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1、,1.1 人口量的变化,数据来源：郑州市20012011年统计公报,2011年底郑州人口为885.72001年相比增长30.83%，平均每年增长2.80%，近年来，随着出生率的稳定，死亡率的降低，郑州市人口依然在不断扩张。,2011年底城镇人口为574.12001年相比增长52.73%，平均每年增长4.79%，比总体人口增长速度快，与城市化的现象一致，将为城市带来相当的住房需要。,注：1.2010年郑州人口以第六次人口普查数据为准，其它以郑州市统计公报为准； 2.总人口中包括现役军人，按城乡分人口中现役军人计入城镇人口。,1,郑州市人口结构分析及房地产市场整体机会点讨论,1.2 人口年龄结构变
2、化,根据上海同策2010年4月“中国人口年龄结构与房地产市场”报告有关中国人口出生率、死亡率和自然增长率得出中国人口按年龄结构有三个高峰。,按照同致行“客户分类”三个人口高峰对应为： （1）社会新锐（青年之家、青年持家、小小太阳），第三次人口高峰（19801990年出生）未来五年年龄在2737岁; （2）中年之家，第二次人口高峰（19621970年出生）未来五年年龄在4756岁； （3）老年之家，第一次人口高峰（19481957年出生）未来五年年龄在6271岁。,20152020年郑州人口年龄结构预测,备注：预测人口年龄结构中没有考虑各年龄段中人口在未来五年到十年的死亡，预测为各年龄段人口的上
3、限值。,2,郑州市人口结构分析及房地产市场整体机会点讨论,1.2.1 人口三个高峰社会新锐,社会新锐,【家庭特征】 2534岁青年或青年夫妻不与父母同住无小孩，或与父母同住有11岁以下小孩子，对父母的需求以较低水平满足，家庭成员高学历。 【购房动机】 栖息：不喜欢租房，想拥有自己的房子，买个房子自己享受，或者自己准备结婚，同时考虑有孩子后的短期过渡，或者已经结婚有11岁以下小孩为小孩子健康成长首次换房。 【对房子的态度】 自我享受，品味体现，孩子健康成长：体现个人的品味、情调甚至个性，社交娱乐，房子是一个重要的朋友聚会、娱乐场所，同时也是孩子健康成长的地方。 【产品需求】 健身娱乐：对小区有较
4、好健身场所、临近大型运动场所、娱乐休闲场所及一定学前教育配套或学区学位。,2015,2020,数据来源：同致行市场研究部郑州市人口年龄结构预测,小结：未来5年，郑州市2736岁人口由159.30万上涨到176.12万，未来首置、首改有较大上升空间。,3,郑州市人口结构分析及房地产市场整体机会点讨论,1.2.2 人口三个高峰中年之家,中年之家,【家庭特征】 与父母同住，无小孩或有18岁以上小孩；或者是4756岁无小孩且不与父母同住；或者4756岁不与父母同住有1118岁小孩，教育程度中等水平，照顾老人，改善居住条件。 【购房动机】 照顾老人，小孩成长，改善居住条件。 【对房子的态度】 老人安享晚
5、年的地方，全家团圆的地方，留给后代的一份财产，享受生活，事业成功，关心家庭，小孩健康成长，能享受较好的学区教育资源。 【产品需求】 注重物业管理，小区环境（无噪音、无污染、大型绿地），采光和通风，建材配置标准、空间面积（大的客厅/卧室/厨房、卫生间），交通顺畅，开发商品牌，较好的教育学区资源。,2015,2020,数据来源：同致行市场研究部郑州市人口年龄结构预测,小结：未来5年，郑州市4756岁人口由202.31万上涨到226.05万，未来多次改善型需求将增加。,4,郑州市人口结构分析及房地产市场整体机会点讨论,1.2.3 人口三个高峰老年之家,老年之家,【家庭特征】 空巢家庭，有老人同住的家
6、庭。 【购房动机】 孝敬老人：为了让老人就医更便利，父母年纪大了想和他们住在一起，自我享受，老人辛苦了一辈子，想买个房子自己享受。 【对房子的态度】 子女照顾老人的地方，让老人安享晚年的地方。 【产品需求】 看重外部环境，小区环境优美比较重要，靠近景色优美的风景，空气质量好，小区和周边有大规模的园林和绿化,2015,2020,数据来源：同致行市场研究部郑州市人口年龄结构预测,小结：未来5年，郑州市6271岁人口由128.50万上涨到169.03万，对安全、养老、健康型住宅需求增加。,5,郑州市人口结构分析及房地产市场整体机会点讨论,1.3 人口年龄结构人口红利消失,随着19621970年出生的
7、人口高峰逐渐退出劳动力，进入老年，劳动力人口将呈下降趋势，但老龄人口逐渐上升，造成人口红利消失及人口老龄化，导致抚养比上升。,人口红利,人口负债,按同致行分析（2011年），郑州市一直享受着人口红利，抚养率从1964年的79.4%降至2011年的34.2%，因此家庭购买力相应上升，支持包括房地产在内的消费及投资，但据该报告预测抚养率将于2012年开始上升，人口红利逐渐消失，对于郑州家庭的购买力将产生一定的负面影响。,户均人数减少理论上可以延缓人口红利消失，对住房需求有正面影响，但户均人数由1971年的4.8减至2000年的3.5，其后减速放缓，至2011年的3.3，因此，户均人数对人口红利的影
8、响不大。,6,郑州市人口结构分析及房地产市场整体机会点讨论,2.1 城市化分析城市化率,资料来源：诺瑟姆（美国）、招商证券研发中心,图1：城市化率沿S型曲线变动,城市化是农业人口转化为城市人口的过程，是农业人口不断向城市迁移和聚集的过程。城市化率=城镇人口/人口总数*100% 根据多份研究报告指出，城市化总体进程沿S型曲线变动，具有阶段性规律：,当城市人口超过10%以后，进入城市化的初级阶段，城市人口增长缓慢； 当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅速增长 当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或有下降趋势,郑州城镇化率于2011年达
9、到65%，处于城市化加速阶段，自2000年开始上升，平均每年上升1个百分点，如需按照同等速度发展，郑州城市化率要达到70%，还有5年城市化加速发展期。如按郑州市总人口885.7万推算，当城市化率达到70%，将有885.7*5%=44.29万人口迁移至城市，及平均每年有8.86万人口往城市居住。按2011年城镇人均住房面积29.5计算，平均每年将产生261.28万德住房需求。,7,郑州市人口结构分析及房地产市场整体机会点讨论,3.1 购买力分析人均可支配收入及可承房价平均水平,人均可支配收入：郑州市人均可支配收入由2000年的6458元上升至2011年的21612元，年均增长率11%。 可承受房
10、价：郑州市商品房均价从2001年的2099元/上升至2011年的5349元/，年增长率为12%。在20012003年房屋均价基本维持不变，在20042010年涨幅逐渐加快，年增长率为14%。按2011年人均可支配收入为21612元计算，居民在改年的可承受房价上线和下线分别为7348元/和4322元/。 整体来看，近十年来，郑州市的商品房销售均价一直处于可承受房价范围内，人均可支配的增长比房价的增长略快，居民购买力正在上升，带动住房需求。,上图为郑州在近十年商品房销售均价和居民可承受房价对比分析：,8,郑州市人口结构分析及房地产市场整体机会点讨论,3.1 购买力分析人均可支配收入分布,2011年
11、人均可支配收入21612元,人均可支配收入分布：2011年郑州市人均可支配收入为21612元，约有30%的人高于此平均数，于2011年能够承受7348元/或以上的房价（见前页）。若以同样方法计算，郑州最高收入30%人口2011年可承受房价水平如下：,9996 （10%） 12562 （10%） 18000 （20%） 20063 （20%） 22596 （20%） 28652 （10%） 35200 （10%）,2011年人均可支配收入,9,郑州市人口结构分析及房地产市场整体机会点讨论,数据源：郑州市统计公报,GDP与人均GDP： GDP从2000年的732亿元增长到2011年的4912.7亿
12、元，平均每年增长13.4%左右,为房地产的发展奠定了良好的经济基础；同期，人均GDP也从2000年的11008元上升到2011年的56086元，平均每年上涨13.6%，和GDP增长率相当。尤其2011年GDP逼近5000亿元，为2000年GDP的6.7倍，在这十年中，郑州市的经济发生了翻天覆地的变化。 人均可支配收入：随着郑州市经济的发展，郑州市城镇居民人均可支配收入也从2000年的6458元上涨到2011年的21612元，平均增长率为11.5%，比GDP及人均GDP的增长率较低。,3.2 购买力分析国民生产总值,2005年 拐点，加 速增长,10,郑州市人口结构分析及房地产市场整体机会点讨论
13、,3.3购买力分析GDP三产结构,数据源：郑州市统计公报,（三产业占比%）,第一产业,第二产业,第三产业,上图为郑州市近12年来的三产业占城市总GDP比例的变化，由图中可见：,三产占比变化：第一产业的GDP占比持续下降，从2000年的5.74%下降到3%。同期，第二产业的GDP占比上升幅度显著，尤其在最近三年（20092011），从54.6%上升到59%， 郑州市三产业结构在最近12年持续调整，第一产业占比持续小幅度下降，第二产业占比持续增长，第三产业占比小幅下降，波动在42%左右，其中在2011年第二产业占比最高为59%，由于第三产业的附加值最高，其持续小幅下降及波动的趋势，说明产业结构有所
14、失衡，并不利于郑州市GDP总量的提升。,11,郑州市人口结构分析及房地产市场整体机会点讨论,4.1折旧换房需求分析人均住房比较,2002年 拐点，加 速增长,理论人均购房面积=人均住房建筑面积/换房年限 实际人均购房面积=商品住宅成交面积/城镇人口,实际人均购房面积自2001年逐年上升，在2008年由于金融危机的影响，极具下降，后在09年出现短时间回暖后，至今仍不断下降。2002年前人均购房面积相当于房屋使用30年换房，20032006年人均购房面积相当于房屋使用15年换房，2007年以后，人均购房面积波动较大，相当于房屋使用15年以下换房。 人均购房面积增加，可能由于换房行为在变化，频率加快；人口、城市化、收入等方面的变化增加了购房需求；投资性购房的增加。根据人口出生峰值推断，2006年以后不是人口高峰期婚房需求大的时期，可以排除年龄结构的主导影响；根据20002012年郑州市城镇化率的增速为1%来看，城市化率的增速变化不大，可以排除城市化增速的主导影响；人均GDP及人均可支配收入快速增长，引发投资性需求，而且为改善性需要提供购买力支持，加快了换房频率。,12,郑州市人口结构分析及房地产市场整体机会点讨论,