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1、,开发区商业项目 定位方案,前言,前言：,项目位于火炬开发区德能东路，现状为空置物业，物业建筑面积约为1万，由于项目目前周边的商业气氛较淡薄，而且项目所处区域的商业发展也相当缓慢，导致项目在定位时受到很多条件的制约，因此，我司建议项目定位的前提须牢牢抓紧主力消费群，只有目标消费群定位准确，项目前期的各项工作会相对顺利。,项目发展思路：,牢牢抓紧目标消费群，针对性地对项目进行定位,项目发展方向,以工业区送餐配套中心为基础，结合特色餐饮及娱乐，同时在业态上充分强调餐饮、休闲打造区域美食MALL,研究内容及思路,项目条件分析一项目地理位置分析,坐拥科技园大量消费者，承接太阳广场的商业氛围，发展潜力无
2、可限量,项目位于中山市火炬开发区德能东路，项目周边工厂林立，坐拥庞大的消费群，目前项目虽然商业气氛淡薄，但随着政府大力和加快开发新的城市中心，以及大力招商引资，加上太阳广场为项目带来巨大的商机，项目必定会成为该区的重要商业枢纽之一。,项目条件分析一项目现状介绍,项目基础指标： 项目总用地面积：10529 项目总建面积：9967 层数：3层 层高：约4M,项目基础设施： 项目设有饮食行业排烟、排污预留位； 项目建筑消防验收合格； 项目天面可排放中央空调水塔和空调外置机组； 项目已经配备升降电梯井；,基本满足饮食、娱乐行业选铺要求。,项目条件分析一项目周边商业氛围分析,开发区科技园工业区，周边工厂
3、林立，为项目提供的大量稳定的消费者,开发区科技园经过十多年的开发建设，目前，开发区已形成了国家健康科技产业基地、中国电子（中山）基地、中国包装印刷生产基地、高科技产业园、中国技术市场产业示范基地等五大科技型产业园区。 过百家企业构成了项目的庞大消费群体，成为项目最强力的支撑点。,项目条件分析一项目周边商业氛围分析,世界零售巨头“沃尔玛”进驻开发区，为开发区的商业发展带来极大的发展，同样为项目带来巨大的商机。,由于目前该区域商业气氛淡薄，对项目的招商会带来巨大的压力，然而世界商业零售巨头“沃尔玛”落户开发区太阳城，虽然暂未确定具体开业的时间，就凭借该信息已经为该区域的商业发展带来不少的商机，对本
4、项目日后的招商也起了非常大的促进作用。,项目条件分析一项目交通现状,现状：东面东阳南路为双向四车道，南面为双向四车道，西面为双向两车道的祥兴路，北面为双向六车道；形成围合式的交通路网。,项目的东、南、西、北面都有市政道路贯通，交通极其便利，加上开发区与石岐区的道路连接系统也相当发达。 目前该区域正在大力开发与外连接的高速公路，在不久的将来将会建成多条与外市连接的高速公路。,项目条件分析,项目条件分析总结：,项目周边没有良好的商业气氛支撑，而且周边人口密度较低； 项目交通较完善，但区域没有特色资源，较难吸引外来消费者； 项目周边拥有较多的厂企，有庞大的消费群； 项目周边将会有大体量商业落成，将来
5、为项目带来巨大的商机；,项目发展思路：,牢牢抓紧目标消费群，针对性地对项目进行定位,研究内容及思路,原发展思路点评一原项目发展思路,项目原发展思路： 成为该区域众多的厂企的食堂以及区域的中心大酒楼，最终成为区域的美食中心；,业态构成：,原发展思路点评一消费者分析,项目的消费者在那里？,常规商业项目的消费者通常为： 当地居民消费者 当地工作消费者 过路的消费者 区域以外的消费者 旅游消费者,本项目最关键是锁定目标消费群，只要目标消费群定位准确，项目定位以及后续的招商会相对顺利，项目经营也会比较顺利，经过一定培育区域成熟后，项目的商业价值就迅速提升，物业价值就在这个时候体现。,原发展思路点评一消费
6、者分析,原发展思路点评一消费者分析,项目消费者构成：,当地工作消费者成为本项目消费群的最重要的组成部分,对原项目发展思路点评：,研究内容及思路,项目SWOT分析,S一优势,甲方有丰富的饮食从业经验 甲方“海都汇”饮食有限公司有多年从事饮食行业的经验，而且还经营娱乐行业，对于项目定位及日后的经营都有较大的帮助。 交通便利 项目周边市政道路四通八达极为便利，而且政府还正在大力开发区域高速公路，高速公路建成将会项目带来更多的商机和消费者。 中山科技工业园 项目处于中山火炬开发区，而火炬开发区已成为中山的科技工业园，项目周边工厂林立，为项目提供了大量的消费者。 房地产市场发展迅猛 开发区的房地产发展迅
7、猛，项目周边的楼盘众多，将来为项目带来大量的消费者。,项目SWOT分析,W一劣势,项目周边商业氛围淡薄，人口密度较少 由于项目所处区域正在开发中，暂时未能营造很好的商业氛围，对项目招商和后续经营有一定的影响。 对策：通过准确的市场定位，锁定目标消费群，大大增加了项目的生命力。 甲方缺少专业的商业房地产定位经验 该项目的定位及消费群锁定是项目成功与否最关键的步骤，而甲方一直从事饮食行业为主，对商业房地产的定位及消费群定位经验较少 对策：聘请具有相关经验的专业机构，从而形成互补，对项目发展有很大帮助 项目周边公共交通配套不完善 项目所在地只有一条路线的公交车途径，除此之外就没有任何的公共交通设施，
8、对项目发展有很大的影响。 对策：在项目开业初期可租用或购买1-2台中巴，用于接送周边的消费者，方便消费者到项目消费，而且又可以在车身做宣传。,项目SWOT分析,O一机遇,政府支持 项目发展思路要成为该区送餐配套中心，对政府招商引资有极大的帮助，必定得到政府的大力支持，成为区域的重点商业，关注度高，宣传效果好。 太阳城广场“沃尔玛”即将开业 太阳城广场“沃尔玛”开业将会为项目带来无限的商机，项目得到更大的发展。,项目SWOT分析,T一威胁,未来商业供应，加剧竞争 中山现有商业虽然发展缓慢，但周边有较大体量的商业供应，可以预见竞争将加剧。 对策：走差异化路线，引进适合当地消费的商业模式，紧紧抓住主
9、力消费群。 周边商圈形象档次低，消费层次不高 周边常住人口密度低、消费层次较低，没能支撑中高档商业发展，且太阳广场商圈目前还没确定开业时间，导致区域缺乏新生的主力业态，商业氛围较差 对策：设置有生命力有吸引力的业态和功能组合，引领商圈升级换代，扩大商圈影响力。,研究内容及思路,项目定位及策略一定位依据,一、项目主力消费群为：区域工作消费者，且消费力属低档消费。 二、项目周边商业氛围淡薄，无法实现小型综合MALL的定位，只有向主题MALL的方向考虑。 三、项目周边将会有大体量商业出现，项目必须与其形成错位经营，项目才有足够的生存空间。 四、针对项目所处区域的特点，发现市场空白点：工业区的送餐配套
10、中心以及饮食娱乐主题的MALL。,项目发展方向：以工业区送餐配套中心为基础，结合特色餐饮及娱乐，同时在业态上充分强调餐饮、休闲打造区域美食MALL,项目定位及策略一项目定位,项目定位：区域首个休闲美食MALL,以区域送餐中心为平台 以特色美食为主题 以文化、休闲娱乐提升品位 形成区域消费者消费的首选 区域首个休闲美食MALL,项目定位及策略一项目业态建议,由于目标消费群大多都是外地人，而且口味偏重，对广东菜并不太接受，因此经营特色餐厅基本可以迎合目标消费群的口味，保证经营者有稳定的消费者，因此首层设置特色餐饮最为适合；项目离工业区的配套生活区并不远，仅800米左右，而配套生活区基本没有文化娱乐
11、的设置，只有一些档次极低的网吧，而且配套生活区的卫生条件及环境都较差，因此三层设置文化娱乐最为合适。,各楼层功能及业态分布,项目定位及策略一租金建议,由于项目周边可比性的项目较少，只有工业区生活配套区的有一个商业项目及少量的临街商铺，而该区商铺租金大多为30元/。,目前正在招商中，定位为综合性的商业广场,配套区临街商铺数量不多，档次低，位置较好,针对项目的情况，生活配套区的商业较本项目有地利的优势，因此项目在招商时租金相对较生活配套区商业低，加上商业项目需要培育，因此建议项目租金均价为： 15元/。,项目定位及策略一租金建议,各楼层租金建议：,以上租金是项目前5年的租金，每年可在此基础上递增5
12、-8%，在招商过程中，对某些主力客户还要考虑免租期，免租期一般3-6个月不等。,项目定位及策略一规划建议,由于项目已建成多年，外立面已经比较陈旧“过时”吸引力不够，项目须对外立面重新进行翻新和改造，特别是灯光工程方面。 项目已配备升降电梯井，但没有安装升降电梯，项目须重新安装升降电梯； 项目主入口须设置一个标志性的建筑，例如：雕塑、指示牌等； 项目正门前有花基阻隔，对项目的可进性有一定的影响，须打开部分花基约8-10米，增加项目的可行性； 项目周边虽有部分绿化，但档次较低没有特色，项目须对外围绿化进行重新整改，在视角上有别于其他项目，从而提高项目的竞争力；,项目定位及策略一形象定位,项目案名：
13、休闲MALL,项目形象定位：区域配套，特色商业，休闲美食新天地,作为区域新商业模式的先行者，将休闲美食的元素引入该区域，结合项目周边的特点，以独一无二的项目特色，将项目打造成：,区域配套，特色商业，休闲美食新天地,项目定位及策略一招商策略,项目招商主要策略：以定向招商为主导,项目由于所处位置较偏，单纯以常规的广告招商必定有一定的困难，因此我司建议已定向招商为主，在项目立项初期就开始锁定目标客户，逐个登门拜访进行推介，再配合有效的广告宣传吸纳部分街客，最终达到成功招商的目的。,目标客户区域选定：目标客户以中山区域为主,项目由于体量不大，而且地理位置较偏，比较难吸引中山以外的客户，因此选定中山区域客户较为适合,项目定位及策略一目标客户,注：目标客户以中山市经营比较好及档次为中偏低的水平，以上客户在中山区域都有开分店的意向。,主要目标客户：,