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1、虎丘山庄地块评估报告目录第一部分项目概况 2一、宗地位置 2二、宗地现状 3三、周边道路及出行方式 3四、周边3公里社区配套 4五、周边环境及规划 4六、市政配套 7七、规划设计要求 7第二部分风险分析 7一、项目风险可能性预测 7二、控制风险手段 7第三部分市场分析 8一、竞争市场分析 8二、产品建议和目标客户定位 11第四部分成本及投资收益预测 11一、销售收入预测 11二、成本收益预测 11第一部分项目概况一、宗地位置 行政上隶属金阊区，金阊区、金阊新城、平江新城交叉处。 紧邻312国道及虎丘景区，距金阊区及古城区直线距离近。二、宗地现状1、四至范围南：民宅2、宗地形状A地块已实现部分开
2、发，有现状建筑物57套别墅；B地块为净地。北：312国道（城北公路） 东：河道 西：部分民宅三、周边道路及出行方式1、道路 对外联系道路主要有312国道、沪宁高速、虎丘路、西环高架4 条，方便客户进出。2、公共交通宗地周边公共交通发达，目前有6条公交线路，其中50路由宗地内 部穿过，平均每条线路10T5分钟一班，晚上最后一班8： 40结束。3、轨道交通规划规划地铁4号线沿宁镇公路从宗地南侧穿过，根据南京轨道交通建设 时间安排，预计将在2010年以后开工建设。四、周边3公里社区配套源岚漏而虎丘;芬州长光 大酒店皮丘中心 幼儿园斫金克 购物中心项目周边配套主要依托虎丘景区附近配套，大设施齐全，地块
3、周边相 对薄弱。永昌商店-1、周边规划金阊新城苏州市金聃城陶令枷施）性脚嬲本地块毗邻金阊新城高端居住区。平江新城功能结构图足2刈芬州市规划设计研究院有限责任公司苏州市平江新城控制性详细规划调整'.HP3I wsuzbbs.SouF本地块毗邻平江新城西部居住组团。2、周边环境(1)紧靠虎丘景区地块内可遥看虎丘塔。(2)空气质量 苏州常年主导风向为东南风和东风，周边有少量污染企业。 其次来自沪宁高速、312国道、通行车辆尾气及粉尘污染。(3)噪声影响 来自312国道噪声污染较严重，但根据新规划，312国道将北移 相城区，对本项目而言是个利好。六、市政配套1、宗地内部现状 据现场勘查，估计宗
4、地内无污水、雨水管，A地块内现有一垃圾集 合点。 电力线通过电线杆接入。2、周边道路市政管线 据法院拍卖文件所述，A地块已达五通一平，现场勘查估计排污、 电话、有线电视、煤气还需接入。 B地块周边道路都已成形，估计市政管线相对齐全。七、规划设计要求根据现有资料，目前仅知A地块137亩（91303.62平方米），B地块 37亩（24666. 79平方米），综合容积率为0. 5。第二部分风险分析一、项目风险可能性预测拆迁政府负责拆迁及土地平整，但根据金色家园项目经验，拆迁可能无法 按期完成，或实际交地后，出现拆迁居民回迁等拆迁遗留问题，对工程进 度造成影响。因此，有必要明确拆迁和交地时间表、实际交
5、地后受让人管 理权限、解决拆迁遗留问题责任人和时间要求等问题。外部环境较差，需政府推进改善和执行力度市政配套设施尚不明确由政府还是开发商负责规划控制要求不甚明晰二、控制风险手段针对上述问题，希望诚河置业公司拟通过书面方式提交政府相关部 门，在争取有利条件前提下，要求政府予以明确答复、并将答复列入土地 合同附件。第三部分市场分析一、竞争市场分析区域市场个案调查表调查人：调查日期:案名惠泽云锦城投资兴建苏州惠泽置业发展有限公司开龙周期分两期开发工地位置高新区渡禧路与星丰路路口企划销售节众略行投资顾问有叫售楼处位置：塔园路月电 话68310333建筑设计可售总价开盘日期一期2008年6月规划形态联排
6、/多层/小高层规划户数：210套,别交房日期一期2009年9月基地面积12万行可售户数1610 户工程进度部分是现房,部分在建销售面积19万行售出户数告完，二期平均单价法排6300/小高层480(建筑楼层3F/6F/18F/Z4F销售率25%单价范围规划面积4236-260,小高层 89-保化率44%E位租/隹令主力面积容积率1.6得房率主力总价交房标准毛坯物业费1. 元/平方米月琮合分析规划分析：整个社区西高东低、北高南低；从城市空间角度出发，创造了多重城市景观，使城市： 天际线的观瞻效果达到最佳。建筑单体布局有适当偏转，增加了空间的层次韵律美。道路设置以： 人车分流为主要特色，将道路、中心
7、绿化和商业建筑作为一个整体进行考虑。以简明通顺的环形； 道路为主，花园洋房住宅部分辅以鱼骨型次要道路为基本道路构架。在小区主要出入口处，车辆： 可以直接驶入地下车库，以减少机动车对小区内部的干扰。小区人行流线丰富多样，并与车辆路： 线适当分开统合分析：本案位于新区鸿蒋路以南，星常施赢靠近新区50万方大白荡生态公园。整体规划; 小区总面积约19万平方米，其中住宅部分主要是高层和小高层，双拼、联排别暨，分二期开发。： ，广告分析：售楼处有两处，分别在现场和塔园路乐购超市一楼。平面广告较少投放，参加过新区房交会。星源分析:渐区企业员工、事业单位职工。去化分析；一期于08年6月开盘，己去化完毕；二期刚
8、推出89平米精致实用的中小户型，赠送一个: 空中花园，得到客尸的高度追捧。区域市场个案调查表调查人；调查日期；案名名壁花园投资兴建苏州新港建设集团有限公司开发周期分三期开龙工地位置文昌踣和大同路交界企划销任麦点麦田售楼处位置关林吉年艺电 话661doi11建前设计可售总价开盘日期一期2g6年7月规划形态关井/花园洋房/小高后规划户数300。户交厉日期一期2007年10月基地面积24万行可告户数300。尸工程进度加分是现房，部分在建销售面积32万行售出尸数1300 户平均单价00。/多层5200/小高后建筑楼层植售率43%单价范围规划面积-330/多层65-120/高绥化率40%E位租/售”主力
9、面积容积率1.3得房率主力总价交房标准丰乐物业费1. 2玩/平方米月踪合分析规划分析：规划方案在总体布局中始终强说住宅的均好性。自然流畅的建筑布局方式堵合清晰电 硝的道路系统营造出整个小区一种生动、和谐、优美的生活情调。区间路上的主久口将两个地块 有机璜系到一起.而主入口后的中央林荫大道结合景观成为将来与相帮待建地块相呼应的重要因 素。组团布置围统环形道路进行，在组团与组团之间则为步行和景观区域。综合分析：本案定位于一个集体闲、旅游、度假、居住为一体的的现代城市居住区，商业配套及 其公共设旅一应俱全。基于高新区城市规划及出口加工区未来发展前景，借鉴国外新城市开发经 验，国统生态主题除了即将展现
10、的townhcus激持别空和洋房产品外，根据居住尺度，未来还将有 包括洋底、多层、小高层等多种住宅产品。广告分析：报舐广吉主要在一期开盘时投放，目前则主推户外灯箱和引导放，客源分析；新区企业员工为主力客群。去化分析：开盘己三年，市场接受度逐步增加，总体去，化近50%。区域市场个案调杳表调亘人，调查日期案名|金城195B投资兴建苏州南山置业有限公司开及周期5年工地位置全闾区域北西路1G58号企划销售上海宝名售楼处位置引荐搬到现电 话62381952续筑设计沏库博建筑谈计事务J可售总价开盘日期预计2。09年9月规划形态关排/花园洋房/小高层规划户数3257户交房日期2010年房基地面积138696
11、而可售尸锹3257户工程进度在建销售面枳332105 m?隹出户数未开盘平均单价预计小高层520A540(建1楼层I3F/8F/16F/18F/25F销售率单价范围规划面积m/口 284汗/着力口155户绿口40%池租/售力主力面积容积率1.76得房率主力总价交房标准毛坯物业费未定合分析规划分析：产品形态多元，分别有联挂别蟹、花园洋店和小高层住宅等多种建筑形式。原味而加 州建筑风情，棕梅、香草、50舜纳帕河谷、手工抹灰墙、铁艺。侬有股1户空，可做书店、卧室 或工作间，自由组合。埠合夕析: 的CLD中央 LOV-E玻璃本案位于会间折城的正中夬，南部紧邻规划中的行政商务中心，同时还是北部居住区 。
12、项目不但首度引久新国标现居住理念，而且在建材上以环保和节能为先导，大量运用 、太旧能系统。此外还创新设计了精致多样的户型，例如空中花园、入户花池、退台式 露台等布局的自由变化，让大部分两房实除可以拥有三房的享受。广告分析： 接符中心,目前售楼处还未公开，项目宣传主要依靠南由巴黎印象销售人员， 房交会方面己参加过4月市区购房子，报纸广皆尚未投放。预计7月将搬到现场制原分析：去化分析：未开盆区域市场个案调查表涮查人: 调查日期:案名浒新金柑湾投资兴建苏州浒新置业有限公司开发周期分三期开发工地位置宓R高新浒关：二业园浒杨路企划梢售行博思堂投资网司蛔售楼处位置现场电 话66728807的设计可售总价开
13、盘日期一期2002年1月规划形态班排/多层/小高层规划尸数1300 尸交房日期一期2009年10月基地面积123000m2可隹尸数1300 户工程进度部分是现良，部分在建销售面积16万行售出户数1050平均单价叠加6000/多层5300。建筑楼层销售率80%单价范围规划面积卷加200/多层85Tl7/绿北率40匚位租/售力主力面积容枳率1. 3得房率多层85%；小高层80%主力总价交房标准毛坯物业费箜/多层0.7,小高层1综合分析规划分析；立足天然环抱的水系，将绿渗透到运一处，实现“水绿交融”的生态社区i精心修剪 的齐鎏木与地被草合理搭配，注重景观层次变化的同时，还强调季节特征，形成复合型生态
14、绿化 景观，让芬芳飘荡在四季变幻中，密林蔽日的地中海景观大道、曲辘带的广场游园，河岸15米 底的球化带，让业主每天都生活在悠游观景的花趣中3在园林中的庭院、水柒，山E等意趣盎然 之处，运峻立了休闺、娱乐、健身笠各和小品。粽合分析：本案位于新区浒关大通路与浒杨路交界处，项目落建筑面积高达16万平米。市临安杨 路，南依浒场路，西至大通路，北靠杨安河，永莲路从项目中间横穿而过。浒新全桐湾的设计风 格为靓丽、浪漫的地中海风情，产品类别有多层、小高层和联排别里。广告分析：尽管广告投放很少，但充分利用项目热销引起的良好口碑效应扩大影响力，牢牢抓住 新区首次置业年轻客户和当地换房客户。客源分析:新区企业年轻
15、上班族、当地横房居民。去化分析：开盘一年半以来,已管典恤区域市场个案调查表询查人，调查日期，案名玖园投资兴建苏州市晟地置业有限公司开发周期不分期开发工地位置金河区虎三路22匹企划销售健楼处位置现场电 话65892999建筑设计可售总价开盘日期2Mg年5月规划形态联排履加那9户数73户交腐日期2010年9月基地面积43759M可售尸数73户工程进度部分是现房.部分在建销售面积35000炉售出尸数31户平均单价4000元/城;我加8500建筑楼层销售率42%隼价范围规划面积枯和28 4:乔，费加工70靖绿优率30%也租/售。主力面积容积率0.8舜庆率主力总价交房标注毛坯物业费3. 80元/平方米月
16、行合分析规划分析：设计师认为好的建筑心双尊堇人文和生态环境，因此在做卬目规划时，就认其地考虑 要如何将建第协调的融合于古城深厚的人文底蕴中。每一户人家都拥有自己的前庭与后院，让居 住者可以创造完全属于自己的休憩空间。媛合分析；玖园总建筑面积约35万平方米，以低层住宅为主，主力户型为205fA 2801，左右的寐 排刖壁和170肝、200行左右的叠加别箜。广告分析：报纸广告投放较少,我参加过一次住博会°目前推广方式主要是现场工地包装和虎丘 跑沿街引导旗。 客源分析: .古城区范围居民为主.职业有私企老扳、高层官员和专业人士.去化分析：本案虽然未造势.但依靠其区位和产品稀扶性.已吸引不少
17、城区客户，目前弟售率近一半二、产品建议和目标客户定位1、定位概述一寻找二千五百年苏州 文化底蕴：虎丘是苏州文化代表，高端客户对该区域认同。 地段优势：位于虎丘景区内，周边配套齐全。 产品纯粹：中式风格、纯粹别蟹社区。2、产品定位建议 考虑到地块环境及用地条件，主力产品定位为中式风格、双拼别墅为主，独立别墅为辅，联体提升容积 A、B地块北侧：沿312国道布置联体别墅，以阻隔噪音及提升私 密性 地块内部主力产品以双拼别墅为主，结合地形、景观节点布置高 端独立别蹩 不通产品组团考虑以道路或景观进行区隔由于现有规划指标不明，这里仅考虑核算需要进行初步排布，具体情况如 下：单位：平方米产品类型土地面积容
18、积率建筑面积独立别墅115970.410. 36958双拼别墅0.528546联体别墅0.621410合计115970. 410. 4956915第四部分 成本及投资收益预测一、销售收入预测根据上述市场分析资料，结合我们对此类中式高端别墅操作经验，我们 认为本案销售价格提升及项目产品实际产品力打造关系非常密切。因此 本案产品实际设计及打造将影响到本案销售单价。联拼别墅10000-15000元/平方米（视产品实际状况浮动）独立别墅15000-20000元/平方米（视产品实际状况浮动）为测算方便，我们分别取各类产品中间值进行预估测算。项目总销为 12500* （28546+21410） +17500*6为8=74621. 5 万元,项目平 均售价为13111元/平方米。二、成本收益预测所有单价指标均考虑按总建筑面积核算,销售收入按照74621. 5万元 进行核算。起拍价格组成：房产总价938万,土地总价19305万，总价格为20243 万；起拍土地单价为1745. 53元/平方米，起拍楼板价为3562. 31元/平方 米.测算表格见附件。