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1、最新整理买卖合同：房屋连环买卖中的物权变动甲将自己的房屋卖给乙 , 买卖合同签订后甲即将房屋交付给乙 , 并将房产证 也交给乙 , 但没有办理过户登记。乙在住了半年后 , 又将房屋转卖给丙 ,并将房屋 交给丙占有。丙从乙处取得甲的房产证 , 但也没有办理过户登记手续。在丙居住 期间, 该房屋价格迅速上涨。司法实务中的诉讼表现形式。在上述基本案情的基础上 ,依据作为原告的不同交易主体 , 司法实践中主要 呈现为以下三类诉讼。1 . 房屋出卖人为诉讼原告。案例一 甲诉至法院 , 认为其与乙签订的买卖合同 因未办理登记手续而无效 , 要求乙返还其房屋。案例二 甲以房屋产权登记人的名义直接起诉房屋占有
2、人丙 , 要求内返还其 房屋。2 . 房屋第一买受人为诉讼原告。案例三 乙起诉甲,要求协助办理过户登记手续。 甲提起反诉 ,认为其与乙签 订的买卖合同因未办理登记手续而无效 , 要求乙返还其房屋。案例四 乙起诉丙 ,以其未取得房屋所有权 , 与丙签订的合同系无权处分合 同, 且甲未予追认为 , 请求确认合同无效并判令丙返还房屋。3 . 房屋终局买受人为诉讼原告。案例五 丙起诉乙 , 要求办理过户登记手续。乙抗辩并非其不愿履行过户登 记,实则因甲迟迟不配合办理过户登记。 在诉讼中发现甲此前将房产证挂失 , 并已 将房屋高价卖给丁 , 且办理了过户登记手续。丙遂申请追加甲、丁为共同被告 , 请求确
3、认甲、丁之间的买卖合同无效 , 要求三被告协助办理房屋过户登记手续。 丁提出其为善意第三人的抗辩理 , 并反诉要求丙退出房屋。问题聚焦。 上述案例呈现的房屋连环买卖的诉讼形式属于较为典型的房屋连环买卖案 件类型 , 案情看似简单 , 但其中蕴含着诸多民法基本理论问题及实务争议的具体 问题。1 . 案例一 、 案例三 体现的问题是 : 不动产物权转让合同 （ 房屋买卖合同 ） 的效力是否受不动产物权变动 （ 房屋过户登记 ）的影响 ?2 . 案例二 体现的问题是 : 房屋的事实占有人能否基于连环买卖合同行使 对房屋登记所有权人的占有抗辩 ?3 . 案例四 体现的问题是 : 物权变动的合意 （ 如
4、不动产或其权属证书的交付 ） 是否具有拘束力 ?4 . 案例五 体现的问题是 : 在房屋双重买卖中 , 房屋的事实占有人能否对抗 房屋善意取得人 ?上述具体问题实际上可以总括为一个基本命题 ,即在房屋连环买卖中 , 在不 动产登记与占有分属不同主体时 , 如何在法律上的所有权人和事实上的占有人之 间确定保护基准 , 以及如何在实务案例中寻求在物权法等现有法律框架下的合理 保护路径。二、实例解析 : 解决房屋连环买卖纠纷的请求权基础分析 请求权基础分析方法是德国法学界比较推崇的民法学上一种独特的方法 , 这 种方法又称请求权规范基础检索法或归人法、涵摄法 , 是指通过考察当事人的请 求权主张 ,
5、 寻求该请求权的规范基础 , 从而将小前提归人大前提 , 最终确定请求权 是否能够得到支持的裁判结论。任在实例分析中 , 请求权基础方法只需把握与请 求权相关的法律事实和法律规范即可 ,不必考察无重大关联的法律事实 , 因而适 用较为便捷。而且在大多数案件中 , 当事人的主张都是以请求的方式表现出来 , 只要依据当事人的请求 ,可直接探寻当事人主张的请求权规范 ,从而发现法律 ,迅 速把握案件的关键 ,而不易被复杂的案情困扰 , 有利于简化思维过程。因此 , 请求 权检索的方法也更能适合实务的需要 , 在民事案例裁判中运用请求权基础分析法 具有很强的必要性。已经开始实施的物权法确立了物权的一些
6、基本原则和制度 , 其中第九条确立了登记生效主义为不动产物权变动的原则 ; 第十五条明确不动产 物权变动的原因与结果进行区分的原则 ; 第一百零六条确立了善意取得制度 ; 第 三十四条和第二百四十一条分别明确了物权请求权及占有制度。 物权法与已有物 权法律规范形成较为完整的物权法体系 , 为司法实务处理物权纠纷提供了较为完 备的请求权基础 , 请求权基础方法的适用具备了足够的可行性和前所未有的良好 客观条件。故笔者拟尝试以请求权基础分析法对房屋连环买卖中涉及的物权纠纷 进行研究 ,为民事司法实践提供可资遵循的思维及论证方法 , 以增强法律适用的 统一性与合理性。房屋出卖人的请求权基础分析物权变
7、动与合同效力。1 . 关于 案例一 的分析。房屋出卖人甲的诉讼请求基于无效合同产生的返还财产请求 , 其请求权应锁 定在不当得利请求权。 该请求权成立的前提是甲与乙之间的买卖合同被确认为无 效。通过请求权基础分析 , 依据物权法第十五条关于 “当事人之间订立有关设立、 变更、转让和消灭不动产物权的合同 ,除法律另有规定或者合同另有约定外 , 自合 同成立时生效 ; 未办理物权登记的 ,不影响合同效力”的规定 , 不动产登记只是物 权变动的成立要件 , 而不是买卖合同的生效要件 , 买卖合同的效力与物权变动的 效力二者是相区分的。甲乙未办理过户登记手续只是不发生房屋所有权移转 , 并 不影响买卖
8、合同本身的效力。甲乙之间订立的房屋买卖合同应确认为有效合同 , 甲的诉讼请求不具有成立的前提条件 , 应予驳回。2. 关于 案例二 的分析。首先进行请求权检索 :甲要求丙返还其房屋 , 系以房屋产权登记人的名义 ,行 使的是物权请求权中的返还原物请求权。其次进行请求权基础分析 : 甲的请求权基础系物权法第三十四条的规定 :“无 权占有不动产或者动产的 , 权利人可以请求返还原物。 ”对该条的构成要件进行分 解可知,返还原物请求权的构成要件有二 : 一是请求权的主体须为权利人 , 包括所 有权人、用益物权人和担保物权人。 二是相对人须为无权占有人。 需要进一步明 确无权占有的概念和意义。按照占有
9、是否有本权的依据 , 将占有分类为有权占有 与无权占有。所谓本权 , 是指基于法律上的原因 , 可对物进行占有的权利。 有权占 有即指有本权的占有 , 无权占有是指无本权的占有。本案中 , 因未进行过户登记 , 所有权没有发生移转 , 甲仍是房屋所有权人 ,已满足权利主体的第一个要件。 因此 乙的暂时占有及丙的最终占有是否为无权占有 , 成为甲能否行使返还原物请求权 的关键。接下来需要做的工作就是消极构成要件的检索 , 即检索是否有能否定乙、 丙为无权占有的法律规范。依据物权法第二百四十一条关于占有的一般规定 , 占有物返还抗辩能否成 立, 关键在于产生占有的基础关系是否能使占有人可以对抗权利
10、人的返还请求 在买卖合同中 ,出卖人应当将标的物交付给买受人占有 , 并且还应当将标的物所 有权移转给买受人。甲乙签订房屋买卖合同后 ,交付但未过户 ,根据买卖合同 ,甲 应当将房屋交给乙占有 ,甲作为合同当事人应当遵守合同约定 . 不能要求乙返还 房屋。乙基于买卖合同的占有属于有权占可以对抗作为出卖人的所有权人甲的返 还请求。丙是否构成无权占有 . 此涉及学说上之占有连锁理学者将占有连锁理论 归纳为三个要件 :( 1 ) 中间人对于一定的法律关系 ( 尤其是债之关系 ), 取得占有的权利 ;( 3 ) 须中间人得将 其直接占有移转与第三人。 迈沐案中乙作为中间人对所有人甲有合法的占有权源 丙
11、作为第三人基于与乙的买卖合同 ( 该合同的有效性留待 案例四 中予以详细论 证)亦取得占有的权利 ,乙将房屋交付给丙 , 视为将其对房屋的直接占有移转给丙 三个要件均符合 ,因此丙的占有不构成无权占有 , 丙可以行使对甲的占有抗辩。 甲 要求丙返还其占有房屋的法律规范构成要件之一被消极规范构成要件所阻却 , 其 诉请缺乏请求权基础的完整构成要件 , 应予驳回。房屋第一买受人的请求权基础分析物权变动与无权处分。1 . 关于 案例三 的分析。依据案例一关于甲乙房屋买卖合同有效的分析 , 以及 案例二 中乙属有权占 有的分析 ,乙要求甲依约履行办理过户登记的义务 ,具有合同请求权基础 , 应予支 持
12、。甲主张合同无效及返还房屋的反诉请求不成立 , 应予驳回。2 . 关于 案例四的分析。本案中乙主张其与丙之间的房屋买卖合同无效的理 之一是无权处分订立的 合同, 据此可知其请求权基础在于合同法第五十一条的规定 :“无处分权的人处分 他人财产 ,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的 , 该合同有 效。”按照反对解释 , 如果订立无权处分合同后 , 权利人不予追认 , 处分人也未取得 处分权的 ,该合同无效。故无权处分合同属效力待定合同。 依据该条规定 , 从表面 上看, 乙在尚未取得所有权前将房屋转卖给丙构成无权处分 ,在嗣后未取得所有 权或甲未予追认的情况下 , 应认定乙丙之间的
13、买卖合同无效。但从利益衡量角度 看, 这样的处理结果显然对终局买受人丙极不公平。因为合同效力完全依赖于乙 是否积极取得所有权及甲的追认 ,交易风险全部 丙承担, 乙和甲可待时投机 ,易 诱发道德风险。如本案中房价高涨 ,乙、甲见有利可图 .乙不积极向甲主张办理过 户登记以取得所有权 ,甲也拒绝追认 ,导致合同无效。丙在支付对价并接受乙的交 付占有房屋后 , 因未及时办理登记 ,不能适用善意取得制度 ,其权利又无法得到合 同保护, 丙须向乙方返还房屋 ,其只能依靠缔约过失责任寻求救济。究其源流 ,我 国合同法第五十一条是不恰当地借鉴了物权形式主义的德国民法第 1 85 条、我 国台湾地区“民法”
14、第 118 条的产物。在德国模式下该条款是指处分行为效力 未定 , 于我国不承认物权行为概念 , 在我国债权形式主义模式下却变为债权合同 效力未定。有学者认为 ,不动产登记之外 ,具备物权意思表示形式要件的其他行为 , 如不 动产交付、 交付不动产权属证书等可以在当事人之间作为确权的依据。 从理论指 导实践的角度看 , 当事人合意产生物权效力的观点确实有助于解决实践中出现的 房屋买卖交付未登记的利益保护问题。 如本案中 , 甲将房屋及房产证均交付给乙 , 可视为双方达成物权变动合意 , 乙取得所有权。这样乙丙之间的合同就不存在无 权处分的问题。 但上述观点的理论基础在于承认物权行为理论。 而我
15、国物权法已 明确规定实行债权形式主义的物权变动模式 , 不承认物权行为理论。尽管司法实 践中有倾向于物权行为理论的一些说法和做法 , 但在物权法生效后 , 其继续存在 的合理性就值得质疑了。笔者认为 , 为公平合理地处理本案纠纷 , 应对照作为请求权基础的合同法第 五十一条法律规范的构成要件 ,对案件事实进行分解 ,看能否归人 （或涵摄 ）到该 条规范的构成要件中去。 有学者认为 ,从外表观察而显现的所谓 “出卖他人之物”, 其实至少可分为两种类型 : 一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关 系, 未得到授权 ,便擅自出卖他人之物 , 多构成侵权行为 ; 另一类是出卖人与物的 所有权人
16、之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同 , 物的所有权人负有向出卖人 移转物的所有权的合同义务。在此类合同尚未履行的情况下 , 出卖人将标的物再 出卖于他人 , 形成所谓连环合同。 如果把此类合同也作无权处分 , 就容易与物权转 让（物权变动 ）本身相混淆。骨显然本案情形属于后一类型。根据上文案例一 、案例二 的分析及 案例三 得出的结论 , 乙对房屋的占有属有权占有 , 乙享有要 求甲履行办理过户登记手续的债权请求权 , 乙仍有取得所有权之可能。在甲将房 屋交付给乙占有后 ,在未办理过户登记之前 ,甲仅是名义上的登记所有权人 , 其享 有的是受限制的所有权 , 其处分权已受限制。 如甲将房屋再转卖他人 , 须对乙方承