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1、,万科取地策略分析,沈阳天启开启地产机构 2009.10.10,前言,房地产企业取地介入市场开发， 公司战略、市场环境和收益判断形 成相互作用的环视要因。公司战略 布局的优化，市场环境成为支撑重 点，收益分析是市场环境综合情况 下，企业战略调整与否的最大动因。,万科策略定位重塑,战略关键点,万科二、三线城市集中拿地 一线城市的房地产市场尽管火爆，政策影响敏感，地价房价体现双高。 二、三线城市城镇化进程强势，政策弹性较大，地价成本、占用资金比例、融资考虑体现三低。 发展潜力、成本利益成为战略布局立足点。,万科全局战略,策略关键点,不会押宝涨价预期来报价 基于未来房价走势的不确定因素，万科拿地底线
2、是计算地价承受底线而选取的预期房价基准，不能逾越当地历史最高价位。即万科能够接受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。 09年万科获取的项目，半数以上楼面地价在2100元/平方米以下。 成本控制、合理预期成为取地策略立足点。,万科取地策略,无论是何种标志性地段，无论是多么符合万科战略布局，万科都首先要考虑其价格是否合适。 万科所获佛山顺德区陈村登洲地块被部分外界人士称之为“地王”，从佛山的历史地块成交记录看，总价21.5亿元恐难称“王”，而楼面地价只有3027元/平方米，还低于2006年前后拍出的周边地块。目前该地块周边普通住宅售价普遍约为8000元/平方米，高端住宅在14000元/平方米左右，策略立足完全符合利润预期。 精挑细选，把握机会成为取地策略执行立足点。,策略关键点,策略风向标,08前立足“土地产品客户”的流程，卖方市场主观策略。 08年后立足”客户需求为先，向中心城区转移”，买方市场客观策略。,原始定位,重塑定位,