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1、# 号宗地土地价值评估报告公司#年#月#日目录1.0研究结论1.1宗地基本情况1.2 地价范围1.3 地块投资价值2.1 研究方法2.1 剩余法求地价2.2 运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价2.3 研究依据2.2 宗地最佳利用方式构思3.1 宗地总体规划方案设计3.2 最佳开发建设方案设计4.0 宗地地价测算4.1 地价之外的成本测算4.2 销售收入测算4.3 地价成本测算5.0 项目财务评价5.1 项目盈利能力分析5.1.1 税金计算5.1.2 损益表5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析5.2 项目不确定性分析5.2.1 项目盈亏平衡分析5.2.2 敏感性分析5.2.
2、3 概率分析6.0项目综合经济评价与建议6.1 项目综合经济评价6.2 有关说明及建议附表、附图附表一宗地地价测算表附图一项目概率分析图1.0研究结论1.1 宗地基本情况1.1.1 宗地编号为 #1.1.2 地块地址1.1.3 土地用途为1.1.4 用地面积1.1.5 建筑容积率1.1.6 可建设总建筑面积为：其中：住宅面积高层住宅：多层住宅低层住宅商业面积公建面积社区管理中心幼儿园垃圾站变电房1.1.7 土地使用年期、起止时间1.1.8 地价结算方式1.1.9 涉及物权转让税费及承担方式1.2 地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在 元至 人民币之问，其中市场正常价位点应在 元，扣除土地转
3、让契税 %, 则得竞标报价范围应在 万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为 元/平方米.1.3 地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1-1所示表1 - 1宗地投资财务效果指标项目地价为#万元地价为#万元地价为#力兀投资利润率（）税后利润（力兀）内部收益率（IRR） （%）财务净现值（FNPV）（万元）投资回收期（静态）（年）投资回收期（动态）（年）综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在 万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过 万元后，将进入高风险 区,投资者需慎重考虑。2.0研究方法2.1 剩余法求地价
4、运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：地价二房地产建成价格-（建筑费+专业费+租售费用+税费）-利润 该方法的操作程序如下:研究待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格5估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润I求地价I2.2 运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次， 即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部 借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资 资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的
5、问题， 所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案 间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行 的同时，进行方案的选优。自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投 资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力一一通过全部投资的现金流量表，得
6、出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。由此来判断该 宗地投资在财务上的可行性。2.3 研究依据?#宗地规划指标? 河南省房地产开发各类管理费用标准? 中国人民银行存、贷款利率? 河南省建筑和安装工程综合基价3.1 宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于、建筑容积率三,可以确定，该地块要想 获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观 环境和国际性的配套设施来赢得市场。总基底面积,用地平衡表及项目主要经济指标分别见表3 - 1和表 3 2。3.1.1 高层住宅总建筑面积住宅规划为 m2 /户，平均每套面积为 m2左
7、右，规划户数户。计划规划为 栋 层住宅。3.1.2 多层住宅总建筑面积住宅规划为 m2 /户，平均每套面积为 m2左右，规划户数户。计划规划为 栋 层住宅。3.1.3 低层住宅总建筑面积住宅规划为 m2 /户，平均每套面积为 m2左右，规划户数户。计划规划为 栋 层住宅。3.1.4 沿街商业总建筑面积商业规划为 m2 /套，平均每套面积为 m2左右，规划铺位 数。3.1.5 社区内商业总建筑面积商业规划为 m2 /套，平均每套面积为m2左右，规划铺位3.1.6公建配套幼儿园 ,其占地社区管理中心 ,其占地垃圾站,其占地变电房,其占地3.1.7停车位基于该地块未来将规划，建议车库设置 ,规划车位
8、设置,每个车位按 平方米考虑，车库规划面积位为 3.1.8园林、绿化及道路建议该住宅区的绿地覆盖率不低于 %,则绿地面积为 m2道路规划占地面积为 m2表31 用地平衡表项目用地面积（m2 ）所占比重（）人均面积（m2 /人）备注规划总用地一、居住用地高层住宅用地多层住宅用地低层住宅用地沿街商业用地社区内部商业用地公建用地道路用地公共绿地二、其他用地表3 2项目主要技术经济指标项目数量单位总户数户居住人口人总建筑面积M 21、住宅建筑面积M 22、多层住宅建筑面积M 23、住宅建筑面积M 24、商业建筑面积M 25、社区内商业建筑面积M 2配套建筑面积M 2车库建筑面积M 2车位数个人口密度人
9、/公顷绿化率%容积率3.2最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设， 通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。计划整个地块的开发建设周期为 个月，销售周期为 个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为 个月，宗地竞买后个月时推出首期，分 期推出，计划至 个月时完成全部销售。与此对应的项目投资与融资计划如下表 3-3所示.表3 3项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计1671213 1819 2425 3031 361投资总额1.1建设投资1.1.1土地成本1.1.2前期工程费1.1.3建安成本费1.1.5基础设施费
10、1.1.6公建配套费1.1.7不可预见费1.1.8管理费1.1.9销售费用1.1.10利息费用1.2流动资金2资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入再投入说明：4.0宗地地价测算4.1 地价之外的成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用为 万元。具体测算详见附表1。4.2 销售收入测算参考目前 区域的住宅市场行情，高层为 元/ m2,多层 元/m2,低层为 元/ m2,沿街商铺 元/ m2,社区内商铺 元/m2,停车库（为便于计算，全部按销售考虑）为 元/个，则测算出总销 售收入为 万元。具体测算详见附表1。4.3 地价成本测算根据目前该地区
11、房地产市场投资回报基本现状， 并综合考虑#房地产市场 的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为 %,正常期 望投资回报率为 %,市场投资回报率的上限为 %。则该宗地的地价范围为 万元，正常市场期望地价为 万元。扣除宗地转让契税 %,则得该宗地的竞投报价范围为 万元，正常市场水平竞投报价为 万元。具体测算详见附表15.0项目财务评价5.1 项目盈利能力分析总述5.1.1 税金计算（见表5 1）总结5.1.2 损益表（见表52）总结：5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析（见表 5 3）总结表5 1 销售税金及附加表（单位：万元）序号项目1 671213 18建设经营19 24期25
12、 3031 3637 42合计1销售收入2销售税金及附加2.1营业税2.2城市维护建设税2.3教育费附加2.4防洪工程维护费2.5交易管理费2.6印花税3土地增值税序号项目合计11213 2425 36.1销售收入 总成本费用23利润总额4所得税5税后利润6盈余公积金7可分配利润表5-3 宗地现金流量表与动态盈利分析（单位：万元）表5 2损益表（单位：万元）序号项目建设经营期11213 2425 361现金流入1.1销售收入1.2其他现金流入2现金流出2.1建设投资2.2土地增值税2.3销售税金及附加3净现金流4累计净现金流5折现现金流6累计折现净现金流评价指标FNPV(I=8%)财务内部U益
13、率IRR投资回收期（静态）投资回收期（动态）表5 - 4财务效果指标比较项目地价为万时地价为万时内部收益率（IRR） （%）财务净现值（FNPV ）（万元）投资回收期（静态）（年）投资回收期（动态）（年）5.2 项目不确定性分析5.2.1 盈亏平衡分析总结5.2.2 敏感性分析影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为计算结果详见敏感性分析表5-4。表5 4项目敏感性分析表全部投资基准方案地价变动售价变动FNPVFNPV升降幅度IRRIRR升降幅度，资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得：(1)地价、售价变动对财务净现值的影响(2)地价、售价变动对财务内部收益率的影响(3)地价、售价变动对投资
14、收益率的影响总结5.2.3 概率分析为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看 附图1。经计算，E(FNPV)=风险标准偏差=净现值变异系数=计算结果表明6.0项目综合经济评价与建议6.1 项目综合经济评价6.2 有关说明及建议1. 本报告是在未有投资方具体融资方案的前提下进行测算的，仅反映地块本身的投资收益情况，待确定投资方具体的融资方案后，才能测算出投资方 的实际投资收益情况。2. 为便于计算比较，本报告中的车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。同财务年度以受让到该宗地的第一个月开始，每 12 个月为一财务年度。3. 本报告是基于财务分析的角度来思考问题的，一个项目投
15、资与否，财务指标是很重要的，但却不是唯一起决定作用的。如果公司是基于战略方面的考虑， 想通过对该地块的竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买的价格将会跃上一个新的台阶。4. 宗地价格的评估应是建立对市场的充分调查研究，包括竞争对手的可能竞投策略、 目标客户的消费心理、宗地的优劣势分析等基础上来综合进行的。显然，本报告缺乏充分的市场调查支持。5. 在本报告相关测算数据的选取是基于笔者对市场的了解并考虑了房地产市场差异的基础上确定的。本报告中的最佳土地开发利用方案设计是基于笔者既往工作经验来考虑的，因此方案设想不一定是最优的。原则上此步应进行多方案的比较、评估及选优。