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1、1. 项目投资评估1.1项目投资评估说明项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总 投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的 净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。对酒店开发过程的模拟为：第 1年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计3年时间回收投资成本，第3年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可 证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着一定的差距。酒店的总投资额，经营期间的营业收
2、入和经营成本，均基于预测数据。本报告投资评估中，对项目进行3年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。1.2酒店基本主体构成郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下:序号指标数量单位1面积平方米2层数3客房数380间1.3投资成本估算1.3.1测算依据总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供的数据,酒店成本资产构成：（预计200万投资成本明细）序号内容金额1.房租成本1.1房间面积m21.2房间数量间1.3目前租金2.设
3、施设备2.1门窗工程改造2.2广告费用2.3门锁系统2.4酒店管理系统2.5办公设备2.6卫浴改造2.7空调维护2.8水电能耗费用2.9布草洗涤2.10物业管理2.11电视电话3.内装修3.1内装修工程（含家具、饰品）汇总成本明细如下:序号项目总价（万兀）1房屋租金2转让费3基础设施改造费4内部装修5管理费用（人力成本）1.4经营测算1.4.1测算依据酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约50间，预测第一年出租率为75%，每年以5%幅度递增，平均房价以每年 10-20元的递增。酒
4、店经营期前三 年的各项经营状况预测如下：年限项目预测数据月营业额（万兀）第一年客房数50出租率75%平均房价120月平均营业额（13.5 ）第二年客房数60出租率80%平均房价130月平均营业额（18.72 ）第三年客房数75出租率85%平均房价140月平均营业额（26.775 ）经营成本数据如下:年限项目预测数据盈利能力第一年人力成本2万/月物业成本7万/月经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）1.5万/月利润（3万/ 月）第二年人力成本2.5万/月物业成本8.4万/月经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）1.8万/月利润（6.02万/ 月）第三年人力成本5万/月物业成本10.5万/月经营成本（含能耗、
5、洗涤、佣金等）2.1万/月利润（9.175万/月）142经营收入预测酒店经营期的第一年经营收入利润为型万元占投资总额 200万的18%。其中,第二年利润收入 72.24万元，占回收投资总额 36% ;第三年利润收入 110.1万元，占 55.05%。以后，预计3年回收所有酒店投资成本， 属经济性酒店投资成本正常回收范围内！144第三年转让价格预测利用收益法对本酒店 3年后的市值进行预估。根据酒店整个经营期间的净现金流量 贴现，预计届时连同营业执照及80间房间数量的市场价值为 400万左右。1.5项目财务评价1.5.1静态盈利能力项目总投资额为 型万元。项目利润总额 匹万元，税后利润 迴万元。项
6、目内部收益率为 26.92% 。项目投资利润率达到190%。全部投资回收期为：年（含建设期两年）。即单纯通过酒店经营的收益，经 营年可回收总投资成本。各项静态财务指标计算结果如下表所示：序号指标名称单位数量1项目总投资万元390402营业收入万元1320073营业税金及附加万元35904利润总额万元893775所得税万元223446税后利润万元670337内部收益率%26.92%8投资利润率%172%1.5.2动态盈利能力根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表,并依此计算本项目各项动态经济指标。全部投资财务净现值为 119920 万元大于0，项目可行。全部投资
7、内部收益率为 26.92%，大于内部收益率 8%。全投资净现金流全投资净现金流120000全投资净现金流累计净现金流第1、2期-4066-4066第3期1708-2357第4期1957-400第5期718318第6期596913第7期9031817第8期7402556第9期10533609第10期5174125第11期9585083第12期9276010第13期113910119920合计1199202. 项目价值预估2.1项目价值预估酒店在假设第1、2期建成第3期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益， 且13年后实现租转售，故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始实施时的
8、现值之和，进行现值评估。单位：万元Rate第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期Value1Value2Value3Value4Value5Value6Value7Value8Value9Value108%3741399042504523480951085421574960926451注：第1、2年为建设期，收益净现金 =0，第3年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全 部投资财务现金流量表”，第13年项目出售。公式：V -经过估算，本项目在目前时间点的市值V= 32，381.16 万元。3. 附件3.1酒店13年经营情况测算表指标第1、2年第3年第4年第5年第6
9、年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年客房出租率建设期65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%平均房价（元/天/间）650663676690704718732747762777792餐饮上座率65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%人均消费100102104106108110113115117120122会议经营面积30003000300030003000300030003000300030003000会议租金3031323334353637383940一、年经营收入（万兀）985310234106301104111469119
10、131237512855133541387214410客房营业收入58606097634365996866714374327732804583708708餐饮营业收入23732468256826722780289230093130325733893525会议收入16201669171917701823187819341992205221142177二、年经营成本（万兀）55625673578659026020614062636389651666476780营业成本973992101210321053107410951117114011621186营业费用23232369241724652514
11、256526162668272127762831管理费用22662311235824052453250225522603265527082762三、经营税费（万兀）1239255270287304322341361382403426四、经营利润（万兀）40524306457348535145545157716106645668227205经营利润率I 41%42%43% I 44% I 45% I 46% I 47% I 47%48% I 49%|50%|3.2项目总投资估算表占地面积：120000.00容积率：0.33项目总建面：39945.2内容标准合计（万元）计量（m 2）单价（元/m
12、2）1. 土地费用6001120000.002796土地及相关税费6001120000.005002.建筑安装费2436739945.26100土建主体工程399539945.21000土方回填及地基处理工程79939945.2200地下泳池及地基处理工程32039945.280门窗工程131839945.2330外墙饰面工程159839945.2400天然气工程16039945.240电缆工程39939945.2100智能化工程30039945.275水电消防工程89939945.2225中央空调159839945.2400热水工程及锅炉房49939945.2125厨房设备45139945.
13、2113电梯30039945.275电视电话工程26039945.265路灯工程8839945.222自来水工程20039945.250内装修工程1118539945.228003.前期费用195739945.2490前期规费32039945.280市政雨污水工程63939945.2160设计/勘探等费用99939945.22504.基础设施费147839945.2370道路下水道16039945.240绿化工程71939945.2180水景及室外景观59939945.21505.公共配套费122239945.2306变电所122239945.23066.管理费用328339945.2823工
14、程管理费用24039945.260开业前物资采购202939945.2508开办费81139945.2203开业周转流动资金20439945.25112.不可预见费73139945.2183合计：390403.3经济评价指标汇总表序号指标名称单位数量1项目总投资万元390402资金筹措290402.1资本金万元100003营业收入万元1320074营业税金及附加万元73666利润总额万元856017所得税万元214008税后利润万元642019全投资内部收益率%26.92%10投资利润率%164%3.4全部投资财务现金流量表序号项目合计第1.2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10
15、期第11期第12期第13期1现金流入2908813904098531023410630110411146911913123751285513354138721342451.1销售收入1198351198351.2借款金额29040290401.3经营收入1320079853102341063011041114691191312375128551335413872144101.4自有资金投入10000100002现金流出1709614310581448277991210446105661117411323123391239612944203352.1开发建设投资39040390402.2借款利息
16、2068640662033203320331928178816481473129810538085282.3运营费用67677556256735786590260206140626363896516664767802.4经营税金及附加73665505715936166406656917177457748042.5还款金额2904001500200020002500250035003500400075402.6所得税715211822139643558271646843净现金流量119920-40661708195771859690374010535179589271139104累计净现金流量-4066-2357-4003189131817255636094125508360101199201.全部投资内部收益 率26.92%2.全部投资回收期12.50