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1、,12.01.2013,天津物业公司2013年1-11月份财务分析报告,目 录,截止2013年11月30日，天津物业公司共管理物业小区5个，总收费面积152.43万平方米，平均入住率90%。 注：物管中心面积按收费系统查询，查询日期为11月30日。,在管项目基本情况,一、2013年1-11月物业费收缴情况,1-1、物业费回收情况-当期物业费,2013年全年应收物业费3287.36万元，1-11月实现回收2093.19万元，当年物业费回收率为63.67%，完成计划收费率84.9%（全年计划75%），收费率同比去年增长7.42%。,1-2、当期物业费分月、分项目比较,十一月份当期物业费收费金额最高
2、的项目为远洋城。,以前年度物业费清欠额1508.01万，1-11月实现回收408.03万，回收率为27.05%，完成计划收费率67.62%（全年计划40%)，收费率同比去年增长8.99%。,2-1、物业费回收情况-清欠物业费,2-2、清欠物业费分月、分项目比较,十一月份清欠物业费收费金额最高的项目为海河新天地。,截至2013年11月30日已完成物业费实际回收1326.09万元（剔除上年预收914万元）。单月月均回收192.99万元较上半年实际回收620万元（月均103万元）提高了86%。,2-3、物业费月均回收情况,物业费回收情况说明,截止11月份天津物业公司回收物业费2501.25万元，其中
3、：减免物业费456.95万元，占总额18.26%，物业费实际回收额占总额81.74%。,2-3、物业费应收预测,当期：按完成75%每月应收当期物业费（基础指标 ） 单位：万元,清欠：按完成40%费率每月应收清欠物业费（基础指标） 单位：万元,二、2013年1-11月损益情况,2-1、损益情况利润表,天津物业公司2013年1-11月实现净利润-532.85万。 与去年同期比较：营业收入增长31%，净利润减亏335万元。,1-2、利润总额分项目情况,本期合并利润-532.85万元，利润率-10.8%，同比10月份增长49.93万元。,2-2、营业收入分月情况,单位：万元,本期合并营业收入638.1
4、万元，同比10月增加254.59万元。,2-2、营业收入分项目情况,营业收入完成同期预算83.45%. 未完成原因分析：1、远洋城I、D地块开办费影响约300万元；2、万和城公建未按期入住，影响40万元；3、新干线外接项目合同终止影响约30万元。,2-3、营业成本整体情况,截止2013年11月，实际发生营业成本5132.13万元，占同期预算92.19%。,3-2、营业成本-分项目、分月情况,从趋势线看，十一月份营业成本增长较高的项目远洋城、新干线。,2-3、营业成本-人工成本,人工成本整体与同期预算偏差14.46%，主要是发放内容调整、冲减年终奖等影响约50万元，劳务费1-7月未发生影响约80
5、万元。,2-3、营业成本-公共设施维护费,超出同期预算的项目： 远洋城，原因是一季度支付2012年度电费21万元未计入预算，滨翔、滨尚、滨悦地下车库于2013年下半年陆续启用，其中地库电费约10万元，滨翔、滨尚园区电费112万元（包含支付欠缴电费5万元），水费25万元均未做预算，导致同期预算超支。 新干线，原因是公建及园区一期消防设施维修费13.3万元，办公楼空调系统维修费1.19万元，修复一期门禁4.96万元，车位维修费1.75万元，以上费用未做预算，导致维护费同期预算超支。,2-3、营业成本-清洁卫生费,超出同期预算的项目：万和城、远洋城风景，原因是补提2012年外包费用 万和城，原因是保
6、洁合同2013年签订，补提2012年公建保洁费且此部分费用未做预算，影响约12万元，造成保洁成本偏高 远洋风景，原因是保洁合同于2013年2月份签订，补提2012年四季度费用21.42万元，补提装修垃圾清运费22.9万元，造成保洁费同期预算超支。,2-3、营业成本-秩序维护费,支出较高的项目： 万和城，保安合同于2013年2月份签订，补提工地保安费用43.04万元影响。 远洋风景，保安合同于2013年2月份签订，补提2012年四季度费用40万元，春节期间增加保安人数，影响43.2万元。,三、2013年1-11月资产构成情况,3-1、资产负债整体情况,期末数,期初数,3-2、资产构成情况分析,截
7、止2013年11月30日，天津物业公司总资产同比起初增加2680万元，总负债增加2813万元。其中：存货为远洋城香颂园、滨悦园地下车位，为2996万元；其他负债主要为关联单位往来款5650万元。,截止11月份，应收账款（物业费）呈逐渐降低趋势，其中，减少较快的项目为海河新天地，金额为42.68万元。,3-4、资产负债-应收账款情况,3-2、预收账款构成分析,其中：预收账款物业费8-10月呈逐渐上升趋势，11月份有所下降，原因是风景项目及远洋城项目滨尚、滨翔二次收费产生应收影响。,四、2013年1-11月现金流情况,4-1、现金流情况现金流简表,2013年初天津物业公司结存货币资金729.97万
8、元，本期累计流入8447.29万元，累计流出8237.78万元，累计净流入209.51万元。截止2013年11月，天津物业公司结存货币资金939.48万元。,4-3、物业费流入情况（分月、分项目比较）,截止11月30日，物业费现金流入2420.97万元，占总流入26%，11月份流入较高的项目：远洋城和新干线。,4-2、经营性净现金流情况,与10月份相比11月份经营活动现金净流量转为正数，经营现金支出7-11月均（659.43万元）比1-6月份月均（823万元）下降163.56万元，经营性现金流入月均（687.46万元）比1-6月份月均（835万元)下降147.53万元，流入下降的主要原因无法收回与开发的经营业务收入 。,4-3、经营性净现金流情况（分项目比较）,五、未结款项,5-2：未结项明细,5-2：未付款项明细,附：未收款损益预测,附：期末现金余额预测,