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1、,房地产标杆企业研究 华润地产,日期：2014.6.24, REMC-2013,内容提要,一.华润地产的产品线划分 二.华润地产的商业产品线 三.华润置地万象城系列 1.规划设计 2.建筑特征 3.园林 4.精装修 5.总结 6.经典案例,内容提要,一、华润产品线划分,二、华润商业产品线,华润商业产品线,华润置地万象城系列（国际化及高端形象定位，开发城市综合体）,万象城（MIXC）是华润中心的核心组成部分。万象城力推“一站式”消费和“体验式”购物，保罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。万象城所到之处，都推动城市的商业乃至改变城市的商业格局。 自2004年作为持有物业的代表作
2、深圳万象城落成之后，华润置地已陆续将其复制到杭州、南京等城市。进入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地。截止2011年11月，华润置地投资物业实现租金收入24.8亿港元，按年增长57%；其中，集团旗下深圳华润中心首11个月的营业额达9.4亿港元，按年上升39%。,三、华润商业产品线万象城,深圳万象城成功之后，开始了万象城的全国复制之路。,万象城是华润集团都市综合体华润中心的核心组成部分。2004年开业的深圳万象城成为万象城的第一站后，已经成为深圳的商业代表。目前华润正以万象城的模式在全国各地进行迅速复制。,万象城,华润商业产品线万象城,1、规划,附：万象城：城市选取及规划要求
3、,住宅客户拥有通向公建区的私家通道，可以获得酒店、商业的贵宾权益。,商业规划特色 商业自北向南从室内购物的单一形式，发展为南区的开敞购物空间。与北、中区的沟通廊桥相同，中、南区以廊桥，沟通了室内、室外的二层购物空间,住宅规划特色 高端公寓周边饰以广场、公园、喷水池、林荫步行街等，为住户提供优美舒适、亲近自然的居住环境。,规划特色,1、规划,将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间。 整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现； 平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立
4、体动线设计减少了楼层之间的租金差距； 内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流； 出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60），方正实用； 88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强； 公共区域的空间舒适、色彩和谐； 巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光 ； 体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便； 女性洗手间配置高出国家标准的两倍,商业规划,1、规划,2、建筑,2、建筑,综合体商业建筑的高品质是基于顾客、租户和物业管理导向的 ：,2、建筑,打造现代、时
5、尚的外观形象，充分体现出国际化与都市感，形成视觉冲击力，成为深圳城市新地标。,华润中心是华润置地在全国范围内的第一个都市综合体产品。在一个综合规划、高度集约的建筑空间中，把商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐等功能优化组合。形成一个多功能、高效率且富有国际感和都市感的综合建筑。,建筑形象,2、建筑,3、园林景观,综合体工程室外园林景观主要满足的是车流、人流的交通、疏散作用，为顾客进出提供方便。通过下沉广场、水体、绿化广场、屋面广场等创造室内外商业的沟通、互动。,应用异形井盖完善细部处理。(行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其下敷设部分市政管线，并将管井和非金属可在顶部绿化的异形井盖隐蔽
6、在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。道路采用隐形排水，其上井盖经过精心设计和处理，既防盗又平整。),商业室外园林景观常见质量缺陷 1) 硬质铺装粗糙； 2) 近看、远观、鸟瞰的图案感觉差异大； 3) 管井盖、照明灯等的处理节点不美观； 4) 水体溢水、漏水、锈迹、喷水高度不一致。,3、园林景观,4、室内装修,扶梯装修越来越高档.新开的高档购物中心，扶梯装饰灯光更显得时尚。,万象城作为城市级商业中心，中庭地面石材品质非常重要，应使用耐久性好的进口人造云石或天然石材。 中庭是关键线路：主体结构- 钢结构 -幕墙 -扶梯- 满堂脚手架 -装饰等工序环环相扣，满堂脚手架是
7、目前的难点。,购物中心中庭是是唯一或最重要的主动线，也是营造愉悦、优雅购物环境的重要载体。 购物中心地面石材是装修品质的最重要体现，应能历久弥新，不泛碱、不褪色、有光泽，无裂纹、无缺棱角、无鼓包。玻璃拦河可使中庭视觉通透，玻璃应防爆，栏杆应防撞。,4、室内装修,单一主动线、不允许在购物中心内部出现任何一条“阴阳路”。 每隔20-40米布置一组自动扶梯，垂直电梯采用集中布置原则。 多主力店原则，层层都有核心主力店，同层甚至多个主力店。 将主力店设置在购物中心中间和两端，一般商务围绕主力店分布。 将美食广场安排在购物中心顶楼，形成吸引人流的磁级。 在自动扶梯口设置引导性广告，吸引人口按照其引导的方
8、向流动、 设计宽度达60米的过街天桥，方便顾客在各单体建筑之间自由流动。,人流组织,4、室内装修,从顾客、租户、物业管理、发展商的不同角度归纳商业综合体工程建筑高品质内涵和标准； 安全坚固、功能适用、美观精致、易维护、节能环保、耐久六个维度适用于综合体的各分项工程； 美观精致是建筑艺术； 功能适用、安全坚固、耐久是建筑科学； 易维护、环保节能是建筑人性化，是以人为本。 高品质建筑=人性化的“科学+艺术”建筑。,5、总结,深圳万象城,规模：总建55万方，其中万象城18.8万方; 定位：时尚、高端购物中心； 业态：购物、休闲、餐饮、娱乐； 主力店: REL百货、 Ol超市、嘉禾影城、冰纷万象滑冰场； 入驻品牌：GUCCI、Hermes、 Dior、 LV、 PRADA等； 位置：罗湖宝安南路 深圳华润中心集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，是全国最齐全奢侈品集中地之一。,深圳万象城,6、案例深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心！,