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1、黄埔区市场调研专项报告,2009年12月11日,一手市场： 2010年在售住宅、写字楼 项目余货及新增供应情况,住宅、写字楼,2010-2012年黄埔区未来展望,黄埔区未来三年的土地市场的开发用地情况 黄埔区未来三年的新增供应量,二手市场： 黄埔二手住宅、写字楼市场租售情况一览,目录,黄埔区在售一手住宅 市场,黄埔花园,在售写字楼项目,在售住宅项目,东城国际,东港花园,最后一期四期新货 F1、F2两栋 发售时间：09年12月中下旬 货量：约200套 价格：约10000元/m（1200元装修）,A1-6栋 发售时间：09年10月 户型：40-100方单间、二房、三房 货量：约200套 价格：约8
2、500元/m（1500元装修）,黄埔区在售一手住宅 市场,在售楼仅有东港花园和黄埔花园新一期，其他楼盘基本售罄。 怡港大厦作为项目以外区域唯一在售写字楼项目目前也已售罄。,黄埔花园,金逸雅居,黄埔雅苑,信达大厦,万科城市花园,金港花园,金碧 世纪,金碧领秀国际,天伦东时区,黄埔区在售二手住宅 市场，代表性楼盘二手租售价格,二手价：6500-8500/m 二房、三房：1300-2000元/月 楼龄：10年,怡港大厦,二手价：7500-9500/m 二房、三房： 1500-2000元/月 楼龄：3-5年,二手价：7500-9500/m 二房、三房： 1500-2000元/月 楼龄：3-5年,二手价
3、：7000-8500/m 二房、三房： 1500元/月 楼龄：7-12年,二手价：7500-9000/m 二房、三房： 1500-2000元/月 楼龄：2-5年,二手住宅市场比较活跃 无二手写字楼及商铺供应,以出售为主。多个成熟小区是二手市场的主要供应； 由于一手市场供应不足，次新盘如黄埔花园、怡港大厦、东时区、金碧领袖等二手房价不断走高，均价在7500-8500元/平方米左右； 较早期商品房小区及房改房，如金港花园早期、泰景花园、乙烯小区等，均价也在5000-6500元/平方米左右; 商品房小区房出租价格在30-40元/平方米左右，早期房改房出租价格也多在20元/平方米左右。 区内的二手写字
4、楼及商铺以租赁为主， 写字楼租金30-45元/平方米，商铺租金因路段不同200-800元/平方米不等。,黄埔区在售二手住宅、写字楼 市场,一手市场： 2010年在售住宅、写字楼 项目余货及新增供应情况,住宅、写字楼,2010-2012年黄埔区未来展望,黄埔区未来三年的土地市场的开发用地情况 黄埔区未来三年的新增供应量,二手市场： 黄埔二手住宅、写字楼市场租售情况一览,目录,2010-2012年黄埔区未来展望：开发投资额,2009年黄埔区房地产开发投资仍然呈下降趋势，1-6月份房地产开发投资额完成11944万元，同比下降22.58%，主要原因是区内没有较大的新的房地产项目开工，因此房地产投资额连
5、续下降。 根据黄埔区统计局数据，2009年1-9月，黄埔区房地产总投资规模为21646万元。同比下降6.83%。投资规模跌至近三年最底水平。,根据10月份政府公布土地供应数据显示，黄埔未来土地供应量基本为零， 主要供应来自旧城改造。 尤其以文冲村改造为首，未来58年内将有60多栋30层高住宅拔地而起。 文冲城中村改造模式将与目前正施工的猎德村相似，将走与房地产开发商合作完成的道路，土地将进行公开拍卖。 文冲以石化路为界分为东西两翼，改造工程以石化路以西的城中村为试点率先进行，南至黄埔东路，东到石化路，西靠乌涌河，北临万科城市花园，总用地面积达47.3公顷(709亩)，改造总成本约25.44亿元
6、，涉及1916户人家，4896个居民。 改造后的地块将分为三部分： 一是居民的拆迁安置地块，用于建设居民的回迁房； 二是文冲的集体物业建设地块，用于建设文冲集体经济项目； 三是拍卖地块，用于建设商品房、商业区等。 改造成本将全部来自拍卖地块筹得的资金，工程预计将持续58年。,2010-2012年黄埔区未来展望：未来土地供应量总述,（备注：统计包括刚动工的土地）,项目后续土地,全新开发土地,2010-2012年黄埔区未来展望：未来供应量集中区域,国际玩具城 新增供应量：约38万m 物业类型：商业展示中心及 商务写字楼、酒店,东港花园 新增供应量：约4万m 新增供应套数：约230套 物业类型：住宅
7、,黄埔花园 新增供应量：约3万m 新增供应套数：约400套 物业类型：住宅,乙丰投资黄埔贸易广场项目 供应量：约1.7万m 物业类型：住宅及商业,文冲旧城改造 60多栋30层住宅,商业及 写字楼,泰景花园二、三期用地 新增供应量：约1万m 新增供应套数：未定 物业类型：住宅,2010-2012年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考,黄埔花园 新增供应量：约3万m 新增供应套数：约400套 楼座：F1、F2栋，23层住宅 物业类型：住宅 预计推出时间：2010年1月,2010-2012年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考,东港花园 新增供应量：约3万m 新增供应套数：约280套 楼座：B1-B
8、4栋 23层高住宅 物业类型：住宅 预计推出时间：2010年年中,B1-B4栋 具体规划未定,2010-2012年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考,乙丰投资黄埔贸易广场项目 新增供应量：约1.7万m 楼座：住宅A1、A2栋29层高 商业GJ-2栋7-8层高 物业类型：住宅及商业 推出时间：预计2012年,2010-2012年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考,泰景花园二、三期用地 新增供应量：约1万m 物业类型：住宅 预计推出时间：2012年,2010-2012年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考,国际玩具城国际玩具城二、三期 新增供应量：约38万m 物业类型： 商业展示中心：9栋1-
9、3层 商务写字楼：10栋31-32层高 酒店： 预计推出时间：未定,2010-2012年黄埔区新增供应情况一览,黄埔区未来几年的开发用地以存量土地和城中村改造新增土地并举，预计未来23年整体供应量仍然较大，新增供应预计约50万M （未计算文冲旧城改造新增供应）。 主要的新增供应，一方面来自国际玩具城的商业及写字楼供应，另一方面来自文冲旧城改造新增土地供应。,结论：供应增大，未来竞争环境不容乐观 旧城改造，旧城改造，将带动区域的市政建设启动及造好，周边环境将会大幅改善，随着文冲村改造工程开展，将建60多栋30层住宅，供应量增大一定程度抑制区域内房价的攀升。 后续拍卖地块的推出，导致供应量激增，大幅度瓜分黄埔市场份额，未来市场竞争环境较激烈及严峻。 文冲村旧城改造大批量的住宅上市及黄埔花园、东港花园未来供应大增。市场将出现供大于求的局面，我司认为未来市场供应量明显放大，竞争加大，客户预计出现大量分流现象。,