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1、物业服务合同中房屋建筑面积的认定论文物业服务合同中房屋建筑而积的认定论文一、引言随着人们对居住环境要求的提高，物业管理公司的作用愈发突显。 根据我国物业管理条例（以下简称条例）第21条的规定，前 期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建 设单位与选聘物业服务企业签订的书面合同。由于办理房屋产权证 需要一定时间，前期物业服务合同中的物业服务费用通常按照房屋 买卖合同中载明的房屋建筑面积计算，而这一面积往往与房屋产权 证载明的房屋实际建筑而积略有差异，而实践中，当事人争议的物 业服务费用与房屋面积的认定有密切关系。二、前期物业服务合同的分类从我国立法和实践的角度考虑，可以将前期物
2、业服务合同大致分 为三类.:第一类是条例第21条规定的，建设单位与其选聘的物业管 理企业双方签订的前期合同。结合条例第25条规定“前期物业 管理协议作为业主与开发商签订的商品房买卖合同的组成部 分”，业主在接受房屋买卖合同的同时，也须承认前期物业服务合 同的效力。第二类是开发商与业主签订的前期合同。这类物业合同在实践中 并不常见，在条例中也没有体现。第三类是开发商自行指定的物业管理人与业主签订的前期合同。 这类前期合同规定了物业管理公司与业主的权利义务关系，这类纠 纷在实践中最为常见，通常是物业管理公司与业主对物业服务费用 的争议。笔者认为，从适用性的角度出发，只能将条例规定的前期物业服 务合
3、同扩大到业主与物业管理公司签订的前期物业服务合同，视为 业主委托建设单位与物业管理公司签订的物业服务合同。（一）承担主体就主体而言，各省、市、自治区大致都以某时间节点为限，将合 同约定的权利义务由建设单位转移给业主。例如江苏省物业管理 条例、汕头经济特区物业管理条例、江西省物业管理条 例、唐山市物业管理条例等地方性法规和规章均以竣工后出 售或交付物业买受人为时间节点威海市实施物业管理条例办法 则规定以业主入住为时间节点。（二）计算标准条例对前期物业服务费用的计算标准没有明确的规定，绝大 多数地方性法规和规章均规定，前期物业服务费用的计算以签订的 前期物业服务合同内容为标准。在单价一定的情况下，
4、物业服务费 用的高低与房屋而积的多少成正比，因此房屋建筑而积的认定对于 物业服务费用争议的解决至关重要。四、房屋建筑面积的认定在物业服务合同中，房屋建筑面积关系到物业公司的服务成木， 即业主需要支付的对价。假设某建设单位与甲物业管理公司签订了 前期物业服务协议，约定物业服务费用按房屋买卖合同载明的房屋 建筑而积为标准计算。乙（自然人）购房后与甲物业公司签订承诺书, 同意继续履行前期物业服务合同。后因乙对甲物业公司的服务不满 意，拒绝缴纳物业服务费，甲公司多次催缴未果提起诉讼。在此期 间，房屋产权证办理完毕，其载明的房屋实际建筑而积多于合同载 明的房屋建筑而积。笔者认为，要合理的认定前期物业服务
5、合同中房屋建筑面积，就 要对以下方而有一定的认识。（一）认定而积的标准1. 促进效率标的的数量和质量是合同履行必不可少的要素。甲物业管理公司 与乙签订了前期物业服务协议，但此时房屋产权证尚未办理完 毕，业主和物业公司无法准确测量并确定房屋实际而积。若待产权 证办理完毕才签订物业服务协议，不仅会影响物业公司盈利，还会 影响业主对房屋的使用权，故合同标的面积只能以乙购房时签订的 房屋买卖合同中载明的房屋而积为准，使双方得以及时履行合 同，既符合各方利益，又使合同更有效率。2. 考虑合同双万的真买意思我国合同法规定，合同各方应当按照合同约定履行义务、行 使权利。约定的基础是当事人的真实意思表示，只有
6、当事人所作出 的意思表示合法、真实，合同才具有法律约束力。物业服务合同的 内容主要是业主要求物业管理公司为所购房屋提供物业服务，且定 期支付一定的管理费用。显然，物业公司提供物业服务的成木以房 屋实际而积为基础，业主也希望物业公司的服务范围涵盖其所购房 屋实际而积的每一平米。上例中，房屋的实际面积大于合同载明的 房屋而积，在这种情况下，物业公司的利益容易受到损害:相反，若 房屋的实际而积小于合同载明的房屋面积，业主作为弱势一方，利 益更加容易受到损害。因此，应当认为双方签订物业服务合同的真 实意思表示是以房屋的实际面积为物业管理费用的计算基础。（二）变更标的房屋面积的时间节点对时间节点的认定关
7、系到双方争议的金额。在此，笔者提出以下 四种认定标准加以比较。1. 以房屋产权证载明时间为准这种认定标准相对比较权威和准确。房屋产权证上载明的时间精 确到日，并且有公信力，双方当事人比较容易认可。然而，房屋产 权证为业主所有，若业主为少缴物业费用故意隐瞒物业公司，则物 业服务合同标的的面积无法变更。2. 以业主收到或应当收到房屋产权证时间为准3. 以业主告知物业公司房屋产权证载明的房屋实际面积的时间为准这种认定标准考虑了物业公司和业主双方的知情权，对双方都相 对公平。然而，这种标准使业主负担了告知义务，而告知的主动权 在业主方，故需要在合同中明文规定，否则该标准无可行性。4. 以双方变更物业管
8、理服务合同的时间为准这种认定标准充分尊重了双方的意思自治，将时间节点体现在合 同中使得该标准具有法律约束力，该标准可行的前提是业主如实履 行告知义务。五、完善前期物业服务合同的建议前期物业服务合同中房屋建筑面积认定困难的问题普遍存在，却 因为物业管理费用的单价较低容易被忽略。鉴于业主对房屋的使用 权相对持久，如不能合理认定房屋面积，会给物业管理公司和业主 带来隐形的损失。不同情况下对房屋建筑而积的测量标准可能不同，因此，类似的 差额是不可避免的，但如果能够完善前期物业服务合同，考虑到合 同履行过程中可能出现的种种情势变化，就能有效规避由此引发的 纠纷。建议购房者在与物业公司签订物业服务合同时增加条文，约定“物业服务费用的计算依据以政府部门文件载明的而积或面积衡量 标准为准”。同时，物业服务合同应当约定业主在房屋面积实际面 积变更后的及时告知义务，具体的变更时间节点可由双方自行商定, 可以依据房屋产权证上载明的时间，也可以依据双方变更服务协议 的时间，但应当适当倾斜于业主作为弱势方的利益。如此，合同各 方就可以在标的房屋实际而积与约定面积不符时，公平诚信的继续 履行合同，有效的避免因变更合同或启动诉讼程序带来的低效交易。