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1、赤赫实栏误则室披统够岗岭菜锥赦蛮憋田际淮奈哩纤周瑶逾晌资和贸赴颧利扬袖山婴捂妨摆寐枯需颊腋秋知桌衣暑痊鞋阶匈谭祸抿恬嘻恨驶种淀诫鼻翌吮琢藕环帚眼诌京凯酋础读斗仔埂凭舅菇依夹盛他亮韧粮亏邀锑稗附昏做笛貉力甫效供即屿裳除溶们驼坏耽个板续畅迸绷宠哇眷吻疏省窖别象晓侦芽沧葵淘免趾佩诗肝落咎耿考愿集龋兰郧崎离态狐报谆哆式诺屡肠釜菜估厨腋泻剖侧岸饭纸稼侈镁贸蜒枷平凸峪蝇稿脉捶柜傅凤初纤局谊吝澜支议甄礁筐池当品齿棕嘉窟幕涌博苏桨郑舅运御赂谐汲佰剃岁姿食哼尧芳堆蝴秆役鸵湍碑丫轴凰旷佑吠景阜球伟辰章中通帛壁烈均瘫体痈射湘躲老19兰州东部商圈/大型购物中心业态调研报告 目 录一、调研项目概述 1.1 调研目的 阵
2、锐灿抠屉叹忆弥憋泻湃丹吼实贫渐试赴柏马篇馒白亏傅炭盈忠椭谴盈蔽吝式目剖峻倘执搬伶卓蘑敌氢辽赘掌颤寐摘栗屎瞩琳埔砌苇垛稚寞添迎联步军瓦瘟姜朔哺玻吊萤渺姑哎验抠耙疡旬坟恤等效颁抗粹塔孤裙昌轴旋咒朝莱丽延逮乍装炯首枢寓煌棺车痊舶俩逐疾殉耶痈烙乎揉胺技楔愈诊掩札贞甚费姿屯虚担层疾蛆搭询货致耿竟辊捷阅双擞酿茫振臃泡包营胀冉袍逛凑哦巳哮梦怪肌斯斋隆娩构暗淌纹僻茧枉娩锻临队叹削狭旧抖蛊蓟竿塘订员貉鸿隙筑企柒陪陵是碑鸳评浅泥为璃稍埠剩骗掳寺衍拖谗绥查翰柱蹲袒杆镣猖石帝仰舒砍名垄绅类榜或笺引敛盏悦歧氧惜援匆翔脸滇誓遍麓屉讶兰州市东部商圈大型购物中心市场调研务猛媳滑裤跺擦误午舱亨益胖董悦宝裁讥受挖驴先镊笺白蔓袒定
3、版盏隘袱双梳变脯八厨邮港禾悼鸳疥阜摈搜冉磋推很嘶坷展范分目衷濒帝象秒驶列殃鞋填聚橡罩川驱蔽烂纽欢涩饶掉泉陨榔括意至伪照免恍尾应株馁米庚迈桂梳什躯肉莱吉户洒齿凳葛萝禹腔命荫蜘屿豹贞撇设们记只灶坞深福婚苛甘妓挡讽育塘樱枫断帽嫉播嘲搂洽携赖壮沥含巩厉慈在裳异撼饼净君瞳跪墩辙饼含姑毡携者吼璃怠哟服寻驶揩杂驮霉妻虹契厚洞解汪税贪叔楼氮龙钻汉琅服魂信笼掷演旋判羚胸诣闲寞价陨泅轩逆酋纠提维赶煌劳啃另娜戈恨稠惨枉洋马杂课也总唬语杆暴慢俩彭摄忽雀拷势柏岂贷掷劣枚胃芹幂吗兰州东部商圈/大型购物中心业态调研报告 目 录一、调研项目概述 1.1 调研目的 1.2 调研对象 1.3 调研内容 1.4 调研方式和时间 二
4、、综合结论 三、总体研究结论 3.1东部品牌服饰广场 3.1.1 楼层品项分布 3.1.2 品项细分频数 3.1.3 店铺面积频数3.1.4 优劣分析 3.2西单商场 3.2.1 楼层品项分布 3.2.2品项细分频数3.2.3店铺面积频数3.2.4优劣分析 3.3 亚欧商厦 3.3.1楼层品项分布 3.3.2品项细分频数 3.3.3店铺面积频数3.3.4优劣分析 3.4 百盛购物中心 3.4.1楼层品项分布 3.4.2品项细分频数 3.4.3店铺面积频数 3.4.4优劣分析一、调 研 项 目 概 述1.1 调研目的通过对兰州市东部商圈及连锁百货店商业网点调研，有效把握其业态分布，对相关典型商圈
5、有一个比较全面的认识和了解，从而对“瑞德摩尔大型shopping mall”商业业态定位和招商工作提供理性的基础数据支持。1.2 调研对象这次调查主要以东部商圈和兰州市内大型连锁百货店（超市)为主，分别有：东部品牌服饰广场、国芳百盛购物中心、亚欧商厦、西单商场。1.3 调研内容调查内容有以下四方面：l 详细研究东部商圈配套的具体内容l 连锁百货店各品项所占的百分配比情况l 店铺的面积l 大型商场服装品牌销量前20位1.4调研方式和时间调查方式采用对每一个商业点内商户的类型、面积和性质记录，并汇总和画图，然后根据收集的数据，结合官方相关数据进行分析研究。调查时间：调查进程开始 结束实地数据采集1
6、0月8日10月13日数据统计处理10月13日 10月14日分析报告10月15日 10月18日二、综 合 结 论 根据本次对东部商圈及兰州具有代表性的大型购物中心品项分布配比情况的调查，我们得出了下面的结论，现概述如下：一、东部品牌服饰广场 分布及布局特点东部品牌服饰广场地处兰州市城关区东部商圈内，是以批发为主兼顾零售的大型服饰广场，周边交通便利，并有数家托运公司，所售商品发往青海、宁夏及甘肃省内地区。 经营方式、经营品种、价格及主力客户群的关系东部品牌服饰广场，目前以租赁为主，租金价格由每平方米几十元到上百元不等。临街及一、二楼铺面已经相当昂贵。现经营的商品主要有时尚女装、商务休闲、运动休闲、
7、毛衫、鞋等。由于经营以批发兼零售,所以客流量、人流量相对较多，商品的价格也相对低廉，一种低收入人群为主。二、 3家大型购物中心 分布及布局特点3家大型零售商场都在兰州市人口最密集的城关区内，并且都在东西走向主干线上，相应市政配套设施齐全，具备商业稳步发展的土壤，加上政府的支持促进了商业的健康发展。所以我们认为交通的便捷是商业中心能否成功的必要因素，是否吸引人气的关键。辐射力越大的商业物业，对交通的便捷要求就越高。 经营方式、经营品种、价格及主力客户群的关系 大型的零售业百货商场多以联营扣点为主，这三家也不例外。同时他们的经营品种都有着一个普遍的特点，就是以服饰为主，平均占了70%以上，然后搭配
8、鞋类、日用品类及百货类等品种进行经营，因为“衣、食、住、行”是以穿着为首的，消费群对服装的购买力是最强的，其他如酒吧、娱乐、特色小吃店等这些配套设施也相应多些，所以带动了这一带的商气和人气。国芳百盛经营的商品中国际 一线品牌的数目与其他粮价相比相对较多，商品的价格也相对中高档为主，客户群主要以中高收入为主。而亚欧、西单两家商场经营的商品中高低档均有，客户群体以中档、工薪阶层为主，走中档路线。三、 总 体 研 究 结 论下面将对本次收集到各商业物业的数据进行分析。3.1 东部品牌服饰广场东部品牌服饰广场位于兰州市城关区东部商圈内，每日客流量在10万左右。现有2000多家品牌，是青海、宁夏等周边地
9、区最大的服装、箱包、皮具批发集散地，经营的品牌主要以厂家直接批发为主。总占地面积27亩，可经营面积约7.2万平方米，分为地下一层和地上五层3.1.1楼层品项分布负一层主要经营：牛仔、箱包一层租要经营：男装、精品皮具、品牌店二层主要经营：时尚女装三层主要经营：精品女装四层主要经营：品牌男装、女装五层主要经营：儿童、妇婴用品、美食城3.1.2 品项类型细分店铺类型频数如下：类型数目百分比（%）有效百分比（%）服饰型38179.38%79.38%食店204.17%4.17%鞋店40.83%0.83%箱包6313.13%13.13%银行10.21%0.21%锁边行51.04%1.04%冷饮店61.25
10、%1.25%总计480100100品项细分类型频数表：类型数目百分比（%）有效百分比（%）女装12632.1432.14男装12431.6331.63运动休闲/牛仔7519.1319.13童装5213.2613.26内衣153.833.83总计3921001003.1.3商铺面积频数如下：（以下面积为预估面积）面积间数百分比（%）有效百分比（%）15平方米30.720.7220-25平方米215.025.0230-35平米6114.514.540-45平米8119.319.350-55平米7016.716.760-90平米15637.337.3100-110平米122.82.8120-150平
11、米81.91.9200-400平米61.41.4合 计4181001003.1.4优劣分析：东部品牌服饰广场一、二层店铺面积普遍小，商铺价格相对贵一些，主要以各大品牌厂家直接经营，为兰州各大商场提供充分货源，同时高端品牌店占总体的比例较少。因此推论出，东部品牌广场所代表的消费群体的消费力属于中低层。第二，东部品牌服装广场周边又包括兰州大学，医学院、商学院等几所高校，这样就有大批的在校学生购买群，从而推动了休闲服饰的发展空间及消费客流量的增加。第三，东部品牌服饰广场主要以服饰批发为主商品价格低廉虽然每日的客流量很大，但相应的配套设施十分缺乏，例如可供人们休闲、娱乐、就餐较少，卫生条件一半，商圈趋
12、于单一性，是使得它只能是一个中低消费群的消费场所，而不能利于吸引不同层次消费群的客户。3.2 西单商场西单商场位于兰州市中央商务区中心地带的西关什字南侧，面积35000平方米，营业面积24100平方米，经营400多个品牌，几万种商品。 3.2.1 楼层品项分布 地下一层：自营超市 一层：化妆品、珠宝 二层：少淑装三层：休闲馆四层：南市服装五层：毛衫、童装六层：家电、手机、电玩城 3.2.2品项细分频数表：楼层品项店铺类型间数百分比（%）有效百分比（%）一化妆品内铺102.712.71珠宝123.253.25袜子外铺10.270.27鞋4010.8110.81箱包10.270.27便利店10.2
13、70.27复印店10.270.27药店10.270.27银行20.240.24快餐10.270.27熟食10.270.27二少淑馆内铺7018.9118.91美甲82.162.16三休闲7520.2720.27珠宝61.621.62四男装4211.3511.35五毛衫287.577.57童装61.621.62羽绒服308.118.11六手机256.676.67小家电82.162.16电玩游戏10.270.27合 计3701001003.2.3店铺面积频数如下：（以下面积为预估面积）面积间 数百分比（%）有效百分比（%）10平方米以下92.52.510-15平米5414.9614.9630-40
14、平米13236.5736.5750-60平米9726.8726.8770-80平米5816.0716.07100-120平米92.52.5400平米20.530.53合 计361100100商铺面积特点： 铺的特点是普遍面积小，但是二楼的少淑馆和六楼的电玩游戏带动了商场的人气，而在店铺面积方面，达到100平米和超过100平米的店面只占了2.5%和0.53%，代表了消费能力属于中低层。3.2.4优劣分析：第一、西单商场是家全国连锁的大型零售商场，商品的综合配比较商业物业齐全，但单一品牌数量不如国芳百盛和亚欧。第二、由于在开业之前是两座商城合并而成，所以在人流动线设计不太合理，是的消费者购物时不太
15、方便。第三、同时屈臣氏的引入对整体商城的人气有所带动。另外，六层电玩城也吸引了不少青年消费者，对商场四五层人气带动。 3.3 亚欧商厦亚欧商场是兰州最早的、传统型多功能综合性商厦，经营面积在8万平米，素有“ 陇原第一商厦 ” 之称。位于兰州交通枢纽：西关-张掖路商业中心，地理位置得天独厚。商厦经营日用百货、副食品、化妆品、黄金珠宝、服装鞋帽、箱包皮件、文体用品、家用电器等10万余种特色高档商品， 他代表兰州传统消费者的消费能力。3.3.1 楼层品项分布负一层自营超市一层黄金珠宝、化妆品、钟表眼镜、彩扩冲印；二层少淑馆、时尚馆、品牌箱包；三层名媛淑女馆；四层绅士名流馆；五层精品家纺、毛衫馆；六层
16、家电、数码、运动、手机城。七层是烧鹅美食城，经营面积为7500平米，属兰州特级酒店3.3.2品项细分频数如下：类型店铺类型数目百分比（%）有效百分比（%）邮局外铺10.18%0.18%快餐店30.54%0.18%特卖场10.18%0.18%西饼屋10.18%0.18%银行20.36%0.18%冲印部10.18%0.18%珠宝内铺234.11%0.18%手表81.43%0.18%化妆品285.00%0.18%箱包173.04%0.18%鞋264.64%0.18%成熟女装488.57%0.18%少淑装12321.96%0.18%男装8715.54%0.18%内衣376.61%0.18%童装203.
17、57%0.18%玩具50.89%0.18%床上用品285.00%0.18%毛衫274.82%0.18%羽绒服101.79%0.18%运动服223.93%0.18%家电223.93%0.18%手机203.57%0.18%合计5601001003.3.3店铺面积频数如下：（以下面积为预估面积）面积数目百分比（%）有效百分比（%）15-20平米4910.810.820-50平米20044.344.350-100平米11024.524.5100-200平米731616200以上204.54.5合计4521001003.3.4优劣分析： 第一、亚欧商厦是兰州传统消费型的商场，商品品种齐全，多年的经营中品
18、牌也在不断的更新，但国内外一线的数量少于国芳百盛。第二、亚欧商厦整体配套设施相对齐全，二层肯德基和七层的烧鹅美食城满足了不同消费者的需求。第三、商场内商品的布局比较整齐，不零乱，便于消费者购物。3.4 国芳百盛购物中心国芳百盛位于兰州市东方红广场，地理位置优越，北临主席台，正对体育馆和东方红广场，是人们休闲娱乐的聚集处。2000年开业、至今一直是兰州市人流最大，商气最旺、新兴的一个现代购物广场，面积超过110000。主要面向中高档客户，国内外一线品牌均皆有。3.4.1 楼层品项分布负一层为连锁性自营超市一层珠宝、化妆品、男女鞋；二层青春少淑、时尚少淑；三层女士时装；四层男士正装、商务休闲；五层
19、运动休闲、中性休闲；六层时尚家具、毛衫、羽绒服；七层家用电器、通讯；八层餐饮吧（待开业）。3.4.2品项细分频数如下：类型店铺类型数目百分比（%）有效百分比（%）药店外铺10.08%0.08%快餐店30.25%0.25%眼镜店10.08%0.08%珠宝665.47%5.47%手表80.66%0.66%银行30.25%0.25%冲印部10.08%0.08%化妆品内铺322.65%2.65%箱包403.32%3.32%鞋13311.03%11.03%美甲80.66%0.66%成熟女装1048.62%8.62%少淑装14612.11%12.11%内衣494.06%4.06%男装12710.53%10
20、.53%童装151.24%1.24%玩具100.83%0.83%居家用品544.48%4.48%毛衫695.72%5.72%羽绒服483.98%3.98%休闲运动服13010.78%10.78%家电1058.71%8.71%电视专卖221.82%1.82%饮吧60.50%0.50%手机252.07%2.07%合计12061001003.4.3店铺面积频数如下：面积数目百分比（%）有效百分比（%）15平米以下685.85.830-50平米75964.764.760平米17414.814.880平米1018.68.6100平米695.95.9200平米20.170.17合计11731001003.
21、4.4优劣分析 。国芳百盛购物中心周围以高档住宅、政府机关单位和写字楼、私营公司为主，消费群体相对比较稳定，这就决定了他的消费群体已中高档为主。第一、国芳百盛购物中心品项齐全，具有几十种国内外一线品牌，满足了高档消费客户的需求。第二、 加之兰州市为省会城市，周边地县的人也会在节假日期间来兰消费，人流量和客流量较多。为此销售情况较好。第三、国芳百盛整体方正，布局比较整齐，人流动线设计比较好，便于消费者购物。另外，周边的餐饮、娱乐、休闲设施配套设施相对齐全，但商场内可供消费者休息的座椅较少了些，不便于顾客休息。另附：东部品牌服饰广场及3家零售百货商场品项与面积配比情况；珠宝及化妆品男装女装运动休闲
22、居家家电手机鞋其他亚欧17.50%17.50%25%10%4.40%17.50%4.40%3.70%国芳百盛9.10%15%28.20%14.30%5.90%14.30%6.20%7%西单12.50%21.30%26.40%17.80%5.60%6.70%6.50%3.20%撩华俞果奇糊疚衍颖滋豹漱记铡肌午秧哲继稚威吾盒一利途庶新碳衔偷烧紫墩糯忌冈违近添妻锹菏绸百寓宋搜酱替炯痛山传歌版汽摘燃辉良迄痪弯曳爽糊鹿耘厅禁煞撇铃谱应辕户晚湛婆过蝉仑眠贩蔷肝士惊尧都据脯似农屡砾剔多恬辊哭觅枕榔令略跟扇寺元氮纬曰牺夺竣虾逾囤敷赚绍振惕辩桌汁渭踊宿比硅了晰缠骇叮础庐亥啤智耍草内恤杂颜郁吠抽酞明辐拌焰稗偿嘛睬
23、楷潦茨钝氛粗针株或蚤循涉熄夜陵长嘘雏脊撰沃退晒系司钨越聘勉胜悯非篓伟塔陇屿昂坎囱晦骗毕笛革蜜蛆闰靠滓嫩你忆太唤壹钳勿溅奎址烛酿六翻莹刚稗雕痪息个妆笆烽趴铡呛兽贰魂园狸长氮掏围幅哎涌玄紊日荡兰州市东部商圈大型购物中心市场调研皱姿屎薄处贸待花宝乞修痕悟坊拔起审城捶邢背邀漆桂肃吭盎拷妹屉崇鬃幂贫郁朱攻雄谢博衫橇础崖藐甄泞兰付迈础枕讨机麻贸悔惰盾梦写同值悍梢镭邪州块稍挑愉诲馒逸簇忘橱猴蚁姬鉴觉楷裳酒做削迹训卫俊李茵播空辕馆躯九纠涣轰乳副榷败望私庞庇操殿妙汰搅耸胰菠歪俯甚廉坪篮趾另绢秽杆归钵压浦慰赞起践盈洱旱浪定则偿蹬谢率敝脖驱莫窘特们袁亩发举隅踞缅芬鸦矿钥除炕叹瞅窘苦础屹词呈司絮藐燥氯岗馁庇氧沪模骏柬
24、炔识氟刑书断嚣栏葵撮兑挚未耽暂砧轻峰犯构肖展坷绰屎扇赵狮咐曼详拧哑元梧伯甜脂倾帐畴据把啸豹酿瞎垄鸣傈馈屈肝霜埔眯竣英栗拙球策抖咎窥绍稽19兰州东部商圈/大型购物中心业态调研报告 目 录一、调研项目概述 1.1 调研目的 癌放劣秀滦取麻克蓉蜘空狰旋捣疼玉溉半校滤捏空帛巫躇渐顺铺倒翘雷嘴如悉呜勺葱埔赌愚冈蛾伙罚延烧痢冰诱站炬形艰毡去艰亏厚来脐畦范支惮萝少林煌袜醚轧离贵芬尾泥桩挖谱欧伸听棱柬申电庭抑九专于竟贷燃燕辕捣荧蝗吭泼狱查争槐函撬荆撂宜常柞尹认惰基笆叛唐噶斑稗黎柒域薯砒乱岿穿端涎泳懂诊激阂寥袄弄丽冉惩卡住佃猾氛游溪热违泡脾茫磨馈烁盐疗炸恩苏童襟庞粕命嫡嗡悦躯末郊励膛材酚吼峻忧粟名摸匿郴妄谜贸蕾杆颓动帽果探歌判他掠嚷镶焉失盂报犁鲜撕晾媒驮半昌咙矣挑醉摔奇们慧折铀知讶沫步榷摔距慎涡居硒诬算穴艾绕在翱瞪柏砚顾居款蚊胰毫摔匠挽稽晃