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1、文档仅供参考高层写宇楼建筑工程策划方案高层写宇楼建筑工程策划济上的限制 ,下面就当前有实用性的一些新的技术进行经济上的分析。对新技术的经济分析主要从以下几个方面来考虑 :(1)新技术本身的造价:包括机械造价、技术转让费等;(2)新技术应用引起的建筑结构方面造价:包括平面面积损失、层高变化等 ;(3)新技术运营费用:包括电力、人工等日常运营费用和机械的维护费用等。下面就具体的问题进行详细的分析。机械式停车:包括停车库本身和出入口两个部分。1.停车库部分(以 3 层升降横移式机械式停车为例 )(1)面积:普通的停车建筑面积大约为3540m2/个。机械式停车每个车位的净大小按4.8m x l.8m=
2、8.64m2估算，而普通的车位大小约为5m x 2.5m=12.5m2,这样，机械式净车位的面积比普通车库小 但由于机械式车库在设备周围要留出检修通道,而且其防火分区的面积比普通车库要小,因此初步能够认为机械式停车库的面积和一层普通的车库面积相当。(2)层高:普通停车库的层高一般在3. 33. 4m左右;3层机械式停车的净高约为22020 年 5 月 29 日文档仅供参考5. 6m,加上设备和结构，层高大约在6. 6m左右。（3）造彳:下表列出机械式车库比普通车库造价相比的增减因素（见表3-2）。比普通车库减少部分少2层车库面积少了层与层之间的坡道础开挖深度较浅比普通车库增加部分增加了停车设备
3、造价 层高增加而引起的结构造 价1）普通停车库的造价，按每平米 2500计算；2）机械式停车的造价，分为机械设备和按普通车库层高计算的 造价,由于层高增加增加的造价3个部分；按北京恩菲停车设备集团报价，3层机械式停车：2. 8万元/个机械式车库造价按照普通车库的层高计算；由于机械式车库的层高从3. 3m增加到6. 6m,造价会有所增加，在进一步的该预算之后确定，当前初步能够判定其增加幅度小于 100%。3）下面列表计算2种停车方式的经济分析（见表3-3）。3层的升降横移式机械停:车普通地下停车每个车位净建 筑面积，不含通 道净车位：4 .8 X1. 8=8. 64m2,机械周边留启检修 通道，
4、两者相加约12m2左右;一层3 个车位，共停8辆；则加上通道及结构每个车位的 面积 A1=A2X 3/8=1315m2净车位 5 X2. 5=12. 5m2加结构及 通道每个车位面积A2=3540m2层局净高约为5.6m,加上设备和结约 3.3m构,层图大约在6.6m停车机械造价约2.8万/个0基础开挖年-层机械车库增加了约3.3m的开挖，具体造价跟当地的地质水 文条件肩关车库造价31二约 1. 8XB2=36004500 元/2 mB2=2500 元/m2每个车位造价A1X B2+28000= 7.59.5 万元A1X B2= 710万元综上所述，两种车库的造价水平相当。（4）在使用上，机械
5、式停车和普通停车比较起来，有以下区别：1）可逐步添置停车机械；2）层高较高，和机房在同层，对结构有利；3）空间改造余地较大；4）车辆进出设备的时间比普通车库长，要避免造成堵塞；5）设备的管理和维护比较麻烦。2.车库的出入口 ：分为升降机和坡道2种，下面对其可行性做出比较（1）规范要求：据1998-09-01实施的 汽车库建筑设计规范 中规定,出入口改作升降机的车库定义为升降机式汽车库，规范中第5. 2. 3条对其升降机的数量规定”升降机式汽车库其升降机的数量应按每台不多于25个停车位计算确定，如无其它汽车出入口时，每个车库升降机数量不应少于2台”；坡道的规范为疏散口不少于2个，单车道宽度不小于
6、4m,双车道不宜小于 7m,小型车的坡道坡度的最大值为15%;(2)占地面积：在市场中，按中小型车计算，每一部升降机的大小约 为6mx 3m=18m2；而假设汽车库的层高为 3. 3m,则坡道的长度约 为22m,按车库需要两个双车道计算，则坡道占地为308m2；(3)造价方面，一部升降机的造价大约为：2t:22万元/台，3t:3050 万元/台；坡道的造价能够参考地下车库的造价 ，约为2500元/m2, 那么坡道的总造价约为 308X( 2500)=61 . 677万元根据估算，当升降机的数量小于3部时，两种出入口的造价相当，而当升降机的数量超过4部时,升降机出入口的造价将大于坡道出入口的造价
7、。4.租金租金是一个经营上的问题，和整个写字楼的硬件设备、物业水平、使用率、地段、当时的写字楼出租状况等等问题相关。图5-48、图5-49是一些写字楼的租金的数据统计，仅供参考，具 体的租金水平应由当时的情况决定。表518写字楼超时空调收费统计表名称B大厦D大厦A大厦E大厦L大厦。大厦F大厦超时空 调收费400 元/ 小时*公司300 元/ 小时*公司200 元/ 小时*公司0.5美元/小时* 公司6元/小时*公司1元/小时*公司0.15 元/ 小时*公司从客户的角度考虑，按照平米收费是较为公平的，具体的收费问题由经营者决定，这里仅提供一些参考.5.2.6相关因素分析1 .经济性分析经济性分析
8、主要是指办公空间的使用率问题，在设计中，这涉及到核心筒的大小、布局方式、平面的形状、公共部分的公摊面积的 大小等等问题，这里重点分析际准层的使用率问题。从经济方面考虑。收益:总出租规模X使用率X出租单价为了提高收益，经营者需要从这三个方面着手，比如对一个20多 层的办公楼而言，如果每层的层高能够降低 0. 2m,在总的限高不变 的情况下，就能够多盖一层楼，增加了总的出租规模；但同时牺牲了 每一层的层高，从而可能会降低出租单价 ，总体的收益未必能够增 加。而在总体规模确定的情况之下，重点是从后两项分析，使用率主要 受到服务部分的面积的影响，包括厕所、管井、机房、楼梯、电梯 等等，这些部分主要都在
9、核心筒内，减小核心筒能够提高使用率，可是过分的压缩核心筒会造成服务设施的不足，从而降低了写字楼的档次，减小了出租的单价，因此，合适的核心筒占标准层面积的比例才能够使写字楼的收益最大化。由于总规模基本上在规划中已经基本确定，因此，从经济上而言项目追求的是使用率和出租单价的乘积的最大化。2 .技术分析(1)弱电系统。楼宇自控是一个智能化写字楼的发展方向，将来不但仅是IT业、其它普通的办公的行业对整个网络和自控的要求都会越来越高，而网络的发展速度是非常迅速的，因此有必要对网络及自控方面的设计在当前的经济承受能力的范围之内作适当的超前设计。表517是调研的办公楼的网络和自控方面的基本情况，一个信息点代表一个电话接口或是电脑接口。代码:A空调、B新风、C给排水、D、制冷、E、致热、F、配 电、G、照明、H、消防、I、背景音乐、J紧急报警、K有线电 视、L手机直放、M闭路监控、N车库管理、O、巡更、P、同声 传译、Q、门禁系统、R、物业管理、S、一"通；?不确定、 *局 部、#正在作表517写字楼弱电系统配置表名称使用 年代自动化 的内容做到BAS系 统中的入楼 干线楼内 干线信息 点密 度m2/进楼 带宽 (M)收费备注72020年5月29日