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1、2008.1,第七章 趋势法及其应用,1,第七章 趋势法及其应用,第一节 趋势法的基本原理 第二节 简易平均趋势法及其应用 第三节 移动平均法及其应用,2008.1,第七章 趋势法及其应用,2,第一节 趋势法的基本原理,、趋势法的概念 二、趋势法的特点 三、趋势法的应用步骤、范围与前提,2008.1,第七章 趋势法及其应用,3,、趋势法的概念,所谓趋势法，是长期趋势法的简称，它是依据一系列已知房地产价格数据，运用一定的数学方法，对未来房地产价格进行推测和判断的一种估价方法。因此，趋势法又称为时间序列分析法、历史延伸法或外推法。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,4,从长期的发展趋势看，房地
2、产价格的变动呈现出一定的规律性，即或呈上升趋势或呈下降趋势。因此，根据某一房地产价格的历史资料，按照时间序列，可以反映该房地产价格的变化过程，以此进行类推和延伸，就可以估算该类房地产在估价时期(一般为目前或未来某一时点)的价格。 也就是说，事物的现状是历史发展的结果，而未来又是现状的延伸。因此，根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产的目前价格或未来一定时日的价格。这就是趋势法的理论依据。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,5,二、趋势法的特点,趋势法与前面几种估价方法相比，具有一些特点。 (一)估价结果具有一定的预测性 (二)根据时间序列排列的房地产价格不存在单一的规律
3、性 (三)趋势法撇开了价格变动的因果关系,2008.1,第七章 趋势法及其应用,6,趋势法是根据房地产价格的历史资料进行估价的，其前提是假设房地产价格的历史变动趋势会延伸到未来。但是我们知道，影响房地产价格的因素是错综复杂、不断变化的，房地产市场也不可能是过去的简单重复。所以，这种以预测为主的估价方法，往往会影响估价结果。因此，趋势法一般在房地产估价中不宜单独运用，只能作为其他估价方法的补充和验证。,(一)估价结果具有一定的预测性,2008.1,第七章 趋势法及其应用,7,(二)根据时间序列排列的房地产价格不存在单一的规律性,以时间序列排列的房地产价格，呈上升或下降趋势，是以长期的发展为出发点
4、的。但从具体的数据资料看，其增减额度不可能完全相同，时而上升、时而下降也是正常现象。从价格的变动类型看，主要表现为下列几种现象。 1长期趋势变动 长期趋势变动是从长期的时间序列看，房地产价格或呈上升趋势，或呈下降趋势，或呈平衡发展趋势。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,8,2循环变动 国民经济乃至世界经济的发展，都有一定的循环周期，一般由繁荣、危机、萧条、复苏四个阶段组成。国际经济形势的变化会影响外来投资，进而对我国房地产价格产生影响。同时，我国的经济发展也有一定的周期性，从农业看，一般由丰年、平年和歉年的变动周期；从固定资产投资及国民经济看，也有一定的循环周期。这就使房地产价格出现周期
5、性循环变动。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,9,3不规则变动 战争、政局、自然灾害以及心理等突发或偶发因素都会影响房地产的价格，这种价格变动往往没有规律可循。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,10,因此，作为预测基础的房地产价格资料，有的具有规律性，如长期趋势变动、季节性变动和循环变动，有的则没有规律性。而且，即使是呈规律性变化的房地产价格，由于房地产的个别性及交易过程的单独性，往往呈现出明显的非规律性。而趋势法就是把时间序列作为随机变量序列，运用数学方法，消除偶然因素影响，对待估价房地产的价格进行判断和估算。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,11,(三)趋势法撇开了价格变
6、动的因果关系,房地产价格受众多因素的制约和作用，但是，趋势法并不考虑这些因素与房地产价格之间的关系，它只是根据房地产价格的历史数据，预测、判断现在乃至未来的房地产价格。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,12,三、趋势法的应用步骤、范围与前提,(一)趋势法的应用步骤 (二)趋势法的应用范围 (三)趋势法的应用前提 (四)趋势法的优缺点,2008.1,第七章 趋势法及其应用,13,(一)趋势法的应用步骤,1收集房地产价格的历史数据 2分析整理价格资料，并排成时间序列 房地产价格的个别性十分突出，因此，对于搜集的房地产价格资料需要进行分析整理，分析整理的原则是可比性，并按照时间先后排成序列。,
7、2008.1,第七章 趋势法及其应用,14,3分析时间序列，找出变化规律 通过对时间序列数据的分析，找出房地产价格随时间变化而呈现的规律性，并以数学模型表达。 4选择适当的趋势法进行估价 根据时间序列数据呈现的规律，选择适当的趋势法，就可对待估价房地产的价格进行预测、判断。根据所掌握房地产的价格资料及其变化规律的不同，趋势法有简易平均趋势法、移动平均法、指数平均法、季节指数法和趋势延伸法等。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,15,(二)趋势法的应用范围,趋势法的应用范围较广，无论是土地，还是房屋建筑物，也不论是房地产的买卖租赁，还是典当抵押，只要掌握足够的历史数据，都可以运用趋势法对其价
8、格进行估算。 另外，在剩余法等估价方法中往往需要运用趋势法对未来售价进行预测。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,16,(三)趋势法的应用前提,运用趋势法进行房地产估价的前提，就是掌握较长期的房地产价格历史资料。而且越是长期，越可以消除短期变动和意外变动对房地产价格的影响。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,17,(四)趋势法的优缺点,运用广泛是趋势法的最大优点，但是其缺点也很明显。首先，该方法只考虑房地产价格的过去与未来的关系，忽视价格变化的因果关系，使估价结果带有预测性；其次，在房地产市场不完善或缺乏较长期房地产价格历史资料的地区，这种方法无法使用；再次，这种方法比较适合于对某类房
9、地产价格总体水平的预计，如果用于对某幢房屋建筑物或某幅土地的估价，往往会使估价结果偏离实际。因此，严格地说，趋势法只是一种预测方法，而不是估价方法。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,18,第二节 简易平均趋势法及其应用,简易平均趋势法是以房地产价格资料的平均数为基础，确定房地产价格的一种估价方法。较为常用的简易平均法有算术平均法、几何平均法和加权平均法等。 一、算术平均法 二、几何平均法 三、加权平均法,2008.1,第七章 趋势法及其应用,19,一、算术平均法,算术平均法就是将房地产价格之和除以期数，求得平均数，以此作为待估价房地产的价格的一种方法。以PI，P2，pn，为已知的过去各期
10、的房地产价格数据，则待估价房地产价格P为：,2008.1,第七章 趋势法及其应用,20,在房地产价格没有明显的长期升降趋势变动和季节性变动时，可以最后一年的每月平均值或数年的每月平均值，作为待估价房地产的价格。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,21,例：假定与待估价商品房相似的商品房最近3年的每月每平方米的价格如表所示, 求2002年1月该商品房价格。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,22,二、几何平均法,几何平均法又称为平均发展速度趋势法。它是根据房地产价格的平均发展速度，计算各期的趋势值，并以此作为待估价房地产的价格。一般在房地产价格有明显的长期增减趋势，即变动过程为均匀上升或
11、下降、且逐期的发展速度大致相同时，可以用几何平均法。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,23,以V1，V2，Vn为房地产价格的逐期发展速度，P0，P1，Pn为各期价格，则平均发展速度为：,2008.1,第七章 趋势法及其应用,24,例：已知某房地产19982002年的价格及逐年上涨速度如表所示，求2003年该房地产的价格。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,25,三、加权平均法,一般来说，越是接近估价日期的房地产价格对待估价房地产价格的影响越大，而上述两种方法即算术平均法和几何平均法都忽略了这一点。因此，如果对不同时期的房地产价格赋予不同的权数，就更能使估价结果符合实际。所谓加权平均法
12、，就是根据对待估价房地产影响程度的不同，对不同时期的房地产价格赋予相应的权数，然后计算其平均值，以此作为待估价房地产价格。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,26,2008.1,第七章 趋势法及其应用,27,例： 已知19982002年某商品房的单方平均价格为2 500元、2 700元、2 800元、3 100元、3 300元，试估计2003年该商品房的价格。 为了使估价额符合实际，设定a、b、c三种方案。a方案的权数和为1；b方案采用等差级数设定权数，公差为1；c方案则采用等比级数，公比为2。计算结果见表.,2008.1,第七章 趋势法及其应用,28,2008.1,第七章 趋势法及其应用
13、,29,第三节 移动平均法及其应用,移动平均法是将各期的房地产价格，由远而近按一定跨越期进行平均，取其平均值。随着期限的推移，按一定跨越期的房地产价格也应向前移动，逐一求得移动平均值，并将接近估价日期的最后一个移动平均值，作为确定估价额的依据。也就是说，移动平均法是根据房地产价格的时间序列的移动平均数进行估价。 移动平均法可分为简单移动平均法和加权移动平均法两种。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,30,一、简单移动平均法,简单移动平均法又称算术移动平均法，有一次移动平均和二次移动平均等形式。这里，我们只介绍一次移动平均法。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,31,2008.1,第七章
14、 趋势法及其应用,32,例：2002年112月份的单方价格如表所示，用一次简单移动平均法估算2003年1月份的该商品房价格。移动期n取3个月和5个月。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,33,2008.1,第七章 趋势法及其应用,34,二、加权移动平均法,加权移动平均法就是对各期的房地产价格赋予不同的权数，再求其移动平均值，并以最后的移动平均值为基础计算待估价房地产的价格。对与估价日期间隔不同期限的房地产价格赋予不同的权数，同样是基于近期价格对估价额影响较大、远期价格对估价额影响较小的理由。,2008.1,第七章 趋势法及其应用,35,加权移动平均法计算移动平均值的公式为：,2008.1,第七章 趋势法及其应用,36,例： 以下表的资料为例，运用加权移动平均法，以3个月为移动期，由远至近各期权数为1，2，3，则其估价过程如下：,2008.1,第七章 趋势法及其应用,37,