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1、园区土地开发模式概述21世纪是知识经济全面起飞的世纪，创新成为知识经济发展的 动力和特征。高新技术作为知识经济的重要内容之一， 高新技术开发 区已经成为高新技术产业的载体。世界许多国家把建立自己的高新技 术开发区作为推动本国高新技术发展的动力。 发展高新技术在新的国 际竞争中占据有利位置，已经成为各国共识。如何建设好、管理好高 新技术开发区成为一个极为迫切的问题。（一）、我国高新技术开发区的宗旨与功能我国从1988年5月设立第一个国家高新技术开发区一北京市新 技术产业开发试验区（即现中关村科技园的前身），到现在已经有23 年历史。我国的高新技术开发区从无到有，从研究、实验、生产到技 工贸已经形
2、成一套基本成熟的体系。 高新技术产业已有长足进步，高 新区作为国家高新技术产业发展战略的重要组成部分， 在政府的重视 和支持下得到快速健康发展，已经成为我国高新技术产业代的发展基 地。目前，我国地方各级政府已经充分意识到高新技术园区是发展高 新技术产业的基地，是科技与经济密切结合，加速成果转化，强化技 术创新的示范区，是对外开发的窗口，深化改革的试验区，是用高新 技术改造传统产业的辐射源。具备条件的各地方政府正努力建设高新 科技园区，以实现国家对高新技术产业的总体战略布局， 实现建设高 新技术园区的根本目标。1、我国建设咼新科技园区的宗旨面向海内外市场，依托科技实力和工业基础，通过优惠政策和各
3、 领导改革措施创造局部优先环境， 吸收外资和国外先进技术，解放和 发展科技第一生产力，发展中国的高新技术产业，带动传统产业改造、 升级、促进中国高新技术成果的商品化、高新技术商品的产业化，高 新技术产业的国际化。2、设立高新技术开发区的意义有助于加快高新技术资源向实业界渗透， 实现科研成果的产业化， 提高我国增长中的高新科技含量，有助于加快实现经济增长方式从 “粗放型”向“集约型”的转变。有助于降低技术扩散，技术转移成本，增加技术进入企业的机会， 有助于提高企业的技术使用效果。有助于缓解长期形成的科企分离的局面，以及与市场经济不相适应的 矛盾，有助于发展知识经济，加强综合国力、提高国家、企业在
4、国际 竞争中的地位与实力。3、高新技术开发区的功能高新技术成果向现实生产力的转化；实现成品技术就地消化或向周边地区实施技术扩散，产业辐射； 实现技术转移，使高新技术开发区能够带动周边区域经济飞速发展， 达到汇集民生的根本目的。图一：高新技术开发区功能f、科技领域开发区成品技术产品技术向周边及境外扩散技术路径，技术方案技术思路可行性论证咼技术产 品技术转移带动区域经济发展技术路径中间实验新技术产原地消化提高企业竞争力技术路1J1J品J<J径，技术方案（二）、高新技术开发区的土地开发及管理要求1高新技术开发区的土地开发建设与经营需要政府强力干预高新技术开发区是区域经济增长的源泉，高新技术的开
5、发和应用是一个关系国家竞争力的重点课题， 同时又带有极大的风险性。如何 鼓励高新技术产业的发展，使之在经济建设中起到先导性作用，就需 要给高新技术产业一个良好的创业环境。如何有效配置园区土地资 源，完善园区基础设施建设，为园区创造良好投资环境是各级政府应 全力解决的问题。“筑巢引凤”是我国大多数高新技术园区的开发建设思路，创造 有利于创新、协作的环境，形成区域创新网络，为高新科技企业入驻 创造良好条件是开办高新科技园区的基本目标。 中小型高新科技企业 是高新科技园区的主体，其资金一般较为短缺，为众多中小型高新科技企业提供土地载体和良好基础设施使成为政府义不容辞的责任。目前国内各个高新技术园区的
6、管理大都有政府的强力干预，使得 需要几十年才能发展成熟的地块及产业在短短十几年中就飞速发展起来，并取得令人惊异的成就。中关村科技园区、温州新城、苏州工 业园区等较为成功的国家级高新技术园区均是在科学规划、政府引 导、企业化和市场运作的指导原则下建成并取得成效。高新技术产业的特点就是在于“高”于“新”，这就要求快速把握时间，占领高新 技术领域的前沿阵地，要求政府运用必要的计划手段结合必要的经济 措施，来加速经济手段所不能实现的地区资源的有效配置和产业经济 发展进程。因此，在市场经济尚不发达的阶段或是地区，高新技术园区的规 划建设需要政府的干预。由政府组织或明确授权企业统一实施土地综 合开发及市政
7、基础设施建设，垄断并严控土地一级市场，牢牢控制供 地源头，是高新科技园区土地开发的主要思路。2、园区内土地双重功能的充分发挥要求管理机构具有很强的土地资源控制能力要建设好高新技术开发区，实现其应该具有的功能，进而实现我 国咼新技术产业的总体战略安排，贯彻咼新技术开发区的宗旨，就应 从硬件设施和软件服务两个方面着手。 根据世界各国高新技术开发区 的实践看，一个成熟的高新技术开发区要具有如下基本要素：1）、充足的科技与智力资源；2）、良好的创业环境；3）、活跃的投融资市场；4）、明晰的知识产权关系；5）、政府管理的效率：企事业开发登记、生产经营场地程序、各领引政事务；6）、产业的多样化和技术创新；
8、7）、产业的网络和集群化；上述要素可以归纳为两个方面；硬件环境：市政基础设施、公共设施及生活设施的完备情况；社会经 济结构、自然凛赋，从根本上来讲，即土地综合开发利用情况，它代 表了某地区生产力发展水平。土地的开发利用可以分为土地的一级开 发、二级开发、三级开发（即土地的再次开发一将荒芜地、废弃地、 损害地、坍塌地、无主地、回收地、整理成为可以再次利用程度的过 程）。经过土地一、二级开发，土地作为最基本的生产和生活资源和 资产，才能进入到经济活动中去，发挥其既作为土地资源，又作为土 地资产的双重功能。软件环境：即政府政策、金融、法律、产业服务情况。政府的服务情 况可以通过对各项事物的管理效率上
9、体现出来，而软件环境与硬件环 境密切相关，其中一个重要方面是土地的开发利用管理以及管理的方 法和手段。它代表生产关系及上层建筑方面的特征。成熟的高新技术园区要实现其自身应有的产业功能和相应的城 市功能。首先要能够发挥土地作为资源及资产的双重功能，发挥其即 作为生产资料，又作为生活资料的两重性质。土地在开发利用过程中， 必然要发生人与人之间的关系，包括占有使用，收益分配等的关系。 土地资源的稀缺是土地成为资产的前提条件， 作为高新技术开发区内 的土地资源，其土地资产的稀缺性特征更加显著。土地是人类最基本的生产资料，城市土地是城市生活的全部载 体，是各类企业进城生产、经营必须的资源。作为高新技术开
10、发区内 的土地资源，对于高新技术企业的发展更起到举足轻重的作用。 遵照 土地法，我国土地属于国家所有和集体所有， 实行土地的社会主义公 有制，即采取全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。土地所有制由国家机关代表国家行使所有权， 各级政府及相应的职能部门（即 各级土地管理部门）在国务院授权下管理土地，负责城市土地的开发 利用和经营管理，合理配置土地资源，取得土地收益，发展地方经济。 作为高新技术开发区管理机关，对于区内土地开发利用与经营管理， 同样也是土地所有权决定的。鉴于高新技术开发区的特殊性质， 区内 土地开发利用与经营管理的方法、目的、又与城市土地开发有所不同。最根本的区别在与城市土地开
11、发目的是合理配置土地资源，提高 土地利用率，促进土地资源有效流动，取得土地收益，促进地方经济 发展和城市人居环境改善。高新技术开发区内土地开发目的要以高新 技术产业发展的目的为目的，在抾持高新技术企业发展的时候，必然 要牺牲部分或全部土地收益的利益，以达到促进高新技术产业发展的 目的，其实质性是牺牲短期利益来实现国家或地区的长远利益。因此， 咼新技术开发区的管理机构，必须留在城市功能完善、产业良性发展 的高度，对园区内的土地综合开发及基础设施建设加大控制力，通过 采取金融政策、经济政策、价格政策及法律规章来管理园区内有限的 土地资源，配合高新技术产业发展规划的实现。（三）、渤海科技城定位及土地
12、综合开发、基础设施建设目标;作为营口国家高新技术产业开发园区的龙头， 渤海科技城面临着 艰巨的历史重任。渤海科技城的土地更要发挥其基本功能，以实现营 口国家高新区的建设宗旨。因此，渤海科技城的土地利用目标要从属 于产业发展及地区经济发展的目标，为高新技术产业的发展提供依 托。依据营口国家高新区战略地位和其在营口市产业结构中心定位， 渤海科技城土地综合开发及相关基础设施建设要达到四个目的；1、进行总量控制，调节土地市场通过土地综合开发、政府可以进一步收放营口国家高新区的土地 供给，调整土地需求，控制土地供应量与土地成本，以合适的价格为 园区供应生产和生活用地，避免园区土地投机和房地产“泡沫”产生
13、。2、进行土地市场有序建设、完善规范管理通过土地综合开发及市政基础设施建设，实现园区开发的统一组 织，统一建设、协调发展、合理配置的目的，配合园区内企业经营发 展壮大和产业布局的调整和完善战略的实施， 贯彻园区土地利用总体 规划，实现土地合理有效利用。3、保障土地收益合理分配、实现国有土地资产的保值增值通过土地综合开发，保证国家的所有者权益，这个利益包括了社 会利益、国家整体利益和民族利益，从而实现土地资源利用的效益最 大化。4、促进地区经济和高新技术产业的持续、稳定、快速发展通过土地综合开发，在实现园区内土地资源合理配置的同时，实 现土地开发资金的循环使用，支持整个园区其它建设发展，进而鼓励
14、高新技术产业的发展，促进我国企业技术升级和科技进步。（四）土地综合开发过程及必要要素1土地综合开发的主体依法代表国家处理国有土地的政府及其授权的土地行政管理机关 为法定的土地综合开发的主体。这里主体的含义是从法律角度上的解 释。由于我国土地统归国家所有，土地的所有权属于国家，因此作为 土地所有者必然拥有土地的占有、使用、分配和处分的权利。拥有土 地所有权的所有者进行城市土地经营， 实施土地开发，所有土地开发 时政府行为。同时，政府可以通过实施土地所有权，让渡土地开发权, 保留控制权，从而成为土地综合开发的控制主体， 被让渡方成为土地 综合开发的实施主体，这是土地所有权在实际经济活动中的一种表现
15、 方式。2、土地综合开发的资金从理论上讲，土地开发资金应当由从事土地开发的主体来提供。从事土地资产经营和管理的主体也应当成为土地开发提供开发资金 的主体，并且承担开发风险，取得与此相适应的经营收益。由于土地 综合开发资金数额巨大，仅有取得开发权的企业提供该笔资金具有相 当困难，并且由于目前我国融资机制不完善，信用体系不完备等原因， 致使土地综合开发效率与目标无法按计划实现。3、土地综合开发的管理为达到土地综合开发利用的目的，各国由较为成熟的做法是在产 业经济开发建立专门土地管理机构， 制定科学的园区土地规划，实施 土地开发管理，统一购买、集中开发，并按照既定标准向入园企业以 较为优越的条件供应
16、土地，以保障土地利用目标能够促进地区经济发 展，产业结构调整的目的。4、土地综合开发的收益分配由于产业经济园区特别是高新技术开发区内土地开发的特殊性，使得园区内的土地收益获取与分配具有其自身特点。 首先，园区内土 地开发所获得的土地收益在短时期内，一般要低于相同数量土地的收 益甚至是负值，这是因为园区内土地开发要牺牲一定的土地收益以实 现长远的经济利益和综合利益。 其次，园区内的土地开发所获得的收 益一般要补充到后续的土地开发过程中， 以增加园区内土地开发资金 总额，实现园区土地开发资金的自我平衡。其三、园区内土地收益一 般是根据用地性质有所不同而实现自我平衡的。 通过对不同用地性质 而相应采用不同的土地价格策略，可以实现土地开发资金的自我平 衡。