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1、青建橄榄城地下车位定价依据一、地下车位定价思路：1. 地下车位均价定位探讨：地下车位均价策略采取市场参考和客户定位的方法，同时结合开发商的发展目标， 以周边竞争项目及目标客户承受力作为车位价格定位的重要参考依据。1）市场竞争定价：海尔路周边项目车位情况：项目名称车位/库（数量）价格青建尚东区地上地下600个可租可售（价格未定）东方美景1： 0.9地上出租（价格未定），地下8万/个海尔东城国际大型地下车库3188个一期出售4万/个，二期只租不卖（价格未定）鲁信.长春花园地上地下5116个每个楼座价格不同（9、12、15万/个，三种）龙海明珠地上地下600个地下车位10万崂山国际花园地下300个1
2、2.8-13.8 万/ 个数码科技中心地上约200个车位，地下约 300个13万/个盛和大厦停车位266个（地上174个，地下92个）地下8- 10万/个，地上出租（价格未定）天宝国际地上61个，地下 496个价格、方式未定地恩地财富大厦地下194个，地上16个10 13万/个由于物业形态和品质差异，周边项目地下车位价格区间较为宽泛，自4万一15万不等。基本遵循 2个规律：1. 沿海尔路由南向北呈现价格梯度变化。崂山国际花园以南项目包括写字楼、住宅等因位置相对优越，物业档次高端，车位价格亦相对较高，多在10万元以上。海尔路北段车位价格有所下浮，如东方美景项目车位价格为8万元/个。2. 随时间推
3、移车位价格有所提升。海尔东城国际一期开盘车位价格仅为4万元/个，截至目前，该区域地下车位价格已有大幅度提升，均价在8-10万左右。如处于同一区域的鲁信长春花园项目多层车位价格为 9万/个、12万/个、15万/个三种，而高层住宅部分车位价格为 8.5万/个, 都高于海尔东城国际项目一期的车位价格。典型项目地下车位价格指标:销售均价地下车位价格地下车位价格 /销售均价东方美景8000 元 / m28万10.0鲁信长春花园高层8500元/ m29万10.6崂山国际花园12000 元 / m214万11.7龙海明珠8700 元 / m10万11.5作为较具参考价值的指标一一地下车位价格/销售均价集中在
4、10.0-11.7区间，平均值为10.0o周边项目的车位价格定位与楼盘均价定位存在直接影响关系，层次较高、均价较高的楼盘，车位价格随之亦高。反之亦然。青建橄榄城前期均价定位于7400元/怦，按照市场平均值 11.0的比例推算，车位均价=销售单位均价*市场参考指数=7400元*11.0=8.14万元因此，从周边竞争项目得出地下车位市场支撑价格约为8万元/个。2) 目标客户定价思路：青建橄榄城所定位的目标客群主力为25-40岁之间的青年一族，他们有一定的经济能力，但积蓄并不充裕，财力不够雄厚，在房款支付方式上大都选择银行按揭。同时，青建橄榄城以毛坯形式交房，对于客户来说，需要留足一笔装修费用。因此
5、，参照客户定位，我们建议地下车位的价格遵循市场的基础上不宜过高，应采取平价策略。近日，我们有针对性的对前期预定客户进行意向调查。在260多组客户中，得到有效调查 177个，其中对购置车位有意向的客户仅有24人，其余客户多无购买车位打算或尚处于犹豫状态。意向客户中，较为关注的是地下车位的价格问题。我们提供的9-12万的价格区间高于客户的预期。3) 开发商发展目标：基于青建橄榄城项目，开发商对资金回笼数量与周期均有较高期望，一方面希望在项目营销周期内尽快回笼资金数量，同时，又期望保证利润最大化，价值最大化。综合考量市场竞争因素、客户经济状况和开发商发展目标，我们暂定青建橄榄城地下车位均价为10万元
6、左右，并以此为指导制定车位内部价格体系。2. 地下车位内部价格体系依据:青建橄榄城地下车位价格体系综合考虑车位自身规格、车流动线设计、停车便捷程度和人流动线设计各方面因素而酌定的价格体系。为了综合反应车位优劣、平衡去化速度，特制订了一位一价表，指导车位前期价格定位。同时，为了统计方便，针对地下车库布局，依次将其划分为A-H八个车位区域（详见车位标注cad图）。1）车位规格：高档车位（5.3* 2.3）中档车位（4 * 2.3）合计A321345B52153C51960D20727E6612F969105G20828H17925合计29462355在355个车位中，大型车位294个，小型车位有6
7、2个。但客户对大型车位的需求量远远超过小型车位。 同时，从小型车位自身分析，客户购买地下车位的价格甚至超出小型车自身价格的2倍多，因此，小型车位价格较难提升。在不考虑小型车位调整的前提下，同等优越程度的大型车位与小型车位的价格差为1.5-2.0 万元。2）车流动线：由于小区地段狭长，地下车库不可避免的存在车流动线较长的问题。但由于不同的流 线渠道，车位之间会存在停车的便利性差异。在高密度的停车格局中，部分车位停车空间较为局促，回 旋余地小，相对于直停车位的差异，只能通过价格差来平衡。3）人流动线：车流动线关系到停车的便利性，人流动线影响停车前后回家路径的远近和购物的便利 性。因此，每一个楼座周围最近区域内的车位，对于该楼业主而言，意味着出行便捷；而距下沉式广场 较近的车位，则意味着可以花费更少的时间成本享受购物或休闲。这部分车位将体现较高的价格。二、地下车位建议：1. 建议取消小型车位设计或最大程度减少小型车位，增加大型车位数量。小型车位数量过多，2. 为提升车位价值，对每一楼座周边可3. 对于1、2号楼业主停车的引导问题4. 车位与销售策略的结合，