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1、不动产进项税额分两年抵扣一般来说，一般纳税人在取得增值稅扣税凭证的当期一次性抵扣, 但由于将不动产纳入抵扣范围后，不动产价值高，一次性当期抵扣对 增值税影响巨大，并且会形成国家收入不均衡，因此规定不动产以及不动产在建工程分两年从销项税额中抵扣：60%的部分于取得扣税凭 证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。1. 取得的不动产的抵扣。增值税一般纳税人2016年5月1日后 取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,其进项税额分两年从 销项税额中抵扣。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受 投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。相应扣税凭证为
2、对方开 具的销售不动产增值稅专用发票。2. 新建不动产的抵扣。增值稅一般纳税人2016年5月1日后新 建不动产,其购进货物和设计服务、建筑服务直接用于新建不动产的, 其进项税额的60%于取得扣税凭证的当期直接申报抵扣；剩余40%的 部分转入待抵扣，于取得扣税凭证的当月起第13个月申报抵扣。由 于新建不动产购进货物和设计服务、建筑服务取得的增值税专用发票 先后不一，相应就每次取得扣税凭证分别确认抵扣时间。如果纳税人 购进货物时未决定是否用于新建不动产（如可能用于销售）的情况下, 进项税额在购进当期全额抵扣，当将该批货物耗用于新建不动产时, 其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中
3、转出, 计入“待抵扣进项稅额”科目，并于转用的当月起第13个月从销项 税额中抵扣。3. 不动产更新改造等后续支出超过一定额度也必须分两年抵扣。 增值税一般纳税人2016年5月1日后用于改建、扩建、修缮、装饰 不动产购进货物和设计服务、建筑服务并增加不动产原值超过50% 的，其进项税额分两年从销项税额中抵扣。反之，如果增加不动产原 值未超过50%以上的，允许在发生当期一次性抵扣。不动产原值，是 指取得不动产时的购置原价或作价。在不动产更新改造等后续支出无 法预知是否超过不动产原值50%以上的情况下，纳税人购进货物和设 计服务、建筑服务，可在取得扣税凭证的当期全部抵扣进项税额，待 后续支出超过固定
4、资产原值50%后，应将己抵扣进项税额的40%,计 入“待抵扣进项税额”科目，并于转用的当月起第13个月从销项税 额中抵扣。需要注意：一是不动产在建工程分两年抵扣仅限于购进货物和设 计服务、建筑服务。购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备, 包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、 消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。不动产 在建工程在“在建工程”这个会计科目中核算，主要用来归集和核算 企业建设、改造不动产的价值，需要通过这个科目核算的项目很多, 包括人工、材料、机械费用等。本着有利于纳税人核算方便的原则, 对分两年抵扣的不动产在建工程项目范围仅限于构成不动产实体的 货物、以及与不动产联系直接的设计服务、建筑服务。此外施工期间发生的直接费用，比如工程管理、监理费用等允许一次性抵扣。二是 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的 待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。三是纳税人 注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当 期从销项税额中抵扣。四是纳税人应建立不动产和不动产在建工程台 账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣稅凭 证及进项稅额抵扣情况，留存备查。