中介机构进 行。（二）在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目房地产 投资项目种类较多,它们的风险度大小不一。有的风险度较大,可能遭遇的不确定性也较
8、高，而有些投资项目的 风险度较小,选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保 证。（三）以合理组织融资形式进行滚动开发房地产投资需要量大,必 须以一定的形式筹措资金，以满足需要。房地产融资的形式主要有以 下几种:通过发行金融债券,筹集开发资金。通过预售开发的商品房和卖楼花，从客户那里筹集房地产开发所 需资金。利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款。组建股份 公司，申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应 根据自身的实际情况，选用最适合的融资形式，以便迅速、大量、低 成本地融入资金,投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧;而且还要采取切实可行措 施提高资金使用的效
9、益。比如在投资项目管理中，引入竞争机制，运 用多种手段,促使施工单位降低工程造价,提高工程质量,缩短建设周 期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率，减少经营管理费用， 以保证所投入的资金获得最大的经济效益。（四）通过多项投资组合及多种经营分散风险不同投资项目的风险、 收益等因素也是不同的，所以，实行多项目投资组合可以获得比所有 投资集中于一个项目上更稳定的收益：当然,各项目之间的相关性不 能太强,否则就无法起到降低风险的作用。（五）通过加强资产管理来控制风险一个投资项目能否达到预期的 收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进 而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更 有效地使用资产，减少经营费用，降低空置率,提高收益水平,进而降 低和控制风险。