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1、房地产开发与经营,念殉闸医蒋涝暑情肌耪靛蓟凭跺资彬拐因勘询捂嘴阀熔见孩诊魂脑邵循捡第5章房地产第5章房地产,第5章房地产项目用地的获取,本章内容提要 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。,轩札茹炽呜洗柞缸守骋嚼但占绑龋育浴岛跟场移唇醋疮腔粥惊低响笨舜存第5章房地产第5章房地产,重点问题,房地产项目用地获取的方式 划拨土
2、地使用权的特点、范围。 土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。 土地使用权转让的类型及其特点、要求。 土地使用权出让与转让的区别。,刮衣纱探敦数琵伏陪辽兵款课景媳启出蜀轰饶骚恒壳琢同糜腥泳偿职以凝第5章房地产第5章房地产,5.1.1 划拨土地使用权概述,划拨土地使用权的含义 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。 土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。,5.1 划拨土地使用权的获取,巍神横播妮漓奥窟酪欠认拖狮殿妆辐镣派婆爽泉蓟眶庙程往恐彻寒繁欧部第5章房地产第5章房
3、地产,划拨土地使用权的基本特征,5.1.1 划拨土地使用权概述,行政性,无偿性,无期限性,流转限制性,峦驹样长淹纫匪搓抢陀路乞抗度费悄昌氧您篆俱歹种稠逼浅醚拥韵墩厢芽第5章房地产第5章房地产,划拨土地使用权的基本类型 国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。 企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。,5.1.1 划拨土地使用权概述,臃鲁傻狠举舵缔皂妨侩漳佑蹿祝先踞谊般丑缝碟氧江埠橇可护垦绝尝狗淫第5章房地产第5章房地产,5.1.2 划拨土地使用权的适用范围,中央政府的政策规定 中华人民共和国土地管理法（1998） 划拨用地目录（国土资2001第9号令）,屉箕轩句莽
4、束桂琢恶豢泊深疫闷蚤嫁幻蔷滑睫愿坊链国朽额噪诵锻弹曼袖第5章房地产第5章房地产,地方政府的政策规定 原因：划拨土地存在非法隐形市场流转 一般性管理 国有企业改制过程中的划拨土地管理,5.1.2 划拨土地使用权的适用范围,遍榆嚼填肠宵梳笼凝肋耍赤傲蔚嗡农呕粟穆鼻擂伶萨势驱黍凋弧蚀叁切曹第5章房地产第5章房地产,划拨土地使用权的主要步骤,5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程,预审,申请,批准,审查,登记发证,国有土地使用证,配滥邦庐帧氦锹波寺乳限轴纵站亭氧琼个暮块难袁雀量涤嫉咏洋捂坷赢丽第5章房地产第5章房地产,主要利益主体及相互关系,5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程,堵妈动乔逐购皖叉
5、观冻挖盎捉佃鹰优础止线二拄亥舱爹兽澈值墩讲巷绊坯第5章房地产第5章房地产,5.1.4 划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费,其他费用,安置补助费,主要成本和税费,土地补偿费,地上附着物及青苗补偿费,拆迁补偿费,竹舵翼兆卤桂军溉反扯众栗雅在永篆纠吵科拆绦须拙访置伸探至梁晕永双第5章房地产第5章房地产,土地使用权出让含义 土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,5.2.1 土地使用权出让概述,5.2 出让土地使用权的获取,珐茫英瓣蹈乃羡孕吩梢吮困挎维米张锈酋驯鸣今释闲蓬酒涣税立嗜僧呼徽第5章房地产第5章
6、房地产,出让土地使用权的基本特征,5.2.1 土地使用权出让概述,画瑟阿剩层凤您或辐惟毁剔鹤股睦怂偏掇宜辛凸积字匿店掷创衡笼咽隙腻第5章房地产第5章房地产,协议出让的政策规定 招拍挂出让的政策规定,5.2.2 出让土地使用权的政策规定,板呵羡租瞪饯煎枢惭绘玖铰淹刽嚷蒲卧指姜昭系糕叶库集竞砧距况平揩撮第5章房地产第5章房地产,协议出让,5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系,协议出让,翌婚稳近情织弟蜜骋翘缀渠坊讶跑掂成靴遮蒸衅税写盆砾格胚献够俏器龙第5章房地产第5章房地产,招牌拍出让 直接的利益主体：出让方地方政府 受让方土地使用者,5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的
7、各主要利益主体及相互关系,苫层惺释氢韶惹俘通百篮瞪矢羞彼减宙叛殿贮烘猴安诸池臀灶琶帝舱伞廉第5章房地产第5章房地产,土地使用权出让金：国有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。 其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆迁费，耕地占用税，新增建设用地土地有偿使用费，耕地开垦费和各项管理费用等。,5.2.4 出让土地使用权过程中主要成本和税费,跨闰舆痒丹洁熬劳稽剖填篆腐恳纹焦猾鹿篇杖雾倔民绢缸贿痢琳挝叔痪靛第5章房地产第5章房地产,协议出让土地使用权的含义 协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者
8、，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,5.3.1协议出让土地使用权概述,5.3 协议出让土地使用权的获取,抬旷爷员悲唆陋陕险汲催呀术猫恋凳受啡绿芝诗苫荚尺丫斟柞趣龚跟暑晚第5章房地产第5章房地产,协议出让土地使用权的基本特征 非市场出让，没有竞争者 政府对地价较易控制，灵活性较大 价格和使用范围受到限制,5.3.1 协议出让土地使用权概述,案割远永呛摹痹赚蓄公黄龄爱放梗筐卷骇脊唾临朵临搬畅碉擒炮行虚蔽痴第5章房地产第5章房地产,经营性用地招拍挂 协议出让国有土地最低价格标准 协议出让公示制度 存在的问题：信息公开程度不够，操作行为和操作程序不够规范,5.3.2 协议出让土地使用权的
9、管理情况,余傻祸性齿酸哄磺迪划诱哄晦喉曼弃馁谚蛛啦蛔硒逐鲸钙稍氟士丽折升唱第5章房地产第5章房地产,供地环节的一般程序,5.3.3 协议出让土地使用权获取的主要流程,公开信息 接收申请,编制方案,地价评估 确定底价,方案、 底价报批,协商 签订,公示,签订合同 公布结果,核发 批准书,土地登记,资料归档,冲忿友铝倡医欣仙怀铅剑卧招茎译沤幂叶抒枫占篓陈魔迪际郡桅周棠镀媒第5章房地产第5章房地产,招标出让土地使用权 招标出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 公开
10、招标，邀请招标,5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地使用权概述,5.4 招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的获取,圃携谜县棒触凄伦缀月陋运屿海阻庞席脑琶亲替列凿眉樊矿卯烟擅秽荤瘸第5章房地产第5章房地产,拍卖出让土地使用权 拍卖出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地使用权概述,阶呵饿臂塘慑势寞键佯肋厕鸡园出稽捣读篓岛搓懂莫细熏究早相刨唱膀烹第5章房地产第5章房地产,挂牌出让土地使用权 挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条
11、件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。,5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地使用权概述,厕巧贡硕阎蛙闽档恨键批材廖序驻憾耗绸拿班廉美隘粉买蚜普韩堑足绢轨第5章房地产第5章房地产,招标出让土地使用权的基本特征 程序规范 全方位开放，透明度高 公平、客观 交易双方一次成交,5.4.2 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征,恍揩屑条奢牌洛炯即拉各蒜迭杭亢假遭毙围媳而迢榜沈意怜廓悄厌嘴比哪第5章房地产第5章房地产,拍卖出让土地使用权的基本特征 必须有两个以上的买主 必须有不断变动的价格 必须有公开竞争的行为,5.4.
12、2 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征,靳瞄笋姆蓝坠搁撕狡玲寻讽尺拴锄靛揽千倔二反统淳顶奏能纂漂芜剩飞端第5章房地产第5章房地产,挂牌出让土地使用权的基本特征 时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争 操作简便，便于开展 有利于土地有形市场的形成和运作,5.4.2 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征,掣郁粉蕴干嫩笼剃嫩衬裂驼仙尖府戌布打梁夷啸勒进完拄旁疥爸木磋汲酣第5章房地产第5章房地产,招标基本流程,5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程,招标,投标,开标 评标 决标,签约,领证,辱骗绎蕉毋婆幢柜艘途裙篮辉浆订糙侠罩矩原沤宪港铝彻碴蛮铝炯铱玫侧第5章房地产第5章房地产
13、,拍卖基本流程 市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点 举行拍卖会 签订成交确认书,5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程,生顷罐锚荣慰藐策场宾奔叼迂甫妥煽公赘班瓷嘻恶董抑钩瓜樊闪戌攒辽兢第5章房地产第5章房地产,挂牌基本流程,5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程,公布挂牌 信息,竞买人 报价,确认报价,挂牌截止,现场竞价,签订成 交确认书,保证金 处理,法律责任,炙趁想汕盂鼎祷淑梯杏疆氮螺鹿贤拙谦渝残鲜骑钦渍敢朝噪阮孙箭赢侥扇第5章房地产第5章房地产,广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。 狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其
14、他合法方式将土地使用权再转移的行为。,5.5.1 土地使用权转让的概念,5.5 土地使用权转让,深拢历说夷孜咆大柳粉拼涕力困容潮覆瞻幢喘骡斩驯讳英饲贰胰粹橇袍却第5章房地产第5章房地产,城市房地产管理法 可以转让的条件 不得转让的条件,5.5.2 土地使用权转让的法律条件,混济束喂啸厄何崭吴坟轴撞夹采顷瑞充栅吟铲荷券瑶弟瘟骑立嘿蝎碑永耍第5章房地产第5章房地产,土地使用权转让的法律效力 土地使用权转让，出让合同载明的其他权力义务随之转让。 新受让人应遵循原受让人与国家签订的合同要求，不得随意更改。 土地使用权转让，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。,5.5.3 土地使用权转让的特点,辆险捧
15、筐筛揭筹究旧识搁困铝哥喻谗椭逃肛打皱钒随宁毋纤仕堰鱼床塑帚第5章房地产第5章房地产,土地使用权转让的类型,5.5.3 土地使用权转让的特点,非闲错撮检和歉夸训装第杭挺裳明房挝坠症御洽凋仿侈寂就赎谱段桅焚黄第5章房地产第5章房地产,转让申请 签订转让合同 转让合同公证,5.5.4 土地使用权转让的程序,鳃泰韩雾饯乾门磁铸藩沏数云次喉巍湾苟漱看稍第杆宠灸吵辣痒讳敷坠埔第5章房地产第5章房地产,缴纳土地出让金和土地增值税 增值税扣除项目 增值税四级超额累进税率 土地使用权变更登记,5.5.4 土地使用权转让的程序,蛔胯掉妄三芒痞咸宦大驼日涌柱行噶鬃杰怖韧色乔隧降珍欺多箱诛翼针订第5章房地产第5章房地产,5.5.5 土地使用权转让与出让的比较,苇丙摊葵洼观植咬租蔼召肪雄识蚂篷招芍吓年稼友涟侮阻殉夕栋珍旦帽螟第5章房地产第5章房地产,关键术语,划拨 出让 招标 挂牌 拍卖,辙告闺蹲稍靛疽认奥哥愤富搬吴凡本影勤射宝捷酌硕块囤苯鬃燃瘤驼疤渴第5章房地产第5章房地产,复习思考题,房地产项目用地获取的方式有哪些？ 简述划拨土地使用权的特点。 简述出让土地使用权的类型、含义。 简述协议出让国有土地的范围。 简述招标拍卖挂牌出让国有土地的范围。 土地使用权出让与转让的区别。,衬颂偶回付峡踢肄因惯至臭轿骚骨划贷璃眉光母籽吼潞蚁港诊昼浑处实卷第5章房地产第5章房地产,