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1、物业管理费由哪些项目构成？物业管理收费的费用构成：1管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基本工资，按规定提取 的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的 )。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确 定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每 月该项费用的总金额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。(1) 基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。(2) 按规定提取的福利费 (根据当地政府的规定由企业确定 )：包括福利基金 (如
2、按工资总额的 14计 算 )、工会经费 (如按工资总额的 2计算 )、教育经费 (如按工资总额的 15计算 )、社会保险费 包 括待业保险 (如按工资总额的 1计算 )，医疗保险 (如按工资总额的 6计算 )、工伤保险、养老保 险 (如按工资总额的 19计算 )，住房基金 (如按工资总额的 6计算 )(含住房公积金 ) 等。(3) 加班费：按人均月加班 2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月 22 个工作日计算。(4) 服装费：按每人每年 2 套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以 12 个月，即为每月服装费。2公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括：(1) 公共
3、建筑 (如过道、门厅、楼梯及道路环境 )内的各种土建零修费；(2) 给排水日常运行、维修及保养费；(3) 电气系统设备维修保养费；(4) 燃气系统设备维修保养费；(5) 消防系统设备维修保养费；(6) 公共照明费；(7) 不可预见费；(8) 易损件更新准备金。不包括：业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修费用；公共设施、设备的维修费用；电梯的运行、维修费用；冬季供暖费；高压水泵运行、维修费用；公用天线保养维修费；这些费用按国家和地方政府的现行规定和标准分别向产权人和使用人另行收取。3绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用， 包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂
4、草清运费、景观再造费。4清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁 环卫所需之其他费用。5保安费：对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器 材装备费 （保安系统、保安器材等 ）；保安人员人身保险费 （如每年投保 2 万元人身意外伤害险，保险 费率为4%。）保安用房及保安人员住房租金 （如保安用房按每人 8平方米计算，住房月租金为 8元/ 平方米 ）。6办公费：交通费 （车辆及保险维护费用 ）、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区 文化费、办公用房租金 （含水电费 ）、其他杂项等。7物业管理企业固定资产折旧率：固
5、定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修 设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为 5 年。8利润：利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率 不高于社会平均利润率为上限。9法定税费：法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。 物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费（代收代缴部分不计征）。（1）营业税：按企业经营总收入的5征收；（2）城市建设维护税：按营业税7计征；（3）教育附加费：按营业税 3计征。以上 9 项费用即为费用构成，测算出来后全部相加就是公共性服务费用。如果一个住宅小区没有 其
6、他资金来源渠道，只靠物业管理收费维持运转。则每户收费标准即为前9 项之和再除以总建筑面积和 12个月，即得出每月每平方米应交金额。如果小区还有多种经营收入可以补贴到物业管理收费中，如有小区配套公建房出租收入、停车费 收入、维修养护专项基金利息的补贴等，则先测算出其他收入补贴到每月每建筑平方米的数额，再 用总费用扣减，结果即为每户应交物业管理费。举例来说：如果经过上述 9 项费用测算，小区公共性服务费用为 2元/平方米，如果小区没有其 他收入来源，则为了维持小区正常物业管理运转，每户需按2 元/平方米交费。如果小区还有其他收入来源，并且补贴到物业管理费大概为12 元/平方米，则住户每月实际交纳物
7、业管理费为（2-1.2）=0.8 元/建筑平方米。由此看来物业管理企业开展多种经营，多渠道筹集资金，是降低物业 管理收费的非常重要的手段。【附】小区业主们在小区达到交房条件，并且开发商按照合同规定赔付完违约金后，交物业费时，一定要 看当地物价部门给该物业公司颁发的物业费收取证明，上面有当地物价部门允许该物业公司收取的 具体物业费单价数按每平方米建筑面积每月收费为单位，其中物业综合管理 收费标准一至五类小区分别为0.7、0.25、0.15、0.10、0.05元；小区公共区域清洁卫生收费一至五类小区分别为0.6、0.25、0.18、0.08、0.04元；小区公共区域秩序维护服务 收费标准为0.8、
8、0.35、0.3、0.1、0.05元, 共用部位的日常运行养护收费标准为一至三类小区 0.10、0.04、0.02元；公共照明收费标准中，一 类小区多层、高层分别为0.08元和0.10元，二类小区多层、高层分别为0.03元和0.05元，三类小区多层、高层分别为 0.02元和0.04元；小区公共绿化日常养护 收费标准一至五类小区分别为&6.5、3、2、1.3元，另外，规定还为小区消防、避雷、弱电、供水、升降、水景等共用设备、设施 的日常运行和维护制定了具体的收费标准。1. 物业场地及办公室建设，构建费用。包括办公材料，人员工资，工程材料等2. 业主入住率划分资金供给。业主达到一定比例的入住率，建设单位除工程部全部撤出， 物业公司自负盈亏。3. 工程维修费用在交房及保修年限由建设单位承担。电梯的保修期一般是一年，保修期到以后不一定还要原来的安装公司维保，一般收费是 按楼层高度计算的，楼层越高缴纳的电梯管理费应该越多，因为电梯运行时间越长耗电 量越多，一般来说每月的维保费用要 400元左右，但是电梯又是耗电量很大的一种设备， 平均电梯连续运行一小时要20度电左右，再有就是电梯部件损坏后的更换费用，如果 选一个好点的维保单位对电梯日后的维护费用是很有好处的。3