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1、东郡一品项目大二期产品配置基本建议,2015年03月19日,谨呈：,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,沟通目录,第一部分、地块指标基本理解第二部分、发展战略基本思考第三部分、产品配置原则与建议,第一部分、地块指标基本理解,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,地块指标（数据来源：中国土地市场网）,备注：上述面积数据，应该包含代征用地。,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,地块指标（数据来源：甲方提供）,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,地块指标的基本理解相比大一期，大二期地块具有更多发展可能！,规模/方正地块（124亩）中低容积率（上限水平2.15）中低地
2、价（约占平均售价的13%）,参考数据作为超高速周转典型企业，碧桂园的土地成本占售价的比重一直维持在7-8%左右，在业内是最低的。一般大型开发企业（竞争性获取土地）的土地成本在20%左右，甚至高达30%-40%。,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,第二部分、发展战略基本思考,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,“2.15容积率、60米限高”约束下的产品选项,18F、11F、多层甚至少量别墅,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,各类产品的容积率、建安成本、销售价格及市场压力对比,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,大二期发展战略的可能选项中端定位！,容积率水平：用足容积率（2.15）；产品组合：
3、主流产品（18F/11）+少量多层；竞争战略：延续一期路线，以显著价格优势参与竞争、吸纳客户；关键问题：一旦价格优势丧失（自身的成本走高、或者市场的价格走低），销售速度将会急速下滑。,随着供需冲突的持续累积，成本优势/价格优势将成为竞争利器，低价格、高速度将成为一种战略优选（快速周转、向速度要利润）。关键问题是，我们能否持续维持成本优势、持续创造价格优势？,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,大二期发展战略的可能选项高端定位！,容积率水平：大幅牺牲容积率；产品组合：多层洋房+少量别墅产品；竞争战略：进军高端市场，以稀缺产品优势参与竞争、吸纳客户；关键问题：低容积率+高端定位，将显著推高成本（楼
4、面地价+产品打造成本），进而显著推高售价，去化速度及现金流或将失去保障。,考虑到企业的地产开发经验、产品打造能力以及一期项目的形象认知，加之市场不确定性的上升，此选项过于激进，风险较大。,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,大二期发展战略的可能选项中高端定位！,容积率水平：适度牺牲容积率；产品组合：多层洋房+18F中高层；竞争战略：双轮驱动、降低风险（多层洋房以稀缺制胜、18F产品以价格制胜）；关键问题：通过测算，找准容积率及多层洋房与18产品面积配比的最佳平衡点，确保项目具备最佳的盈利能力与最低的市场风险。,这是一个折中方案，也是一个稳健方案，它可以较好地平衡项目的市场风险、去化速度及盈利能
5、力，优先推荐！,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,大二期发展战略优先选项中高端定位！,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,中高端发展战略指导下的产品配比（多层VS18F）数据假设,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,测算过程,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,中高端发展战略指导下的产品配比（多层VS18F）测算对比,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,中高端发展战略指导下的产品配比（多层VS18F）基本建议,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,第三部分、产品配置原则与建议,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,产品配置原则与建议主要内容,未来两年市场前瞻产品配置基本原则基本建议之总图排布基本
6、建议之角色定位基本建议之设计创新基本建议之价值注入,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,中高端发展战略指导下的产品配置市场前瞻,总体上，市场压力仍处高位，市场风险仍将上升！1）政策环境、信贷环境将会持续宽松、全面宽松，以提振经济、消化库存；2）随着政策环境的全面宽松，新增供应或将加速上市，进而抵消需求释放；3）尤其是三四线城市（需求有限），或将步入一个痛苦、漫长的去库存过程。,数据来源：新密市房管局网站，中国土地市场网站。,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,中高端发展战略指导下的产品配置基本原则,立足后市压力，坚持销售导向，避免成本失控！,销售导向原则：立足市场需求，坚持多层次配置产品，力求
7、扩大客群覆盖面。,成本控制原则：力求以成本关联度较低的设计创新与价值营造，有效提升项目品质与市场竞争力，避免陷入理想主义的高投入、高风险。,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,中高端发展战略指导下的产品配置基本建议之总图排布,市政公园,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,中高端发展战略指导下的产品配置基本建议之角色定位,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,基本建议之设计创新临路高层，做足附加值！,按照最新规则，两层挑高露台可以赠送全面积，飘窗可以有条件赠送全面积，正常凸阳台可以有条件赠送半面积。,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,基本建议之设计创新临路高层，做足附加值！,东郡一品项目大二期产
8、品配置基本建议,基本建议之设计创新临路高层，做足附加值！,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,参考案例苏州华润城立方，刚需户型/95-122平米，全复式设计，大赠送空间！,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,参考案例苏州华润城立方，刚需户型/95-122平米，全复式设计/大赠送空间！,3室2厅2卫95,4室2厅2卫122,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,主要亮点在复式设计的基础上，展示及推广均将赠送南向大主卧、大阳台（客厅挑空、客户自加楼板形成完全赠送的大主卧、大阳台）作为核心价值进行强势输出。,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,基本建议之设计创新景观高层，做出品质感（更多生态空间）！,
9、东郡一品项目大二期产品配置基本建议,基本建议之设计创新景观高层，做出品质感（更多生态空间）！,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,基本建议之设计创新临路洋房，做出品质感、舒适度（更多生态空间）！,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,电梯洋房参考案例： 郑州正商红河谷，入户花园/露台/南向空间优化，面积控制合理；1F142平米。,基本建议之设计创新临路洋房，做出品质感、舒适度（更多生态空间）！,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,电梯洋房参考案例：郑州正商红河谷。2F139平米。,基本建议之设计创新临路洋房，做出品质感、舒适度（更多生态空间）！,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,电梯洋房参考案
10、例：郑州正商红河谷。3-4F126平米。,基本建议之设计创新临路洋房，做出品质感、舒适度（更多生态空间）！,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,基本建议之设计创新临路洋房，做出品质感、舒适度（更多生态空间）！,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,基本建议之设计创新中央洋房，大胆创新，做出稀缺感、享受度！,参考案例1重庆龙湖郦江，将联排别墅引入洋房产品。,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,基本建议之设计创新中央洋房，大胆创新，做出稀缺感、享受度！,参考
11、案例2苏州万科中粮本岸，将叠加别墅引入洋房产品， 创造性地实现了每层一户的极致私密设计。,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,基本建议之价值注入6大人居科技，打造科技住宅、健康住宅！,精装挑高大堂（18F高层）新风系统（多层洋房产品）,上述6项人居科技，新增成本预计70-80元/。,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,基本建议之价值注入6大人居科技，打造科技住宅、健康住宅！,对抗雾霾，过滤PM2.5 ！,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,（此方案需要与工程结合）,东郡一品项目大二期产品
12、配置基本建议,基本建议之价值注入5重立体景观（多层次景观以及微地形塑造）！,第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木第二重：高4-5米，大灌木、小乔木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,基本建议之价值注入5重立体景观（多层次景观以及微地形塑造）！,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,基本建议之价值注入儿童主题公园（售楼部门前公园或地块东北角公园）！,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,基本建议之价值注入知名品牌幼儿园（提前签约、助力项目营销）！,采取前瞻性措施，将幼儿园配套转化为看得见的销售驱动力：建议引入一家品牌幼儿园，如建业小哈佛双语幼儿园，有效提升本案在教育层面的竞争力。,新密西区已有成功案例：新密小哈佛幼儿园位于溱水路、政通路中强御金湾小区，2012年9月正式开园。,东郡一品项目大二期产品配置基本建议,本次沟通方案，仅为方向性、原则性建议（不具有决定意义和最优 答案的建筑及景观风格本次方案暂未涉及）；具体落地执行，需要营销部、产品研发部门协同规划设计院，进行评估及深化。,