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1、SUB 曲日RQrlIHMun1如何实施高周转?“开发路径-责权-计划运营-流程”一体化设计实例文/赛普任丹、罗巧玲 文章看点：围绕高周转，提高项目开发速度，进行“开发路径一权责一计划运营一流程”一体化设计，环环相扣，形成管理闭环。当前楼市，住宅产品已进入微利时代，如果不能提高单位时间内资金的周转 率，那么利润就会降低。所以，自2012年以来，“高周转”已成为房地产行业 的关键词。深圳某企业A公司已有三十年的房地产开发经验，积累了良好的发展基础。 2014年，为了迎接由新一轮的改革机制带来的重大发展机遇，A公司确定“以住宅开发为核心、快速周转的业务模式，达到100亿销售额、建立1个市场化团队和
2、1套企业制度”的三年战略目标。所以 A公司必须做到项目的快速开发， 实现资金的快速周转和回笼，达成公司的战略目标。追求项目快速开发，实现“快而不乱”，从项目开发策略来讲并非追求项目 开发从拿地到交付整体的“均快”，而是以预售为界，前段求快、侧重高周转， 后段求品质、以质量为先。所以结合本次咨询范围，我们将“如何实现项目的快 速开盘”作为项目高周转的核心，并以项目开发路径为主线，从“点-线-面-体”构建起“推动项目提速、提升组织效能”的 “4步走”的公司运营管理体系。“ 4 步走”如下：*点：确定项目开发加速点；*线：进行项目开发路径优化；*面：明确项目开发流程总图；体：完善责权体系、搭建计划运
3、营管理体系、规范流程管理体系。、确定项目开发加速点在A公司确定4个月地下室开工，9个月首期开盘的项目进度目标下，项目组 以标准项目为例，通过“项目开发路径”研讨会的形式，对客户进行分组讨论， 在借鉴标杆经验，并结合 A公司实际的基础上，通过早起跑、串改并、控周期 三种策略，总结出实现项目快速开发的 11个加速点。例如，土地摘牌前完成“ 3-2-1 ”关键加速点：3 摘牌前3周完成项目深 化定位；2摘牌前2周完成概念规划设计；1 摘牌前1周完成投资决策评审。又如，土地摘牌后完成“ 20-90 ”加速点：土地摘牌后20天完成方案设计 评审，摘牌后90天完成全套施工图，以确保摘牌后120天内能达成地
4、下室开工 的进度目标。为达成这一目标，A公司须充分调动设计单位等战略合作资源、共同推进。二、进行项目开发路径优化结合项目开发加速点及项目开发逻辑，项目组组织客户结合实际操作经验形成标 准项目的开发路径图。所谓标准项目开发路径图，即是在控制项目总耗时的目标 下，厘清项目开发逻辑，确定“ 1+3 ”路径上的关键活动及其前后搭接关系。“ 1+3 ” 是指项目开发路径图由一条主路径和三条辅路径构成：1、明确一条主路径主路径是项目计划中最长的路线，主路径上的关键活动持续时间决定了项目的工 期。所以研讨中，项目组组织客户结合经验，聚焦耗时长、周期又难以控制的关 键活动作为主路径上的活动。例如，讨论中，A公
5、司发现多个项目在前期定位策划、方案设计阶段耗时长，短 则半年，长则1年，故将项目前期定位、概念规划设计、方案设计等关键活动纳 入主路径中，作为公司上下共同关注、协同推进实现的关键活动，以确保整个前 期工作的合理周期。2、以主路径倒逼三条辅路径基于对开发关键路径的达成条件，关注工程前期工作、报建、示范区管理要求， 完善三条辅助路径（报建、前期工程、示范区）。例如：基于关键路径要求土地摘牌后90天完成全套施工图，根据施工图外审常规周期，确定摘牌后110天完 成施工图外审，并以此类推其他报建活动的时间节点；2CADMMJftJ/Ir W H r H在明确标准项目开发路径图后，项目组组织 A公司对其使
6、用机制及调整机 制也进行了说明，明确各项目进入可研阶段后，需根据项目具体条件及项目开发 策略对标准项目开发路径图进行调整， 形成本项目的开发路径图，并报总部审核 审批。但在对项目开发路径进行调整时有8大关键活动必须遵守，例如： 土地摘牌前完成项目深化定位及概念规划设计； 土地摘牌后90天，完成全套施工图设计；开盘前45天完成示范区开放。三、明确项目运营总体设计为了匹配项目开发路径图，梳理涵盖项目开发全周期全专业的关键活动的串并联关系，项目组绘制了项目运营总图（如下图示），做到“1个匹配、1个强化、2个明晰”，即匹配标准项目开发路径图、强化项目开发一二级节点、明 晰关键决策会议、关键成果。O&#
7、177;M0OO-初®:璋目财O ±M m决爾:1, 项目立项评蛊2. 项目讷輕£ Am跚ai懵轉 比顶目可聊豁輕5.项目披珮策令 氐两盒如窒逅计评审 合彌尿果清第:L琨目宜顶报告2.项目葩齡I會西点-鳞划包躍11宦血敗 劉5,旦颔划设计俪书、瞬規划迎计粥4.址目可?iW顽告2顶目投囹削瞻&两点76方SEifii+ff辭*两点临旗说计腳二！二酉|二!耶信訥P吨3CADMMJftJ/Ir W H r H#CADMMJftJ/Ir W H r H、匹配标准项目开发路径图#CAPM«備专H H f盯项目开发路径图中早起跑、控周期、串改并的提速优化点一一
8、落实在运营总 图中，如在土地信息收集到土地摘牌阶段， 项目深化定位及概念规划设计，以此 支持项目投资决策；拿地之前完成示范区的选址、定位工作，保证示范区能按期 开放。2、强化项目开发一二级节点项目组组织设计了分级管理的“ 17+30 ”项目开发一、二级节点，以对应 开发路径图中关键路径及辅助路径的重点活动要求 。其中，17个一级节点中 12个节点活动来自于标准项目开发路径图上活动，另结合公司管理提升需求， 增加“开盘前风险检查”等关键活动；30个二级节点在完全涵盖路径图上其他 主要活动的基础上、增加了从开盘到集中交付阶段的关键活动。3、明晰关键决策会议和关键成果项目组以项目运营目标管理为起点，
9、 体现项目开发路径要求，进行“关键节 点-关键成果-关键会议”的一体化建设， 建立起总部-城市公司“ 11+11 ”个项 目运营决策会议和25个关键成果体系（如下图示）。标准顷目开发路径的加速点项曰一二级节点关键成果-关键会这门土地摘牌刖3周克成项目洙 化定位项目深化走位辰成项目琛化定位报告丁页目走位评审会土地摘牌刖2周完成槪念规 划谡计Q项目概念规划设计项目概念规划设计 咸果门概念规划设计咸果 评車会门土地捕牌前1周完成援资决策评車心顷目投资决策评审 芫咸项目按资决第扌艮告】页目投资决策评审 会Q土地摘牌后20天尧成方秦项目方案设计完成心方案设计成果心方素设计咸果评审 会"土地摘牆
10、后45天确走项冃目标召幵项目目标决輩会项目运言目标书及国期成果7项目目标;灭策会心土地摘牖后90天元成全套 诞工图+全套施工團元成施工图设计成果“施工图成果各专业 审圏会4顷目开发蹈径加速点弓页目关键节点-关犍成杲-头衬飞富对应哀节迭，四、责权体系作支撑为支持项目提速、实现项目开发路径，项目组在遵循管控定位及管控边界的 基础上，对A公司的责权体系进行了细化。主要从两个方面进行梳理。1、开发全过程、全专业覆盖A公司过往审批权限以经济类、行政类为主。 为保障专业决策质量、把控风 险，项目组组织建立起开发全过程、全专业覆盖的责权体系，主要形成12大专业、361类审批事项。42、匹配提速、抓重点、控风
11、险为支持项目提速，优化后的责权体系一方面向城市公司适度授权、提升一线 相应速度和开发效率，另一方面强化总部对关键事项的决策及服务职能。城加冬司按甲事顶占比<%>吕却抉般事硒占比<%>r忧化苛，18t亍口略*81 . 30% n忧化后<16%54%扎注司优优前后诚旳公sjLi曲部已策丰m 丁比吾-同时根据项目提速点的具体要求，项目组着重梳理投资拓展、设计、成本、 采购四模块的职责权限，以提高强化城市公司操作主体的地位， 减少审批流转程 序，提高决策效率（如下图示）。顶目开发路径葵求卿整苗箕权优化后資权、土地捕牌前1周売成援资 决策评宙从士地佶息牧集到十地兹 取，均由
12、朋都专业部门灵责， 城市公司仅駅合和蔘耳，从 立顶到投资决策平均周期为 S 卜月一方面加强城市公曰在基砒研究、十 地佶忌、收集及可研等方面的主体操 作地位，叹落共区域深糾的宴求F拜 一方面强化总部在项目立项1援资决 策评审等关逮环节的把控力度土地捕牌后20天需丸成 主仙及示抱区方案讦ffi方案由耳制艮责，寸競区设 计由城市公包灵责，导致项 目整体效果难协面.设计周 期难把控抑尝总体方案及示范区设计的一致 性，强化急制前期设计管理現示范区 标准化主责，城市公司落实7F范区标 准化建设土地捕牌后的天玄威全 套通工图施工圉设计由忌部主导，城 市公百协朗，导致现场协调 囲难、设计及报建脱节等加强城市公
13、可设计力臺，明确城市公 刁主畫師工强计菅理，忌制设计部 门蔘三击园、给予专业支持土地捕牌前20天必须完 成总包单位招标30万以上的扌Fl标事项由总部 扌M采部门王导完成，导致采 招事项堆积、时效难決满足 项目幵绘讒求总部招采邯匚喷 责战略采购和湛包 招标，宾余采招均由城巾公司组织幵 展，但車大采购金事项须报思、部审核匹曹己顷目幵毘蹈径A埜司优化前后奏权体沁"法*纵观整个项目，始终以“项目提速增效”为目标，以“实现标准项目开发路 径图”为主线，进行项目开发路径一责权一计划运营一流程的一体化设计（如 下图示）。幵炭S®径项S投资拓离与定位阶殷阶段起止点从土地倍惠收樂到土地搆牌计
14、划运晋 体系成果名称及顺 序I -5 （第一阶段錨五个成果）名称琐目投至决第报告对应节点项目投帘决篥报告评审谨过对应会议投资决策评审会成果级别城市公司级别參见模板库鼻考秦例成部筆咸钢项目投资决策报告责权体系阶段成果放行提交人城市公司顷目/城市开发部提交时1旬土地摘牌前丄周会i义评审投莖决策评审会批准r流程体系工制廡须目拓展论证管理流程作业拒引1A址司开百踏桂占权-计划运宜-流程一悴化设 壬例聚藹拓神燿*结束语企业管理中开发路径一责权一计划运营一流程一体化设计，环环相扣，形成管理闭环，避免了经常出现的体系前后不匹配、 制度前后矛盾、流程前后断档的管理行为。一体化设计正被越来越多的企业重视、成为管理精细化的有力工具。6