资产评估计算公式精品汇总情况.doc

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1、123456712市场法中的具体评估方法（一）直接比较法评估对 参照物'评估对象亠参照物'象价值二成交价格江i A特征丁 A特征（二）类比调整法市场售价类比法资产评 参照 功能 时间交易情况= + + + +估价值物售价差异值差异值差异值资产评 参照功能差异时间差异估价值二物售价 修正系数修正系数功能价值法资产评 参照物迖"评估对象亠参照物 估价值成交价格 I生产能力生产能力价格指数法资产评 参照物估价值成交价格成新率价格法资产评_参照物估价值成交价格市价折扣法物价变1动指数T评估对象亠参照物'I成新率 成新率丿资产评_参照物估价值成交价格成本市价法资产评评估

2、对象现参照物亠参照物现 估价值行合理成本 成交价格行合理成本丿.市盈率乘数法资产评_评估对象参照物估价值 收益额市盈率收益法中的具体评估方法（一）纯收益不变在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式:P =A 1 -r _1(1 r)n212121231（二）纯收益在若干年后保持不变1 无限年期收益RtRt有限年期收益1 N (1 + r )（三）纯收益按等差级数变化在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式:A BP2r r在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式:（四）纯收益按等比级数变化nn(1+r )在纯收益按等比级数递增，收益

3、年期无限的条件下,r -s在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下,资产评 资产的 资产实体资产功能资产经济 估价值二重置成本一性贬值一性贬值一性贬值成本法中的具体评估方法价格指数法重置成本二资产的账面原值价格指数功能价值法被评估资产被评估资产年产量参照物=X重置成本参照物年产量 重置成本规模经济效益指数法被评估资产的重置成本=（被评估资产的产量X 参照物资产的重置成本I参照物资产的产量丿实体性贬值的测算方法观测法资产实体重置：实体性 X 1 I性贬值 成本I 成新率丿2使用年限法资产的实重置成本_预计残值 实际已 体性贬值=总使用年限使用年限总使用年限二实际已使用年限尚可使用年限实际已使

4、用年限二名义已使用年限资产利用率资产利用率截止评估日资产累计实 际利用时间截止评估日资产累计法 定利用资产的功能性贬值测算方法被评估资产功能性贬值额J '被评估资产年 池u争超额运营年本折现、 X系数丿资产经济性贬值的估算经济性贬值率资产预计可被1 -申用的生产能力/资产原设计Y1./生产能力 I00%经济性资产年收贬值额益损失额P Ar,n第四章成本法在机器设备评估中的应用机器设备重置实体性功能性经济性 评估值二成本-贬值一贬值一贬值重置成本的估算（一）细分加和法1 外购单台不需安装的国内设备重置成本重置 全新设备基准日的 成本公开市场成交价格-运杂费2 外购单台需安装的国内设备重置

5、成本重置 全新设备基准日的安装运杂费亠成本公开市场成交价格、调试费3 外购单台不需安装进口设备重置成本重置 FOB 途中 国外 基准日 进口 增值 银行及其 国内 =丨十十|十十十十成本 ！价格保险费运杂费 外汇汇率关税 税 他手续费运杂费4 外购单台需安装进口设备重置成本重置单台未安装进口 安装 人员其他成本二设备重置成本调试费培训费 其5 外购成套需安装设备重置成本重置单台未安装进口 .单台未安装国产 .工器具 成本二设备重置成本总和 设备重置成本总和 重置成本设计贷款利息+ +费（资金成本）安装 工程软件重+ + +工程费 监理费 置成本6、通用非标准设备重置成本计算方法。P =(Cm：

6、- Km - Cm2)(1 心)(1 KJ (1 Kn)价格指数法设备重设备账评估基准日定基物价指数 置成本=面原值 设备购建时定基物价指 数机器设备评估中贬值估算1、比率法（1 ）工作量比率法。实体性_已完成工作量贬值率可完成工作总量已完成工作量已完成 尚可完+工作量成工作量（2）役龄比率法实体性_有效役龄贬值率二有效役龄尚可用年限加权投_ 复原或更资年限新重置成本投资年限（复原或更 J i新重置成本被估宗待估宗地所处年期修期日修容积率=XXX地地价 地段的基准地价 正系数正系数修正系数房地产价格纯收益资本化率修复费用法实体性可修复部分实体贬值 不可修复部分实体贬值 贬值率一设备复原重置成本

7、超额投资成本形成的功能性贬值的测算。设备超额设备复原设备更新投资成本一重置成本一重置成本经济性 实际使用生产能力 于1=1 - J "00%贬值率 l I额定生产能力 丿第五章房地产评估的收益法收益为有限年期的房地产价格计算公式为:1(1 r)n实用标准文档综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下:r1 L r2 Br L + B评估房地合在一起的房地产价格房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益一房地产总费用房地产二管理费维修费保险费税金空房损失费 总费用房地产评估的市场法的基本计算公式是：P = P A B C D100实际评估工

8、作中，其计算公式为：P=P A B C D = p'100100()100 ()土地评估中成本法操作步骤土地价格土地 土地取得费开发费-税费-利息-利润土地增值收益新建房地产评估中成本法操作步骤新建房土地取开发管理投资销售正常地产价格+ + + + +得费用 成本费用利息税费利润现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为:地价=预期楼价建筑费一专业费用销售费用利息一税费一利润利息=（地价+建筑费用+专业费用）X利息率利润=（地价+建筑费用+专业费用）X利润率基准地价修正系数法估价的公式其他因素修正系数路线价估价法的计算公式：宗地总价=路线价x深度百分率X临街宽度第六章森林资源资产评估主要

9、方法（一）市场法P=K Kb G Q式中：P林木资产评估值；Q被估林木资产的蓄积量;K林分质量调整系数；Kb物价指数调整系数;实用标准文档G参照物单位蓄积的交易价格。（二）剩余法P = W- C F+S式中：P林木资产评估值；W销售总收入；C木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费）;F木材经营合理利润；S林木资源的再生价值。（三）收益法At - Ct1 r t矿产资源资产主要评估方法（一）贴现现金流量法n 1P 八Wat -Wbt厂tL1 r(二)可比销售法P =PxX1xtx<|>X0第七章无形资产评估中收益法的应用形式无形资产评估值J K Rt(7-

10、1)无形资产评估值K Rt(1 r)t(7-2)上述两个公式不同处在于公式（7-2）多一项最低收费额，然而在后项计算无形资产的分成率时，是按扣除最低收费额后测算的,本质上与公式（7 -1）是一致的。无形资产重置成转让成本无形资产转让=x+最低收费额本净值 分摊率的机会成本转让成本购买方运用无形资产的设计能力=X' 100%分摊率运用无形资产的总计能力无形资产转让_无形资产转让.无形资产再开的机会成本的净减收益发净增费用分为收入增长型和费用节约型。（1）生产的产品能够以高岀同类产品的价格销售；（2）生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加，市场占有率扩大，从而获得超额

11、收益。第一种原因形成的超额收益可以用下式计算：R = (P2R)Q(仁 T)第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算：R = Q -Qi)(P -C)(1-T)费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资者 带来的超额收益。R = G -Ci)Q(1 -T)分成率法无形资产销售收入销售收入收益额二利润 利润分成率因为：收益额=销售收入X销售收入分成率=销售利润X销售利润分成率所以：销售收入分成率=销售利润分成率X销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率-销售利润率边际分析法。利润分成率=刀追加利润现值刀利润总额现值约当投资分

12、成法。无形资产利润分成率100%无形资产约当投资量购买方约 无形资产 当投资量约当投资量无形资产约当投资量无形资产 重置成本1 适用成本利润率购买方约当投资量购买方投入的总 资产的重置成本1适用成本利润率无形资产评估中成本法的应用无形资产无形资产缶弋* 成新率评估值重置成本商誉评估的方法(一) 割差法商誉的企业整体企业的各单项资产评估值(7 -15) 评估值资产评估值之和(含可确指无形资产)(二) 超额收益法1 超额收益本金化价格法企业预期行业平均该企业的单项资 商誉的年收益额一收益率 产评估值之和 价值 适用本金化率2 超额收益折现法n商誉的价值_ - Rt(1 r)Jt 4第八章长期债权投

13、资的评估(一)上市交易债券的评估债券评 债券 评估基准日债券(8 -1)估价值数量的市价(收盘价)(二)非上市交易债券的评估1 到期一次还本付息债券的价值评估：P = F /(1 r)2 分次付息，到期一次还本债券的评估P Rt(1r) 丨 A(1 r)t吕(三) 非上市交易股票的评估普通股的价值评估(1)P=R/r固定红利型股利政策下股票价值评估。式中:P股票评估值； 股票未来收益额;折现率。(2)红利增长型股利政策下股票价值评估。P =R/(r _g)(r>g)(8-7)式中：P股票评估值；R股票未来收益额；r折现率；g股利增长率。股利增长率g的计算方法，一是统计分析法，即根据过去股

14、利的实际数据，利用统计学的方法计算岀的平均增长率，作为股利增长 率；二是趋势分析法，即根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长 率。(3)分段型股利政策下股票价值评估。2 优先股的价值评估P - 7 Rt(1 r) ° L A/rt彳式中：p优先股的评估值;R第t年的优先股的收益；r折现率；A优先股的年等额股息收益。第九章按低值易耗品使用情况分类在用低值易全新低值易耗 耗品评估值二品的成本价值古弋于低值易耗品实际已使用月数成新率=1 _低值易耗品可使用月数合理工资.） （费用变动系数丿(9-3)根据价格变动系数调整原成本某项或某

15、类在产原合理“价格变、原合理工（1 " ） 品的评估价值材料成本 动系数 资、费用按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值某在制品在制品该工序单件单位材料（ ）评估值实有数量材料工艺定额现行市价该工序单件正常工+X工时定额资费用成本法：评估基准日与产成品完工时间接近产成品评估值=产成品数量X产成品单位成本评估基准日与产成品完工时间间隔较长方法一：产成品 产成品 合理材料 材料单位 合理工 单位小时合理工（，亠 ）评估值实有数量 工艺定额现行价格时定额 时工资，费用方法二：产成品 产成品/材料成 材料综合 工资、费用 工资,用综、评估值实际成本 '本比例调整系数成本比例合调整系数

16、（二）市场法评估库存 不含税 销售销售所得二沁（-）价值 数量 '出厂单价 税金费用 税丿1 .坏账比例法坏账评估前若干年发生的坏账数额“co/=沆 100%比例评估前若干年应收账款余额第十章收益法评估企业价值计算公式及其说明（一）企业持续经营假设前提下的收益法1 .年金法年金法的计算公式为：实用标准文档P=A/r式中：P企业评估价值；A 企业每年的年金收益；r本金化率。用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业收益进行年金化处理，然后再把已 年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业的价值。因此，公式又可以写成：L- 1 rt=12 分段

17、法（二）企业有限持续经营假设前提下的收益法P 八 Rt 1 rt 4（二）风险报酬率及折现率的测算1 风险累加法风险行业风险报酬率报酬率经营风险报酬率财务风险报酬率其他风险报酬率2:系数法用公式表示为:R 二 Rm - Rg式中：Rr 被评估企业所在行业的风险报酬率;Rm 社会平均收益率Rg 无风险报酬率；-被评估企业所在行业的1系数。a），然后在评估某一个具体的企业价值时，应再考虑企业的规模、经营状况及财务状况，确定企业在其所在的行业中的地位系数（ 与企业所在行业的风险报酬率相乘，得到该企业的风险报酬率。如下式表示:Rr二 Rm RgJ：儿，：a企业评估 的折现率加权平均资本成本模型是以企业

18、的所有者权益和长期负债所构成的投资成本，以及投资资本所需求的回报率，经加权平均计算来获 得企业评估所需折现率的一种数学模型。用公式表示为：长期负债占投 长期负 所有者权益占净资产投资X+X资资本的比重 债成本 投资资本的比重 要求的回报率所有者权益:净资产二无风险报酬率风险报酬率 要求的回报率市场法收益法成本法1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态；征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、取得预期收益时间。2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。交易条件）、时间1、市场售价类比法：P=P *修正系数

19、一、纯收益不变：卩=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2、功能价值法：P=P' * （评估对象能力/参物能力）P=A/r P=A/r1-1/(1+r)n有限一、重置成本p的估算方法：3、价格指数法：P= P' *（ 1+物价变动指数）二、纯收益若干年后保持不变1重置核算法：购买、自建4、成新率价格法：P= P * （评估对象成新率/参物成P=E R/(1+r) l+A斤(1+r) 12价格指数法（复原）：卩=账面原值*价格指数新率）P=E Rt/(1+r) l+A/r(1+r) l*1-1/(1+r)鋼3功能价值法：p=参物重置价*年产量比综5、市价折扣法：P= P&

20、#39; *（ 1-价格折扣率）三、纯收益按等差级数变化4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比"合6、成本市价法：P评估对象合理成本* （P /其合1、等差：递增P=A/叶B/r 2二、实体性贬值的测算方法：理成本）P= (A/r+ B/r 2) 1-1/(1+r)n-B*n/r(1+r)n1、观测法：=p*（1-实体性成新率）7、市盈率乘数法：戸=评估对象收益额*参照数递减 P=A/r-B/r 22、使用年限法：=实际使用年限*年折旧市盈率P= (A/r-B斤 2) 1-1/(1+r) n +B*n/r(1+r)n三、功能性贬值测算方法：=二（净超运营成本*折现系数）2、等比

21、：递增P=A/ （r-s ）四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。P= A/ (r-s ) 1-(1+s) n /(1+r) n递减 P=A/ (r+s)P= A/ (r+s ) 1-(1-s) n /(1+r) n一、重置成本的估算：1细分加和法；2价格指数法；3规模经济效益指数法二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率法、役龄比机率法）、修复费用法贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修器部分实体贬值）/设备复原重置成本P1231、直接匹配法设折现率=年收益（租金）/价格三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本，应考虑超额2、可比因素比较法备P=A/r1-1/(1+r) n

22、投资成本。3、 成本百分率比较法评四、1经济性贬值=（p-实体性贬值-功能性贬值）*1-（实际估使用生产能力/额定生产能力）x x在0.6-0.7之间。P67、d Q d13 12经济性贬值=设备税后年收益损失额* （P/A, r ,n ）3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本P=P *A*B*C*D*容积率修正系数* 土地使用1、P=A/r1-1/(1+r)n地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益年限修正系数K（收益须是其处于最佳利用状态下的结果）建筑物价格=重置成本*成新率（交易情况、交易日期、区域因素、个别因素综合资本化率r=r 1（ 土地）x+r2 （建筑物

23、）y剩余法（评估待开发土地价值）房修正系数)K=1-1/(1+r) m/2、单独评估土地的价格：地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利地1-1/(1+r) n土地价格=房地产价格-建筑物现值=土地纯润产基准地价修正系数法收益/ r 1=（房地产纯收益-建筑物纯收益）利息=（地价+建筑费用+ 专业费用）*利息率评地价=基准地价*年期（期日、容积率、其他）/ r 1利润=（地价+建筑费用+ 专业费用）*利润率估修正系数建筑物纯收益=r 2* （建筑物重置价-折旧）路线价法：地价=路线价*累计深度百分率*宽度（四三二一法则：第一个 25英尺0.4,第二个0.3累计0.7，第三个0

24、.2累计0.9，第四个0.1累计1）在建工程评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（ 1-折扣率）2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税3、假设开发法=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+ 正常利税）资森P=G林分质量调整系数 K*物价指数调整P= E( At-Ct ) /(1+t)七P=K*E Ct(1+r) n-t (t指过去第t年)幼龄林源林系数Kb*蓄积量Q适合有经常性收益的林木资产剩余法：戸=销售收入 W经营成本C-利润F+再生资源S成资 产 评 估矿产采矿权可比销售法P=P * |1 * E * © * 0（规模、精矿

25、平均品位、价格、差异调整系数）贴现现金流量法P=刀（Wat - W）/ （1+t）'W年剩余利润额；W社会平均收益额（高精度勘查）地勘加和法P=Px+L n=Px+M*T/ （T+G）约当投资一一贴现现金流量法P=T 原探矿人 /（T x+Ty）* 刀 W/ （1+t） t重置成本法P=Pb* (1+风险f) *(1-技术贬值£)=刀Ubi *Pui*(1+ 四项费用& ) ( 1+f )*(1- £)（低精度勘查）：地质要素评序法、联合风险勘查协议法、粗估法。市场法收益法成本法专利权的评估方法：主要采用收益法P=E KR/（1+r） K 分成率；R为超额收

26、益P=Y+E KR/(1+r) Y 最低收费额P=无形资产重置成本*成新率Y= 重置成本净值*转让成本分摊率+转让机会成本（=转商誉的评价方法：让净减收益+再开发净增费用）一、自创无形资产重置成本的的估算无 形 资 产 评 估一、割差法：收益额的确定:一、直接估算法1、核算法：p=直接、间接成本+资金成本+利润P= 企定整体资产评估值-各单项资产评估值和1、收入增长型：R=单价差*Q* （ 1-T）2、倍加系数法：p= (C+B V / (1- B 2)* (1+L)二、超额收益法：R=销量差 * ( P-C) * ( 1-T)C为物化劳动消耗；V为活劳动消耗 P2761、超额收益本金化价格法

27、P=（企业预期收益额-行业平均收益率*单项资 产评估值之和）/适用本金化率2、费用节约型：R= （C-C2） *Q* （1-T ）二、差额法：润-资产总额*行业平均资金利润率三、分成率法：R=攵入（利润）*收入（利润）分成率二、外购无形资产重置成本的估算1、市价类比法2、物价指数法：=账面成本*物价指数2、超额收益折现法利润分成率的估算三、成新率的估算P=E Rt / (1+r) t1、边际分析法：=二追加利润现值/二利润总额现值1、专家鉴定法2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/总约当投2、剩余经济寿命预测法资量（约当投资量=重置成本* （1+适用成本利润率）四、要素贡献法：（资金30、

28、技术40和管理30）长 期 投 资 评 估长 期 债 权上市交易的债券戸=债券数量*评估基准日债券的收盘价非上市交易的债券1、到期一次还本付息:P=F/（1+r） n2、分次计息，到期一次还本：P=刀Rt/（1+r） tn+A/（1+r）长 期 股 权上市交易股票的价值评估：1、评估基准日的收盘价2、以控股为目的采用收益法评估非上市交易股票的评估：（普通股）1、 固定红利型股利政策下：P=R/r2、红利增长型：P=R/ （r-g ）材料购进批次间隔时间长、价格变化较大近期购进的材料，市场价格变化不大时。流 动 资 产 评 估戸=实有数量*市场可接受的不含税的单1、根据价格变动系数调整原成本（核

29、算水平较高）成本法在价-预计销售过程中发生的费用戸=原合理材料成本* （ 1+价格变动系数）+ 原合理工资、费用* （1+合理工资费用变动系数）产2、按社会平均消耗定额和现行市价计算品某报废在制品=可回收废料的重量*单 位重量现行的回收价格戸=实有数量* （该工序单价材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单价工时定额*正常工资费用）3、按在产品的完工程度计算评估值：P尹成品重置成本*在制品约当产量（=在制品数量*在制品完工率）产成品1、出售为目的：P=®行市价2、投资为目的：P=数量* （不含税出厂1、 评估基准日与产成品完工时间接近：P= 产成品数量*产成品单位成本2、 时间间隔较长：戸=实有数量* （合理材料工艺定额*材料现行市价+合理工时定额*正常工资费用）单价-销售税金-销售费用-所得税）P=产成品实际成本* （材料成本比例*材料综合调整系数+工资费用比例*调整系数）企 业 价 值 评 估一、企业持续经营假设前提下的收益法：1、 年金法：P=A/r=刀 Rt/ (1+r)七 * 刀 1/ (1+r) 4 * r2、 分段法：P=S Rt/ (1+r) 4+R/r(1+r)n二、企业有限持续经营假设前提下的收益法：P=E Rt/ (1+r) 4 +R/(1+r) n