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1、O1大城北京 置业新思路抢滩近郊香河区域发展论坛受新政影响，京城楼市风声鹤唳，投资投机性购房受到极大遏制。相反，真 正的刚性需求，如婚房及合理的改善性住房置业成为仅有的得到政策支持的购房 需求。价格相对合理， 具备较大价值增长空间和舒适健康的宜居区域， 必将成为 刚需置业者的首选。京城房价五环以内高达2万以上，通州区域甚至突破3万，而紧邻通州的香 河核心区住房价格在 6000 元左右，相比之下其竞争力尽展无遗。香河依托环渤 海经济圈的规划利好， 拥有海陆空立体交通网， 同时处于北京新七环规划中的核 心位置，与初具规模的通州和燕郊相比， 刚刚起步的香河更具有升值潜力。 同时 香河将投资100亿打
2、造国际健康城， 拥有良好的自然环境资源，产业丰富，生 活配套完善，万科、绿地、珠光、京汉、万通、孔雀城等名企进驻香河，其地产 业态会得到极大完善， 产品品质会有巨大飞跃。 历史正在赋予香河一个重大的发 展机遇，一个重要的“首都卫星城”必将喷薄而出。论坛主题：大城北京 置业新思路抢滩近郊香河区域发展论坛 论坛议题：市场解读：价值挖掘：市场现状分析，如何看待香河地产的“价格洼地”之说？香河的区域定位和规划赋予了香河区域发展哪些竞争力，居住价值何在？置业思路：专家分析解读香河置业的要点。名企效应：万科、绿地等地产名企进驻与香河地产的聚变。机遇挑战：新政出台，香河地产市场发生哪些变化，面临哪些机遇和挑
3、战？论坛时间： 6 月 23 日（周三）下午 2 点 5 点论坛地点： 新京报社 5 楼拟邀请嘉宾：香河县政府相关领导、相关城市发展的专家、北京万科、珠光地产、京汉置业、万通、 绿地集团、21世纪财富地产、孔雀城。活动支持媒体主办媒体：新京报战略合作新浪乐居网络直播：新浪乐居 京探网支持媒体：房地产世界 新京报网 21 世纪经济报道 中国房地产报、市场现状分析，如何看待香河地产的“价格洼地”之说?香河的起步比燕郊晚，但是起点却较之要高。首先，香河是一个县级城市， 燕郊是以一个镇的基础上开始发展的。再者，由于历史原因，燕郊是以建设 北京各部委的职工宿舍起步的，是一个居住为主的地方。而香河，有自己
4、的 家居文化产业，有自己的商业配套。香河区位：香河属于河北省，地处北京东南，与京津接壤，素有“京畿明珠”之美称；西距北京市区45公里，距首都国际机场60公里；东距天津机场70公里，距天津新港110公里；距唐山曹妃甸港口 180公里，是京津唐和环渤海经济圈的腹地。从环渤海发展趋势上看：香河地处京津冀发展带的金三角内，具有得天独厚的近京优势。从北京城市化发展上看：北京城市化高速发展，进入郊区化阶段，向外扩张态势明显，大量人口外泄， CBD大量的白领聚居，东移趋势明显。香河站在北京城市发展方向上，将同通州、燕郊、大厂等区域共同成为京东城市群。京沈高速（现在的 G1,京哈高速，938快速，可以实现一站
5、到国贸，全程下来时 间将为30分钟，未来的京唐高铁将在香河设一站，从北京南站，到香河将只需 10分钟，区域潜力比较大）二、价值挖掘：香河的区域定位和规划赋予了香河区域发展哪些竞争力，居住价值何在？从香河自身发展看：全国百强县之一，以家具制造业为龙头的产业链成为GDP增长源动力，产业私营业主成为主流的高收入阶层。2001年，香河县跻身全国最具发展活力百强县行列；自05年以来，香河GDP急步增长；07年GDPS、值91.6亿元，增幅高达28%香河拥有家具制造营销、机械制造、纸制品包装、钣金制品、服装加工、新材料等六大产业；其中，家具生产企业拥有1800多家，年产值近50亿元；同时，并带动相 关企业
6、的发展；纸制品加工业，是华北最大的印刷包装基地，全县印刷包装企业178家；金属制品业：香河是华北最大的机械钣金生产共有机械钣金企业649家，产品涉及汽车、航空、电力、现代办公、电脑配件等多个领域政府希望借势京津发展，推进自身产业及城市化，城市规划受其影响，规划 利好极具后发优势城市战略规划“西扩南进”城市战略：构建起县城西扩、开发区东移的城市发展框架。 规划确定城区远期用地发展方向在现状基础上以向西、向南发展为主， 适当向东发展；制定“京津后花园”战略，规划城镇群以推进京津后花园；城市职能划分：将县城城区划分为城市中心、居住区中心和城市次中心结论：香河将成为未来承接北京 CBD高智人群的主要方
7、向，潜力巨大，北京 城市东移效应将极大的促进香河的发展。居住价值区别与其他睡城，香河的 配套，自然环境更加优越。生活舒适度将更高。三、置业思路：专家分析解读香河置业的要点。市场大势向好，自04年开始，香河市场“量价”齐升，处于快速发展的上升通道中从05年开始，市场销售价格逐年攀升，市场均价从 2000元/平米迅速攀 升，到2008年接近4000元/平米；然后再到现在的6000多。市场机会凸现，大量项目上马，巨幅土地放量，香河区域未来必将成为市 场供应的新热点，但也将面临长期的、严峻的市场考验。香河现状市场呈现分化集中的特征， 大体可分为两大板块：县城板块和第 一城板块香河当地市场置业需求以改善
8、自住为主要目的， 而且再次升级型 置业需求有限，04-07年市场购买得到释放，需求基本饱和；香河市场年均消化量为25万平米/年，仅凭“内需”难以支持市场供应， 客户存在严重的“瓶颈”制约；解决客户“瓶颈”的有效方法是拓宽客户来源；县城板块主要是一些普通住宅产品，第一城板块主要是低密度的产品。第一城板块：依托第一城景观资源配套优势，以普通多层及低密度物业为主， 主要以北京地区客户为绝大多数县城板块：依托县城成熟配套优势，基本为小高层、高层产品“一统天下”，以本地客群改善居住为主，但是北京、天津客户逐渐增加，个别楼盘甚至超 过了本地的需求。四、名企效应：万科、绿地等地产名企进驻与香河地产的聚变。随
9、着万科、绿地、五矿、富力、河北建设、香江、荣盛等国内地产名企的进 驻，香河地产竞争越来越激烈，一方面，外地名企会带来很多先进的开发理念，带来更好的建筑产品、景观和物业服务，另一方面，本地客户和北京客 户的比例转变，对于深耕此区域的本土开发商提高了要求欧，总而言之，充 分竞争的市场对于整个香河房地产市场的健康发展，充分以及理性发展有有利的，作为代理公司，我们很高兴看到这块土地吸引越来越多的开发商客户 的进驻，另外一方面，对于营销代理公司也提出了更多的要求。香河市场在售项目营销水平较为初级：卖场氛围营造不足，缺少相关营销节点及推动项 目销售的营销活动安排的考虑。我也相信越来越多的优秀代理公司会加入
10、这 个市场，促进整体水平的提高。五、机遇挑战：新政出台，香河地产市场发生哪些变化，面临哪 些机遇和挑战？调控对房地产影响是非常大的。目前部分城市的房价对老百姓而言的确比较高, 尤其是一线城市。而本次调控主要针对的是投资的需求，根据以往的经验，本 次调控的成果主要还看具体政策执行落实以及政策的连续性等方面。随着环渤海地区的不断发展融合，素有“京畿明珠”之美誉的香河将吸引越来 越多的北京精英在香河安家落户，对于本次调控，短期可能对香河的房地产市 场有一些不利的影响，从中长期来讲，香河的房价可能还会持续走高。判断：判断一：就格局而言；为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大；判断二：就反应而言；本轮调
11、控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段；鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、 供应不足以及博弈透明三个因素，预期 市场量价表现会经历三个过程。第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态；第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方 博弈的新的行业探底；第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。需要说明的是，本轮调控我们认为将会是一个中期的过程， 至少持续六个月以上，同时价格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度， 政府是不会就此打住。判断三：就城市而言；一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市； 香河市场影响将比较小，没有北京市场这么大，但是香河市场离北京市场很近， 属于北京溢出市场，将总体依附于北京市场。判断四；就购买行为而言；投资者短期会加速离场；建议：建议一：放弃幻想；调整心态积极应对，通过各种手段来调节 对于此次的调控，不要再抱有任何的政府可能从宽执行等带有投机性的幻 想，积极调整心态， 重新审视当前的市场环境， 认识到政策风向已经明显大转弯， 而且本轮转向是大势所趋，政府的决心是不见效不收手。建议二：短期加速去货为第一要务，保证销售额。建议三：现金为王；重定全年计划，量入为出，合理安排现金流；建议四：提高开发总体水平， 把高性价值比， 具有市场欢迎的产品推向市场