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1、人口结构对房地产价格的影响人口结构对房地产价格的影响摘要：本丈论述了人口结构对房地产市场价格的影响，认为这方面因素短期內仍將推 动房地产市场需求的增长，“人口红利”和刘易斯拐点，都将成为未来5年中国房地产市 场乃至整个中国经济最重要的拐点，將显著影响房地产业的发展。关键词：房地产；人口结构；房地产价格；影响房地产业界流行着一句话：“看懂了人口也就看懂了房地产”。所以研究 城镇化和房地产业景气问题，必须关注人口的各种变动因素对未来城市发展及 房地产业的影响。没错，从我国国情出发，对于人口大国的中国，人口结构变化确实对房价 影响是相当大的。人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化
2、、民族 等因素的构成状况。其中，人口年龄构成是指一定时间人口按照年龄的自然顺 序排列的数列所反映的年龄状况，以年龄的基本特征划分的各年龄组人数占总 人数的比例表示。人口家庭构成反映家庭人口数量等情况，它对于住宅类型的 选择等有重要参考价值。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小 家庭发展的趋势。其中的家庭人口规模（家庭平均人口数）发生变化，即使人口 总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住房数量的变动， 随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般地说，随着家庭人口规模 小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增 加，房地产价格有上涨的趋势。国家
3、统计局近日发布了笫六次全国人口普查主要数据。公布的数据揭示了 我国人口结构变化的一些大的趋势：一、过去十年，我国人口年均增长率比上世纪九十年代明显放缓；二、劳动年龄人口比重增加，但老龄人口比重上升，少儿人口比重降低， 老龄化趋势初现；三、全社会受教育程度明显提升，人口素质提高；四、城镇化进程比预期的快，城镇人口占总人口的比重接近50%；五、沿海发达省份的常住人口占的比重增加，内陆欠发达地区的比重下 降。第六次人口普查公报显示，0-14岁人口占16. 60%，比2000年人口普查下 降6. 29个百分点；60岁及以上人口占13. 26%，比2000年人口普查上升2. 93 个百分点，其中65岁及
4、以上人口占8. 87%,比2000年人口普査上升1. 91个百 分点。过去十儿年大步迈进的城市化和飞速发展的房地产市场，莫不得益于中国 的人口红利。计划生育政策使出生率迅速下降,总人口中劳动适龄人口比重上升，形成的 一个劳动力资源相对比较丰富，对经济社会发展有利的时期。然而极端严格的计划生育政策也起到了负面的效果，任何人都不能否认。 在东南沿海地区出现的“用工荒”现象，让诸多经济学家纷纷警示中国已经出 现刘易斯拐点”，即劳动力由过剩向短缺的转折点。老龄化与资产价格密切相关，国际清算银行2010年8月发布了一份报告， 研究了 22个发达国家1970-2009年之间的房地产价格走势，其结论是老龄化
5、的 确会对资产价格产生负面影响。不管是征兆，还是已经到来，老龄化导致的人口红利衰失和刘易斯拐点， 都将成为未来5年中国房地产市场乃至整个中国经济最重要的拐点。从人口数据推算，到2015年，63岁及以上老年人口大致将达到13.26%。 因此悲观估计，或许只要5年，因房地产需求衰减的拐点的出现，中国房地产 业将从根本意义上由盛转衰！随着时间的改变，我国的人口结构呈现明显的趋势性特征，19491964年少 儿抚养比迅速增长，但老年抚养比增加不多，少儿抚养比与老年抚养比之和从 60%增加到80%,对应的是劳动人口占总人口的比例111 40%下降到20%o 60年代以 后至80年代初，中国的少儿抚养比快
6、速下降，而老年抚养比变化不大，使劳动人 口占总人口的比例快速上升，由20%升到40%以上。1982年代以后，中国的少 儿抚养比继续下降，劳动人口占总人口的比例增加到50%以上,峰值将出现在 2015年左右，超过70%o随后，老年抚养比出现快速上升，但一直到2021年中国 的劳动人口占总人口的比例都处在50%以上。显然，在19822021年期间，中国的劳动人口占总人口的比例处在最佳状态，整个社会的负担较轻,有利于经济的 发展，被人口学家称之为“人口红利”。人口红利的存在有利于房地产市场处在 繁荣状态。（如图1）图1中国人口结构变化从美国的统讣规律看，人口与房地产市场之间有很强的相关性，每个人的一
7、 生中一般会出现里次购房行为，首次置业出现在31岁前后，二次置业一般在42 岁左右，因此，人口出生率的波动就会导致对房地产的需求波动。中国的笫一个 人口出生高峰是19621969年,第二个高峰是19841987年（如图2）圉2中国人口出生率4035302520船10I卜UGSgg8在第一个高峰里，出生率一直高于3%,第二个高峰的出生率为2%左右。第一 个人口出生高峰对应的住房需求高峰应该在19932000年，二次置业高峰应该 出现在20042011年。但1998年之前中国还没有进行住房制度改革，因此，第 一个人口高峰对应的住房需求无法得到满足（山此也可以理解为什么在1998年 政府决心进行住房
8、制度改革），使一次置业高峰被推后至19992006,到2004 年时，一次置业的高峰还没有过，而二次置业高峰已经来临（主要表现为房改时 分得公房的人开始有改善型需求），两个高峰叠加在一起，二者重叠的区间在 20042006年，这可能是2005年前后房价暴涨的原因。尽管中央出台的一系列 政策调控房地产，但效果甚微，被市场嘲讽为“越调越涨”。这是根据美国的统讣规律对中国的住房需求的推测，中国也有机构作过小样 本的统计调查，得出的中国人的购房置业规律与美国基本一致。如果该结论成立, 则意味着中国第一个人口高峰期（60后）出生的人的住房需求高峰在2007年 将过去。但从2010年开始，第二次人口高峰岀
9、生的人（即80后）的第一次置业 高峰将出现，该需求高峰乂和60后的二次置业高峰出现重叠。但2011年后的住 房需求高峰无法与之前相比。最高峰应该已经过去了。由于60后是中国改革开放最大的收益者，当前的中国社会财富主要集中在 他们手里，他们是推高房价的主要力量。对于80后而言，他们的购买力取决于他 们的父辈购买力，山此导致城市出生的青年与农村出生的青年的命运截然不同， 高昂的房价使大量的农村青年被永远隔离在城市大门之外。于是,80后出生的 农村青年成为当前中国社会的一个危险的、绝望的群体!富士康出现的连续自杀 事件就是一个信号，应该引起有关决策者高度关注。从日本的历史经验看，人口红利不仅对应中国
10、经济的快速发展，还刺激了房 地产市场的快速发展，甚至是房地产泡沫。而人口结构的老化和人口红利的结束 则对应着经济增长速度的下降和房地产市场的衰弱，乃至房地产泡沫的破灭。如 图3所示，日本的人口结构拐点出现在1990年,而房地产泡沫破灭的时间与此高 度吻合,1990年以后，日本进入快速老年化的时代，不仅经济增长陷入泥潭，房地 产市场更是一蹶不振。假如日本的经验在中国同样适用的话,意味着2015年将 是中国房地产市场的重要拐点。房地产的最终属性是居住，与人口密不可分，人口存量结构中的房地产购买 力人口，人口的迁移和变动、以及住房自有率和居住条件的变化都会影响房地 产。报告的主要结论及逻辑如下:房地
11、产购买力人口变化将推动房地产在2020 年左右出现下一个增长的高点。除了存量人口的结构对房地产影响较大外，人口的迁移、流动及社会家庭数 量的变化，也会对房地产市场产生影响。首先，国际人口的迁移影响房地产市场。美国在90年代初出现的移民潮推 动房地产市场的繁荣，带动房价的上涨。其次，人口内部的流动，提升房地产的住房需求。突出表现为农村人口向城 市的转移，城镇化率的提高。美国和日本的情况表明，随着城镇人口的增加，新建 住宅销售及房屋新开工面积都会相应提高。最后，存量人口间的组合，表现为家庭数的变化,对房地产市场的影响也会产 生影响。随着我国经济发展，建设小康社会全面推向深入，引起了住房需求的持续 高涨。特别是城市化的不断推进将带来住房需求的不断上涨：据国家统讣局数 字显示，2020年我国城市化水平将达到55%60%,在此期间将有2. 2亿 2.3亿人从农村转移到城市，这些人居住所需的住房将是未来的刚性需求。乂 据各种信息预计，我国人口增长的速度在减缓，但人口的总数还是在增加。随 着大量新增人口的增加，住房的需求将持续保持。参考文献：11李朋冯玉梅.对房地产价格影响因素的分析J河北工程大学学报（社会科学版） 2007年02期2 J中国物价2007年11期3 2002-12-4 2002