南昌市恒茂国际都会商业定位报告66页.ppt

《南昌市恒茂国际都会商业定位报告66页.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南昌市恒茂国际都会商业定位报告66页.ppt（66页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、恒茂国际都会商业定位,2007年4月,本次提报主要内容,南昌商业地产浅析 项目周边商业分析 项目商业定位建议 商业业态组合建议,南昌商业地产浅析,南昌传统商圈发展,传统商圈的演变 上世纪90年代之前，南昌市自西向东有胜利路、中山路、八一广场百货大楼、洪客隆商场、洪城大厦、洪城大市场等大小四五个商业中心，随着市场的变化，目前仅存的传统意义上的商圈大致也就只有胜利路、中山路商圈、八一广场商圈、洪城大市场商圈等几个商圈了。 传统商圈的继续发展 传统商业中心区胜利路步行街、中山路及八一广场一带在原有效应的基础上还有所发展：胜利广场、新龙基广场、地王广场、中山城、万达购物广场、财富广场等高档次商业中心的

2、兴建为之提供了充足的后来保障。,市中心商业地产追求的“聚集效应”,在商业形态上，商圈的集聚性明显，当前除了仓储式商场和社区商店外，商圈内可容纳百货店、大卖场、超市、专卖店等多种现代商业形态，满足消费者“一站式购物”的需求，这以“万达购物广场”为典型代表。 商圈的辐射性也十分明显，综合性商圈往往能吸引市一级乃至省一级行政区域内的消费人群。 每逢周末及节假日，南昌市现有的这几大商圈人流极旺，特别是洪城大市场，来自各地的商人都在此采购物品。,订单地产,“万达”商业地产开发推出“订单地产”模式，推动南昌地产开发“模式”创新。 “订单地产”，就是商业地产开发商与世界知名商业企业签定联合发展协议，在全国各

3、大城市开发大型商业广场。万达通过“订单地产”模式与沃尔玛结成战略联盟，在南昌已经开发了“万达购物广场”，给南昌商业地产开发注入了新的活力。,南昌商业格局的变化,传统商圈以老城区为核心，中山路为轴心，两边扩展延伸 区域性商业中心初现雏形 多种业态同步发展，从单一功能型向复合业态过渡,目前，南昌商业由传统商圈转向新的区级商圈乃至市级商圈扩展；同时，作为一个经济不断上升的省会城市，具备开发大型高品质商业中心的机会；,南昌商圈发展趋势,传统商圈向新的市级商圈乃至省级、国家级商圈发展，南昌的商业地产开发，只能说是刚刚兴起，其发展空间还有很大。 随着南昌市城市人口的扩容，南昌的商业地产，至此只能说是刚刚兴

4、起，其发展空间还有很大的增加，商业地产还在为新型商圈（如特色商业街等）的形成推波助澜。按商业消费理论，每20万人口居住区即可形成一个区级商业中心，而南昌市将要形成一个300万城市人口的居住地，照此推论，南昌市城区仅区区四五个商业中心还远远不够。 现在的几个商业中心都具备形成区级、市级、省级商圈的条件，都适合以商业地产为先导的综合性地产开发，未来将朝市级、省级乃至国家级商圈发展。,商业发展机会点,南昌大型高档商业中心的机会：作为一个经济不断上升的省会城市，大型高档商业中心的形成是必然的趋势所在，而且将会有巨大的开发价值。 目前南昌可以说在经济的发展、市场的需求、生活消费的要求上，还未有一个真正的

5、商业模式和结构可以满足中高档消费要求，以及一个可以飞跃目前商业模式，达到让众多中高挡消费者期待的一个集娱乐、休闲、购物、高档住宅为一体的大型类似香港的太古城这样的高档商业中心。,项目周边商业分析,区位规划,北京东路 南昌景观风光商业街； 洪都大道上海北路路段：影视文化、名牌精品一条街 上海北路高新大道路段：饮食文化一条街； 上海路 集商业街、景观路、观光带于一体,为满足城东片区大批居民的消费需求，南昌着力打造“洪都中大道”、“北京东路”以及“上海路”，以构建“城东商业圈”；,商业现状,项目地处南昌北京东路、上海路主干线，在区位上不属于南昌传统商业中心的概念； 地块临近南昌大学等大中专院校，周边

6、有南昌天虹商场超市、百货大楼及国美家电卖场等完善、齐全的商业配套，整体来讲商业发展有一定的潜力，消费层次并不低，基本上已被片区内消费者所认可。 但现有商业档次大多集中在中低档水平，缺乏中高档品牌商业支撑，经营档次与消费需求差距较大，消费者消费选择余地仍相对较小，因此流失了很大部分中高端消费群体。,区域商业核心的特征基本确立。现有商业薄弱、业态单一、供求有所失衡、档次低，缺乏整体规划，满足不了大批中高阶层消费群体的需求。,不利之处,偏离主力商圈 区内整体商业档次较低 北京路路幅过宽 上海路商业面貌较差 区内消费主力为常驻中低收入居民，缺乏消费层的多元化 政府规划形成区域商业中心，对提升商业档次有

7、一定的影响,结论： 此些不利之处将会影响到项目的今后的走向，观察现有成功商业物业，其相同点在于所在商圈（主力商圈），消费力集中，业态的唯一性领先性，主力商家的号召力，商业定位的可持续性，才能将资产转为优良投资途径。,城东商业圈发展规划,青山湖区十一五规划发展的城东商业圈北起南京东路，南至洛阳路，西接洪都大道，东临京东大道的区域内，形成了“田”字型商圈。 规划发展的城东商业圈重点发展购物消费、酒店餐饮、宾馆住宿、休闲娱乐等传统服务业，不断拓展电子商务、金融保险、中介代理、信息咨询等现代服务业，提高集聚力和辐射力。 着重打造有特色的商业街，如洪都中大道文体休闲街、江大南路时尚风情街、上海路精品服饰

8、街、高新大道餐饮娱乐街、北京东路金融商贸街、南京东路家居文化街等专业特色街为主的城东商业街区。 利用洪钢、南方电动工具厂等国有大中型企业整体搬迁腾出的空间，精心打造商住商贸精品工程，繁荣整个城东片区。,本项目处于城东商圈的心脏腹地，规划建成城东商业中心，项目所临北京东路、上海路为区政府重点规划发展的特色商业街，也是商圈的横轴和纵轴，这给本项目的带来发展的机会。,2006年上半年人均消费支出及构成,注： 其它包括食品、家庭设备、交通及通讯、居住等消费支出。,上半年南昌市城市居民消费人均支出3580元，比去年同期增长3.7%，消费支出主要由食品、衣着、家庭设备、医疗保健、通讯、教育文化娱乐、居住和

9、杂项八大类构成，其主要消费支出如图所示：,人均消费分析结论,食品支出占生活费支出的比例比去年同期降低，恩格尔系数变小，人民生活水平提高。 2006年人均可支配收入为5571元，同比增长6.8，在收入提高的情况下，居民追求高质量的生活水准，主要表现在： 外出购物去中、高档商场，购物追求品牌和质量保障，增加了在外就餐的次数和档次； 居民更加追求享受型的生活，因此服务性消费支出也在不断提高。,消费支撑,城东逐渐成为城市新的居住区、商务区、娱乐区，可有效辐射的消费人群约有100万人左右；其中 年轻时尚、高中院校师生，约10-15%左右； 商务旅游、休闲人群，约25%左右； 常住人口，约占60%左右；,

10、“城东商业圈”拥有较多潜力的消费人群，相应的大型零售、餐饮、娱乐业的盲点区，至今还没有一家有影响力、辐射强的综合性购物广场。我司认为，“城东商业圈”未来具备无限的发展空间，正是餐饮业、娱乐业、零售业、卖场业、家电业等商业巨头开辟疆土的绝佳机会点。,开发机会点,可以说，目前“城东商业圈”内还未有一个真正的商业模式和结构可以满足中高档消费要求，以及一个可以飞跃目前商业模式，达到让众多中高档消费者期待的一个“集娱乐、休闲、购物、高档住宅为一体”的大型高档商业中心。随着项目周边大批高档楼盘入驻，这里将有机会成为新一轮“城东CBD”商业开发核心地带。,适合的商业定位,HOPSCA商业,“街区商业”一般会

11、有倾向性地采取一些时尚元素较高的社区配套，如：主题商业街、富有情调的景观以及主题公园、百货等等。 其次，对生活在这个街区的人的生活习惯、人生价值定位等方面也起到一定的的引导作用，这也是街区生活的核心。,什么是HOPSCA？,HOPSCA译成中文即豪布斯卡，是指拥有现代化、多功能、综合性等特征的商业街区，包含了酒店式公寓（H）、写字楼(O)、公园及停车场(P)、大型综合购物中心(S)、会所(C)和国际公寓(A)的复合体，为欧美国家最先进的商业地产模式。,HOPSCA的理念,豪布斯卡地产模式在欧美引领一场生活模式的改变，以前人们购物、休闲、娱乐都要到城市的不同区域，而在豪布斯卡，一切都可以在家附近

12、完成。 豪布斯卡创造的集约空间，将一个人的个人空间、生活空间、工作空间、社交空间包容为一。 这种集合性模式，颠覆传统的建筑理念，构建居住、购物、休闲、娱乐、养生等多种功能于一体的综合物业群，让生活在这里的居民感到无比的轻松、舒适和快乐。很好的整合了城市的各种资源，使资源共享，实现了优势互补。,HOPSCA兴建和选址标准,HOPSCA豪布斯卡属于综合性物业， 要求有足够的空间实现低密度的建筑模式。 大面积的绿化营造园林景观。 位于交通干道交汇处，有快速便捷的交通网络做纽带，实现工作、购物、休闲、娱乐等的便利性。 与城市的经济保持密切的联系。 打造国际化标准通行生活模板体系，是高品质城市综合体的一

13、种标志。,豪布卡斯业态组合价值分析,酒店式公寓和写字楼构成了商务广场、主题专卖、精品零售和特色零售等构成了主题购物广场，餐饮和休闲娱乐可以构成一个集合消费者的城市俱乐部。三者形成了一体化的内循环的价值链，各部分互相补充，互相带动，互利共存，不可或缺。 商务广场将会带来年轻化的消费群体，而主题购物广场、城市俱乐部等设施更能与商务广场相得益彰。,定位依据,目标：填补城东商业圈的目前部分商业功能空白点，加强零售之外的餐饮、休闲娱乐功能的不足，并与现有的主力大型商业物业（百大及国美）共同构筑，形成互为补充、互为联动的区域核心商业格局，同时形成自己独特的商业档次及业态定位。提倡健康、休憩型消费。 客源定

14、位：通过对当地商业地产市场和项目自身的了解，以及对当前市场的客源构成进行整体研究。我司认为，本项目应站在整个区域高度及立场定位市场，以吸引周边大范围内的人流为主要消费客源及基础，并进一步辐射项目外围临近的区域消费客源。 档次定位：区域内最富有主题特色、多业态的复合型主题商业；,主题定位,从整个城市的高度审视本项目，以区域商业规划作为项目主导方向。结合本案未来所具备的聚集人口的优势条件、区域未来规划前景及自身住宅品质的定位，聚仁建议将本项目商业定位为： 南昌城东财富核心地区 HOPSCA城市商业广场 一种全新的一站式消费体验 一种崭新的餐饮、娱乐方式 引入富有品牌特色的零售商业，提高本项目知名度

15、，吸引区域消费群体。,商业业态组合建议,商业业态所其作用,成功的商业定位，必定需要完整的业态来支撑该商业的顺利运营，同时也能体现该商业中心在所在城市的地位，同时所确定的主力商家也对今后商业招商具不可替代的影响力。,成功商业借鉴宁波天一广场,天一广场位于市中心繁华商业街中山路南侧，占地面积20万平方米，主体建筑有22座欧陆风情浓郁的现代建筑群组成，总建筑面积22万平方米。围合式建筑群中央为3.5万平方米的中心广场和6000平方米的景观水域，同时设有总长200多米，最高喷高40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。,业态探索,广场按商业功能划分为超市区、数码区、儿童区、男装区、

16、女装区、酒店区、美食区、百货区、娱乐区、精品区、综合区等11个大型商业业态 。 目前广场上客商云集，名品荟萃，来自全国乃至世界的商家达250多家。其中有世界顶级品牌的奔驰车、BOSS、杰尼亚等，形成了以乐购生活购物中心、银泰百货、吉盛伟邦家私和苏宁电器为龙头，服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞的商业体系。,业态布置,A、男装区 B、女装区 C、儿童区 D、数码区 E、美食区 F、超市区 G、百货区 H、精品区 I、酒店区,业态特点,主力店特色鲜明、符合消费需求、业内知名度高： 生活必需类：乐购大卖场 数码家电类：天一数码 时尚百货类：银泰百货 家装类：吉盛伟邦 。 在合适的商业定位中物色良好的品牌

17、是商业项目成功的关键,成功商业借鉴上海西郊百联,百联西郊购物中心坐落于长宁区仙霞地区，地处长宁区西部。是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。 购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积达10.9万平方米，营业面积为6万平方米左右，整个建筑物分地下二层和地上四层。 楼顶与地下共计有600余个停车位，整个建筑配有中央空调、36台电梯等一系列先进设备设施，总投资为6亿元人民币。,业态探索,西郊购物中心经营面积为60516.28平方米，招商总数为103家，其中： 主力店有友谊百货、世纪联华两家，面积25013平方米，约占41； 专卖店ESPRIT、ELLE、JACK JONES、etam、亨德利、

18、佐丹努、优依库等60家，面积9872平方米，约占16； 主题餐饮有必胜客、肯特基、麦当劳、棒约翰、避风塘、永和大王、味千拉面等20家，面积8320平方米，约占14；,专业卖场有永乐家电、HOLA特力屋（内地第一家）、迪卡侬运动等4家，营业面积5848平方米，约占总面积10； 娱乐健身有世纪环球影城、汤姆熊游艺、网吧等10家，面积6111平方米，约占10； 大餐饮有天一大酒楼等2家，面积4870平方米，约占8； 社区服务有上海银行、春秋旅游、新华书店、柯达彩印等6家，面积481平方米，约占1。,业态布置,02：生活卖场；22：百货公司；3-33：餐饮；9-21：专卖店；11-14：社区服务,业态

19、特点,主力店构成以满足周边消费需求，同时在该商圈中处领先地位，大都商家第一年已获赢利： 生活必需类：世纪联华 家饰类：特力屋 时尚百货类：友谊百货 。 专卖店及主题餐厅有效填补该区域的空白，丰富消费者消费需求，基本符合购物中心的特点,成功商业借鉴Mall OF AMERICA,位于明尼苏达州布卢明顿市的 Mall of America是全美最大的购物娱乐中心，建筑面积约39万平方米。 Mall of America代表了一种新的模式：娱乐零售。专家认为，10年来，全美各地没有再出现Mall of America的挑战者，至少表明了无论是从赢利、规模，还是创意来说，Mall of America

20、都已经达到了一个“顶峰”。,业态探索,商城內共有约520家商店，涵盖儿童用品、男士用品、女性流行用品、孕妇用品、电子数码产品、艺术引入一些具有时代气息的中档价位的国际品牌，创造一个时尚生活中心。 其他：有效引进品牌类商家进驻，可使零售商铺的附加值得以有效提升，对今后的出售将起良好的效应。,辅助商业业态美食街区,现代化进程加快了居民的消费节奏和消费观念的更新，居民餐饮消费不局限于在自家的厨房里了，在外用餐消费成为居民改善生活的良好通道。 目前南昌市对大型餐饮业的需求火爆，2006年1-9月份星级宾馆和限额以上餐饮实现零售额10.73亿元，同比增长19.2。 目前本项目周边北京东路、上海路以小型餐

21、饮、特色餐饮为主，所以本项目餐饮有较大的发展空间。 建议发展大型餐饮、中西特色美食、酒吧、咖啡馆、甜品店等。营造时尚、休闲、新潮的餐饮消费，突出异域风情，为顾客提供休憩、饮食、约会、商务谈判的场所。,业态组合,引进1-2家娱乐性会所/酒吧，以满足特定消费群体特定的消费水平和消费品位 特色音乐酒吧 蕉叶泰国音乐餐厅 南美文化餐厅、巴西烤肉 有乐队表演的苏格兰酒吧 有节目表演的咖啡吧 以爵士音乐为主题的外国专业杂志专卖店（Magazine Store）,休闲娱乐有广泛的群众基础，其客户群体十分庞大。各种聚会、生日庆祝、练歌、商务洽谈无论白天与黑夜，无论青年人与中年人，他们都需要一个休闲、娱乐、放松

22、、谈心的去处。 可以预见教育文化娱乐消费将是未来一个新亮点，这不仅表现在居民娱乐时间的增多和文化娱乐消费领域的扩大，而且还表现在居民文化娱乐质量的提高。 因此本项目通过休闲娱乐区的设置，满足中高收入消费群体追求时尚及独特物质的精神需求，并以次带动及促进本项目其他业态品质和服务质量的提高。 建议设置： KTV、浴场、足浴、按摩、美容、美发、美体、网吧、书店、书吧、形象设计室、SPA,休闲文化娱乐区,商务区域建议,酒店式公寓,“酒店式公寓”作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”。 目前酒店式公寓是南昌投资市场的热点，本案拥有较好的地段，配上有品质的产品，并具备居住办公一体化的功能

23、，必将能抢占南昌市场。,小户型酒店式公寓总价低，将会受到白领及有投资意识广泛投资群的青睐。,办公楼,2005年高新区各项指标都创下历史最高，30家企业先后竣工投产，47个项目在建。 微软的落户，标志着高新区引进世界500强企业实现了零的突破。,本项目办公楼较好的人力、产业依托，适合中小型企业和创业发展阶段的企业。,区内设置了金庐软件园、南昌大学国家大学科技园、浙江大学国家大学科园(江西)、江西医药港和国家级江西赣昌创业服务中心、江西省高技术产业发展中心、留学人员创业园等各类孵化器，为海内外来赣的投资人士提供良好的创业孵化环境。 项目周边高校林立，南昌大学、江西教育学院、南昌工程学院、省纺织设计院等，人才荟萃。,方案选取及经济指标,方案选取 原方案带20亩小学用地，而本地块方正，邻街效果好，兴建20亩小学将破坏原地块的整体性，并降低地块的商业价值，所以建议采取不建小学的方案。 经济指标 商业金融用地：5.94万平方米 商业金融用地容积率：3.0 商业金融建筑面积：17.8万平方米,业态面积定位,提报结束！,