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1、黑马城市研究浅析,房地产发展 空间研究,城市竞争力评价体系对于取地指标体系的建立具有参考意义,取地评价指标体系的建立必须考虑项目的实际情况和要求,拿不拿地 发展方向,城市发展潜力研究的最大化,辐射城市范围研究城市价值,该城市融合与分工,建立评判体系,解决问题,考虑层面,建立标准,融入城市的规划、产业发展和房地产指标,应用层次分析法（ AHP ），从宏观、中观、微观三个层面共24个三级指标建立评判体系,层次分析法（Ana1ytic Hierarchy Process,简称AHP法）是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂于20世纪70年代提出来的, 是一种对较为模糊或较为复杂的决策问题使用定性与定量分析
2、相结合的手段作出决策的简易方法.,对一二级指标赋于不同的权重，对三级指标分为5个档次综合考量本项目取地的可行性,淄博城市研究浅析,目录,城市环境分析 房地产市场环境分析,一、淄博城市环境分析,城市区位 城市概况 城市经济发展概况 城市人口与人民生活 城市发展规划 政府执政与政策风险,山东城市区位,山东省为环渤海经济圈中的重要组成部分，是环渤海经济圈中人口最多的区 。 山东省处于国家区域发展的重心上，近几年区域经济迅速崛起，2011年GDP突破4万亿； “一体两翼”和半岛蓝色经济区发展战略的提出，将极大的促进工业、外贸出口、服务业等特色产业的发展，带动山东整体经济隆起新增长极。,山东省处于环渤海
3、经济圈与黄河三角洲经济带的交汇点，特殊的地理位置，使山东在全国经济格局中占有重要地位。迅速发展的经济，是山东房地产稳健发展的基石。,2012年中国各省GDP排名（前十位）,1、城市区位,淄博位于环渤海经济圈、黄三角经济区交叉区域，区位优势独特。在产业整合、房地产交易、物流合作等多方面取得迅速发展成果！城市的快速发展，与经济积淀，带来了强大的房地产市场需求和购买力！,淄博城市区位,淄博城市区位示意图,淄博位于环渤海经济圈西南、山东“一体两翼”黄三角经济区南部，地处鲁中山区与鲁北平原交接地带，区位优势独特。 淄博处鲁中腹地，处于环渤海经济圈西南位置； 淄博地处暖温带，气候宜人宜居； 淄博市属组群式
4、城市，现下辖五区三县； 淄博以陶瓷产业为主，是全国重要的工业城市；是国务院批准的特大城市，拥有地方立法权。,1、城市区位,城市名片,淄博市为鲁中地区的核心城市，全国工业经济过万亿的16个城市之一，城市竞争力全国排名第48位，山东排名第五,淄博市区县概况,淄博全市总面积5965公里，下辖7个区，三个县。 2012年末全市常住人口达到500万。,半岛城市群综合竞争力排名第5，仅次于青岛、济南、烟台、潍坊； 全国城市综合经济实力30强。,山东半岛城市群,基本情况： 淄博是山东省区域中心城市、经济开放区域市，济南都市圈中心城市，全国重要的石油化工基地，中国历史文化名城，中国瓷都。 2012年淄博GDP
5、为3557亿元，位列全省第5。,2、城市概况,2、城市概况,齐文化是中华文化的重要组成部分，而淄博（临淄区）为齐文化的发祥地。悠久的历史，为淄博留下了大量的文物古迹，临淄区及其周围地带，因文物古迹浩繁，被誉为“地下博物馆”。 淄博历史名人辈出，齐桓公、管仲、晏婴，孙武、早期先贤的思想成就，载写了一段又一段的历史，昭示着淄博的文化渊源。 兴盛于汉唐时代的“丝绸之路”，是中国历史上著名的东西方经济文化交流的重要通道。以淄博为中心的山东地区是当时丝绸产品的主要供应地，是“丝绸之路”的源头之一。,淄博历史悠久，文化灿烂，储蓄消费特点突出,淄博消费意识较为保守，主要以储蓄型为主，投资意识一般。,历史与文
6、化,胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁路纵贯南北，中南部有铁路密集的张博铁路网，辛泰铁路南通泰安，与京沪铁路相连。 205国道、309国道、济青高速公路和济青高速南线同滨莱高速公路在这里交汇，其中滨莱高速南接京沪高速公路，往北直通天津、北京。 市中心距济南机场70公里，距青岛港210公里。 淄博汽车总站有市中心主站及各区汽车站，发送班车辐射省内外各大城市。,淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地区之一，对外交通铁路、国道等一 一具备,2、城市概况,城市交通,根据济南都市圈规划，中后期将建成济南淄博和济青线等多条城际轨道交通线，这对淄博经济的发展将会取到较大的带动作用,2、城市概况,城
7、市交通,经济概况,2012年，全市实现地区生产总值3557亿元，位列全省第五，比2011年增长8.4%,近五年平均增速为14.9%，人均GDP达12361美元，经济发展稳健快速。,2012年，淄博市经济结构逐步优化，三次产业比例由去年的3.6：60.2：36.2调整为3.5:59.0:37.5。 农业发展平稳。粮食生产 “九连增”，农业市场化、集约化、品牌化、现代化水平不断提高； 工业发展跨上新台阶。全部工业总产值和主营业务收入双双突破1万亿元大关。 现代服务业发展较快。占地区生产总值的比重提高1.5个百分点。,淄博市近五年GDP,3、城市经济发展概况,产业概况,淄博以第二产业为主导，第三产业
8、比重较低，这也决定了淄博写字楼市场发展空间有限。,淄博是以化工、医药、陶瓷、建材、纺织工业为主的现代工业化城市。淄博市实施结构优化战略，着力培植支柱产业，推进高新技术产业的发展； 2012年高新技术产业总产值2983.8亿元，占规模以上工业总产值的比重达到26.6%。 淄博坚持以科技进步带动产业结构优化升级的原则，第二、第三产业共同推动经济增长的格局得到巩固；,陶瓷,建材,医药,纺织,3、城市经济发展概况,固定资产投资逐年稳步增长。2012年全市完成1499.22亿元，增长23.7%；其中服务业投资增长40.8%，占规模以上投资的比重达到50.25%。 消费品市场保持活跃。全市社会消费品零售总
9、额1186.25亿元，增长18%，对GDP的贡献逐年加大。 城乡居民收入水平不断提高。全市农民人均纯收入10878元，比2010年增长18.3%；城市居民人均可支配收入24955元，增长14.6%。,城市经济发展概况,20052012年，固定资产投资占GDP的比重从45%上升至49%；社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入稳步增长。,年复合增长率为13.1%,年复合增长率为15.5%,3、城市经济发展概况,城市经济发展概况,财政收入增长迅速，房地产投资力度趋缓；金融市场运行稳健，融资环境趋向宽松活跃；利用外资水平不断提高,财政收支增势平稳。2012年实现境内财政总收入518亿元，增长10.5%
10、，财政支出290亿元，增长14.9%。 金融市场稳健发展。2012年全市金融机构存款余额3164.9亿元，人民币各项贷款余额2109.8亿元。 对外开放水平不断提升。全市外贸进出口总额90.6亿美元，比2010年增长34.7%；,3、城市经济发展概况,城市人口逐年增加，城市化率达到64%，年平均增长率在1%左右；同时居民生活水平处于富裕阶段，潜在消费能力较强。,淄博城市总人口保持逐年相对快速增长，2012年全市常住人口超过500万。 淄博人均可支配收入和消费性支出双向增长，居民购买能力强，2012年人均消费性支出占可支配收入的比例接近，同时淄博历年职工平均工资也保持快速增长，2012年职工平均
11、工资接近，表明未来潜力巨大。,年复合增长率为9.5%,4、城市人口与人民生活,按国际上通行的标准来衡量，淄博市经济发展已进入工业化中高级阶段,工业化中后期城市的主要特征,淄博市2012年状况,1、工业化转型加速，人均GDP较高。,2、三次产业中农业比重低于20%，二产比重接近三产；制造业增加值占GDP的比重30%左右。,工业化转型进入加速阶段，人均GDP达到12361美元。,第一产业所占比重仅为3.5%，第二产业高于第三产业21.5%；,3、人口城市化率达到50%以上。,淄博市2012年人口城市化率达到64.84%,5、城市发展规划,山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城。,淄城市人
12、口规划： 博市至2020年总人口为585万人，中心城市（包含张店、淄川、博山、临淄、周村）人口340万人。,淄博城市职能： 山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城 国家重要的石油化工基地、鲁中地区经济、科技、信息中心、山东省重要的交通枢纽城市,城市布局规划： “一核四副”，以张店城区为核心，淄川、博山、临淄、周村城区与其协调发展，空间布局呈“T”字形 。,淄博市市域城镇体系空间结构规划,5、城市发展规划,淄博市政治、经济和文化中心，“西进北拓”是城区未来发展方向,“三区四片四板块”：以老城区、淄博新区和南部城区为主体，以中心商业片区、西部现代高端服务片区、南部商贸物流片区和东部休闲观
13、光片区为依托，以南部特色产业板块、东部精细化工板块、西北高新产业板块和东北机械加工板块为重点，打造新型工业化强区。,高新产业区,高端服务区,商贸物流区,休闲观光区,中心商业区,5、城市发展规划,淄博市场环境宽松向好，政府管理水平不断提升，民间满意度相对较高,淄博市相比山东省内其它三线城市，政府管理水平、工作效率相对较高，较为廉洁；政策执行相对不严格，这是淄博市政府当前执政面临的比较突出的问题。,6、政府执政,城市环境研究小结,淄博地处鲁中核心区域位置，自然灾害较少，气候宜居； 处于国家和山东省规划发展战略范畴内，政治、经济、文化发展相对成熟，购买力及消费力较强！ 经济、人口、土地的快速扩张，带
14、来了强大的房地产市场需求和购买力！ 淄博在新的城市发展战略规划的推动下，将在规划期内迎来新的发展时期，为城市房地产市场的快速发展带来了新的动力、新的机遇；,城市SWOT分析，对城市进行综合评价,在宏观层面，对7个取地评判指标进行定量总结分析城市发展空间,淄博城市竞争力相对较强、发展潜力较大，城市发展空间相对广阔。,二、淄博房地产市场分析,行业环境分析 市场整体状况 3、市场竞争分析 4、房地产市场小结,淄博市近年房地产开发投资增长迅速，至2011年已达近200亿元，各项占比指标基本处于合理水平；2012年受调控影响，房地产开发投资较低。,1、行业环境分析,投资环境,淄博市近年房地产市场发展迅速
15、，市场上商品房供需渐趋平衡，迫使新开工加速，后续市场从新回归供大于求，市场存量将逐渐增多。,淄博房地产市场近几年发展迅速，从2005年2011年市场基本处于供大于求的状态，尤其从2010年国家开始下定决心对房地产实行史上最严的调控措施以来，供求失衡相对较严重，商品房年空置面积基本在百万平米以上；2012年市场转为供小于求的局面，这是由于房地产调控效果初步显现，购房消费需求回升加强导致的。,1、行业环境分析,市场供需,从2009年开始，淄博商品房价格快速上涨，增长率高达17.6%；2012年全市商品住宅预售均价5600元/，同比增长24%。部分高品质楼盘均价已超过8000甚至更高。 在各区域中，
16、无论从价格还是增长率来看，桓台县和中心城区处于前两位，引领整个淄博楼市价格上涨。,淄博市房价稳定增长，其中桓台县和中心城区引领全市房价上涨趋势。,2、市场整体状况,房价水平,根据淄博城区地理现状及其楼市分布，房地产市场大致可分为五大板块：,西部片区 代表楼盘：民泰龙泰苑、颐丰花园等 区域价格：7000-8000元/,北部片区 代表楼盘：中润华侨城、名尚城市广场、盛世名苑、天府名城等 区域价格：5500-7500元/,东部片区 代表楼盘：盛世新东城、和谐嘉园二期等 区域价格：4500-5200元/,中心片区 代表楼盘：黄金国际、兴业家园、蓝钻国际、尚城领域、丽水景苑、都市名苑、颐景园等 区域价格
17、：6500-8000元/,南部片区 代表楼盘：盛世康城、阳光地带二期、齐盛花园、南苑绿洲等 区域价格：4500-5500元/,地产格局,2、市场整体状况,“北进西扩”发展规划，西部和北部版块房地产市场物业升值潜力大，房价增速较快；中心城区依靠其地理位置、配套等优势，价格大都居高；南部和东部版块受地理位置、居住环境等条件限制，与其它城区相比房价增速较慢。,地产格局,2、市场整体状况,从目前市场销量产品来看，张店市场各区域热销面积集中在80-120之间，畅销户型主要为两房、三房,地产格局,2、市场整体状况,大型房企进驻淄博，加速淄博房地产行业发展进程，同时加剧了行业竞争,进驻淄博的大型房企有华润置
18、地、中海、恒大及碧桂园等，国内一流开发商的进驻无疑对淄博房地产市场起到加速器的作用，但也使得市场竞争日趋激烈。多年深耕淄博的省内和淄博本土实力企业在品牌和知名度上有一定优势，具有本地开发经验和良好的人脉关系，是淄博房地产市场的主要力量。,3、市场竞争分析,对该城市房地产市场进行SWOT分析，对城市房地产未来发展空间进行评判,淄博房地产具备较良好的发展空间，优势大于劣势、机会大于威胁!,从城市房地产发展空间层面，对7个取地评判指标进行定量分析,从城市发展角度看， 淄博经济发展稳健，城市发展潜力及空间较大，人民生活水平相对较高，居民具备较大的消费能力。 从房地产发展角度看， 行业市场环境及开发环境向好，具备良好的发展空间，优势大于劣势、机会大于威胁!,淄博城市研究结论,