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1、物业管理成本测算表1、人工成本序号部门X-JU /亠 冈位人数工资：元/月工资：元/年福利：元/年含社保:元/年备注1服务经理145005400017505670中心厨师115001800012005670客主管132003840017505670福利包括节2服前台接待2180043200240011340日奖金及年部贴心管家2180043200240011340终奖，具体见队长120002400012005670下表，秩序部班长3180064800360017010员工管吃住，秩序监控室3170061200384017010工资内已包3车库北岗3170061200384017010含。根据实
2、际3170061200384017010情况，购买社部车库南岗东岗3170061200384017010保人员基本巡逻岗3170061200384017010上在30%，机动岗4170081600384022680福利社保项维班长120002400012005670按总数的4修部维修员317006120038401701030%计算5环保洁班长114001680012005670境园区保洁4120057600512022680部外围保洁2120028800256011340机动21200288002560113406合计438904005382073143(30% )7共计1016823员工全
3、年福利表（含社保）节日福利降温取暖费劳保费社保（缴费基数为1500/ 月)合计职务妇六端中生降温费取暖费劳保费养老失业工伤医疗生育女一午秋日春节3个月3个月20/季20%2%0.58%1%节节节%项目1051015510015015036003609014401805570经理00000010510155100主管00000015015036003609014401805570队、5055010560015015036003609014401804470班长0005105客服500500060015015036003609014401804470维修5055010560015015080360
4、03609014401804630工000保洁员505050100506001501508036003609014401804630秩序505501056001501508036003609014401804630员0002、工装序号部门岗位/人数夏装（2套）春秋装（2套）冬装（1套）合计:元年度折旧：元备注经理30080040015007501客服中接待管家心客服厨师共6人30040030060003000工装按2年折旧计2秩序部232003001401472073603维修工4200300140256012804环境部9200300140576028805合计43152703、行政办公费用
5、序号名称数量金额：元合计：元/年备注1打印纸12月404802笔、本、文件夹12月506003打印机加墨12月303604其他办公用品12月809605业务招待费12月50060006通讯费12月300360014共计120004、日常工程维修材料及易耗品费用序号物品名称单位数量：年单价:元合计:元/年备 注1一字螺丝刀套8504002十字螺丝刀套8504003尖嘴钳把8151204老虎钳把8151205卷尺把810806电笔个810807电工胶布卷6021208铆钉盒68489水泥钉盒1066010生料带卷50210011裁纸刀把20510012裁纸刀片盒1066013手套双96219214
6、扎带包594515油漆公斤101010016油漆刷个1044017砂布片3026018合计21255、清洁绿化费用序号物品名称单位数量/年单价合计：元/年备注1毛巾条1085540平均每月每人用 2条2不锈钢油公斤1201518003大垃圾袋个36000.414404小垃圾袋小36000.27205橡胶手套双543162每人每2月1双6镊子把18590每人每年2把7洗洁精公斤24061440按每月20公斤计8消杀药600按每月50元计10生活垃圾清运15600按每月1300元计算11化粪池清理4800共800立方，按每年清理 1次，4800元计绿化按1万平方计算，含用水、人28绿化维护费工、改
7、造等费用，按6元/平方米/60000年计29共计871926、安保费用序号物品名称单位数量单价合计备注1保安佰舍租金月12110013200保安包吃住2宿舍水费月1214016803宿舍电费月1220024004合计172807、公共区域能耗序号项目计算公式金额：元/年备注1住宅电梯280KW*0.7（功率因数）*0.15（使用系数）*24小时*365 天*0.72 元185431.72二次加压供水40.5KW*0.7（ 功率因数）*0.2*24 小时 *365 天*0.72元/度35761.823住宅地下室排污泵28KW*24 小时 *0.72 元/ 度483.844地下车库排污泵37 台
8、*2.2KW/2*12 小时 *0.72 元/ 度351.65消防系统239KW*12 小时/年*0.72元/度（含消火栓泵，喷淋泵风机）2064.966景观照明灯具12KW*8 小时 *365 天*0.72 元/度25228.87楼道及车10KW*10 小时 *365 天*0.72 元/ 度26280库公共照明8消防灯具27KW*20 小时/年*0.72元/度374.49水系20KW*6 小时 *365 天*0.72 元/度31536其它公用如道闸、管理处、保安岗亭、工程维修等用电，按1024000水电每月2000兀计第一年：655户X180元/月X2%线损X 40%入住供电局只率一943.
9、2元/月，抄总表，不第二年：655户X180元/月X2%线损X 60%入住抄表入户，率一1414.8元/月，存在线损，11线损16977.6第二年：655户X180元/月X2%线损X 80%入住按每户每率1886.4元/月，月平均用电180元计算合计348490.78、设备维护保养费序号项目金额：元/年备注按每梯每月450元计，第一年由施工单位维修保，1电梯维保费50400第二、三年收费，平摊至每个月计算(450*14*12*2/3)2电梯年检费4200按每梯每年300元计，3公共照明设备1200按每月更换物材料100元计4监控系统800按每月提取100元维修费用计，第一年由施工单位维保，第二
10、、三年收费，（100*12*2/3 ）5门禁系统600每月按50兀维保费用计6消防系统1200按每月100兀维保费用计7公共设施2400按每月200兀维保费用计8合计608009、收入测算表（住宅：4元/ m2 /月，商铺：1.8元/ m2 /月）项目计算公式金额物年均物业管费按1724868.1管95%的(1.4*100194.3+6129*1.8) *12 月 *95%理收缴率I费计算329个X30% （车位使用率） X50元/月（车位管理费）*12月+329*15%第一年130284（车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月车329个X50% （车位使用率） X50元/月（车位管
11、理费）*12月+329*20%第二年193452位（车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月费329个X60% （车位使用率） X50元/月（车位管理费）*12月+329*25%第三年236880（车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月平均(130284+193452+236880) /3186872每年收入总合计1724868.11 + 1868721911740.11税费1911740.11*6.6%126174.8510、支出费用汇总表序号项目金额：元/年占管理费收入中的比例备 注人员工资从第二年开始每年按7%递增，第一年 890400为元，第二1人工成本1081145
12、.3256.55%年为 952728 元，第三年为1019419 元，平均 954182.3 元2工装152700.8%3行政办公费用120000.63%4日常维修费用21250.11%5清洁绿化费用871924.56%6安保费用172800.9%7公共区域能耗348490.718.23%8设备维护保养费608003.18%9社区文化活动费140000.73%10不可预见费16383.880.86%(1+2+ +9 )X1%11管理佣金132374.886.92%(1+2+ +10 )X8%12税费124791.416.53%13合计1911852.34注：1、总收入-总支出=1911740.11 元/年-1911852.34 元/年=-112.23 元/年，所以物业 管理费按住宅：1.4元/ m2 /月，商铺：1.8元/ m2 /月是合理的。2、 空置房的物业管理费按100%收取。3、以上成本不包括开办费，如果由本公司接管上海公馆的物业管理工作，则物业开办费由 甲方在交房前支付（开办费当中包括办公用品、各类工具及设备，保洁开荒费用等，详 见商务标及技术标）。