合生创展~骏景南苑(东区)可行性报告.doc

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1、骏景南苑工程可行性研究报告东区合生骏景房地产二00二年十月目 录一、工程名称3二、工程地点3三、工程背景 3四、工程幵发企业概况 3（一）幵展商简介3（二）投资商简介4五、工程规划设计5（一）总体规划5（二）主要厂经济技术指标（三）5形态构造规划（四）6住宅根本户型7六、市场分析及幵展前景 7（一） 2001年市房地产市场前景分析 7（二）工程市场分析 101、优越的地理位置112、配套完善，生活便利113、周边楼盘分析124、工程的开展前景12七、工程资金筹集 12八、根底数据说明.1九、工程开发与销售方案 .13十、财务分析14（一）销售收益估算表14（二）利润估算表14（三）现金流量表1

2、5、工程评估结果16骏景南苑东区可行性研究报告一工程名称 骏景南苑二工程地点市天河区大道南面、车陂路西面地段。建立用地规划许可证号：穗规地证字1997第136号。工程东侧为车陂路；南面为规划住宅区，距黄浦大 道约500米；西侧为规划住宅区；北面是成熟住宅小区“骏景花园，紧临 大道。三工程背景第一、市经济开展势态，为房地产业的快速开展提供有力保障。市具 有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。第二、市区东移，使天河区成为新的市中心区， “骏景南苑所在地 成为近市中心区，具有优越的地理位置。“九运主会场建于东浦，使东 浦板块成为房地产的热炒之地。第三、“骏景花园的成功开发，为“骏景南

3、苑开发奠定了良好的 根底。可以说“骏景南苑的开发是应消费者之求， 按需而开，顺势而生。第四、“骏景南苑的开发商为“合生骏景房地产，与“骏景花园 开发商“合生科技园房地产是一套人马，有较高的房地产开发技术力量，在小区规划、建筑安装、销售筹划、物业管理等方面有着丰厚的根底和丰富的经历。四工程开发企业概况一开展商简况合生骏景房地产是由天河科技园实业开展和英属处女岛南博置业合作成立的中外合作公司，经市工商行政管理局批准于 二00 一年六月四日注册登记，注册资金为 22167万元，合作经营期限为 30年。合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，开展各方

4、经济。生产经营围是：在经市规划局编号为：穗规地证字1997第136号建立用地规划许可证同 意使用的位于 天河区大道南面、车陂路西面地段土地的开发、建立、销售、 出租以及管理自建的商业住宅楼宇。合作工程规划总用地面积为253965平方米，工程方案分期分批进展开发，建筑总面积约为45万平方米。合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长肖 燕霞系由南博置业公司委派，董事会成员共五人，由董事会决定合作公司 的一切重大事宜。公司下设办公室、财务部、工程部、销售部等部门。公 司员工共30人，其专以上学历20人，中级职称10人，高级职称2人， 聚集了一批房地产开发建立、销售各方面的人才。二投资

5、商简况中方天河科技园实业开展。该公司提供工程已三通一平的用地开发权及5%注册资本。外方 南博置业英属处女岛是合生创展集团旗下的投资公司，倚 靠集团的实力，在地投资创业。集团自 93年在地投资以来，拥有在地注 册的十二个房地产工程公司的物业开展及投资权益，其总注册资金为 68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年公司股票在联交 所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对房地产市场的深刻认识， 使 本集团成为房地产界之翘楚。合生创展集团拥有完整合理的部构造及各方面专业人员，在市房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制本钱放在各项工作的首位。 公司 利用大批量生产的优势，从设计

6、方案上大套用、小调整，原材料大批量采 购，加上采用标准化管理模式施工建立等方式， 有效地降低开发本钱，使 公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售， 从而取得价格优势、规模 优势，有效地提高了在市场的竞争力。近年来，合生创展集团凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不 断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏 景花园，帝景苑在市各具特色、灿烂一方，堪称典，这些楼盘总建筑面积 超出125万平方米，推出销售住宅的销售率达 90%以上，市场反响热烈。 公司在开展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系，取得了 良好的社会信誉和广泛的社会支持。目前正在全面展开开发的楼盘有

7、：华南新城占地 3000亩，设计总 建筑面积260万平方米；珠江帝景占地1000亩，设计总建筑面积156 万平方米；逸景翠园占地580亩，设计总建筑面积90万平方米；骏 景南苑占地375亩，设计总建筑面积45万平方米；愉景南苑占地4.8万平方米，设计总建筑面积15.7万平方米，这些新盘的顺利开发, 将更显“合生气势，稳固龙头地位。五工程规划设计骏景南苑将建立成为大型高尚住宅区，以其优越的地理位置、超前的规 划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，为居民提供 舒适、方便、高质生活环境。一、总体规划骏景南苑工程占地面积约 25万平方米，总建筑面积约49万平方米。充分利用其优越的地理

8、位置，全部用于建造13-19层低密度、高尚的大规模住宅小区。骏景南苑东区，占地面积81000多平方米，规划建 筑面积约275774平方米，由37栋13-19层住宅楼组成。1、规划构造力图淡化组团模式，采用小区邻里住宅群的构造模式，削弱组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动容，精心组织住宅组群。2、以大面积的绿地为纽带的机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。3、住宅首层大局部规划为架空层，以拓展花园绿地的空间，采用点、线、 面结合的方式形成小区的绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。4、小区以东部40米规划路为界，分为东西两局部，两局部在建筑形式、建 筑组合、路网走向

9、、绿地系统上相互照应，使小区成为一个统一整体。二、骏景南苑主要经济技术指标1、规划用地平衡表：项目面积（M 2）比例（%）人均（M 2）居住区总用地16200010012.8其 中住宅用地76140476公建用地 :159909.91.3；道路广场5404033.44.3 1公共绿地156809.71.22、主要经济技术指标表:项目数量单位总征用地253965平方米总规划用地162000平方米总建筑面积4940905平方米其中：1、住宅建筑面积466008平方米2、其中公建面积28082平方米绿地面积15680平方米道路面积54040平方米绿地率33.9%容积率3.05建筑密度25%居住总户数

10、3628户居住总人口12698人人口毛密度783.8人/公顷（三）、形态构造规划小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调开展的居住园区住宅设计一安康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风， 创造良好的室气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹 静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化 气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品， 娱乐设施等， 将室外铺地自然延伸进入架空层，防止架空层无人光临的情景， 屋顶局部作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为 标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间防止视

11、线干扰。四住宅根本户型小区设计有三种住宅类型，共 63栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅 二卫等6种户型，住宅面积从66.95140平方米套面积。六市场分析及开展前景（一） 2001年市场分析市经济开展势态，为房地产业的快速开展提供有力保障1、近几年，市的GDP保持了持续平稳增长，从1998年以来，增长速度分别为13%、13.3% 13.6%, 2000年创近5年来最大增幅。从而带 来居民收入的持续增长：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消费性支出9546.23元，同比分别增长16.9%和17.4%, 2001年，市政府预 计增长速度仍会到达12%,如果按国际上通行的年收入价格比来考

12、核居民 的购房负担，1998年的这一比例超过了 9,高于国际上较为合理水平 3-6 的围，目前，这一比例那么下降到7.5-8,居民的有效购房能力大大提高。2、 房地产投资资金充裕。2000年全市房地产开发企业资金来源合 计546亿元，比前年同期增长13.74%,房地产资金来源与实际完成开发 投资的比例为1.5 : 1，房地产投资资金来源充裕，投资增长潜力较大。3、买房者平均月收入提高，房价承受能力提高。根据统计，2000年44%潜在消费者家庭月收入达 3000-6000元，总体平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，显示经济环境进一步改善。当中20-40岁的年轻家庭受教育程度越高

13、，月收入明显高于年长家庭500元甚至上千元。近城买家认为3000-5000元/平方米的住房最易承受，平均单价为 4039元/M2,与上半年3807元/ M2相比，他们对商品房价承受能力有所 提高。政府政策与市政配套建立，有利于房产业的开展1、政府出台新政策，使房产市场完备化、秩序化，一方面继续刺 激消费，另一方面保护消费者。例如：、金融界推出“零首期业务， 二手楼按揭业务，建立二手楼交易中心等，在信贷资金上更有力地支持购 房者，在市场信息上更充分地提供应求购者， 从而使集团购置力退出市场 后，个人购房时期平稳过渡。根据市国土房管局对市属八区的房地产交易 统计，2000年，二手房屋交易面积增长9

14、9%,到达125.47万平方米。、“交通年票制，带动海珠、芳村、白云楼市；、“提高预售政策门槛， “实行套面积制，“回收闲置土地等政策的出台，用有形之手大清场， 使有实力的开展商占领市场，从而保护消费者利益，保证市场运作更规更 有效。2、市政配套建立上新台阶，带旺新板块地产开发。、新世纪城市总体规划拟定“西调、南拓、东移、北抑八字方针，番禺、花都撒市改区，将向国际化大都市开展。花都开展“空港产 业，番禺建成的休闲居住旅游区，各卫星城与旧城区相连，各功能区生 态环境更趋于合理。此举使成为真正的山水海滨城市，并使房地产开发格 局产生重大变化。、地铁二号线开工兴建、新港东路的竣工、会展中心的建立等将

15、使琶洲板块炙手可热；三号线规划出台、带旺了番禺、楼市，番禺区新 一年数个巨无霸楼盘几乎同时有所动作； 举办九运会，东圃板块有突出表 现；花都区新机场建立亦带动楼市兴旺。 市政建立的配套和完善，使新一一 轮的房地产快速开展势头已开场出现。3、开展商积极储藏土地，对房地产业持乐观态度。2000年，全市开发企业购置土地面积742.52万平方米，比1999年同期增长72.6%。土 地购置费到达52.82亿元，增长46.33%。说明开发企业正在积极增加土 地储藏及前期开发准备工作，反映出房地产开发企业对房地产开展前景的 乐观态度。市具有庞大的房产消费群体1、据日报调查，普通员工买房人数大增。两年打算购房

16、的潜在消费者， 73%是20-40岁的青壮年，其中26-35岁的青壮年由于正值结婚成家的年 纪，对住房需求表现更加迫切。在单位任职管理人员的潜在消费者占了 48%,比上半年59%有明显减少。而一般职工的购房比例那么由上半年 12% 上升到24%，显示消费群向中等偏低收入层扩大。2、非本地人买楼占4成。作为一个开放城市，有着宽容的成长气氛。 最新的统计数字说明，假设以是否“从小在长大划分本地人和非本地人， 购房比例为本地人占57%,外地人占43%,而2000年上半年是62% 38%, 反映出正吸引越来越多非本地人在此落户。这些外地人72%具有大专以上 学历，远远高于本地人，而且其家庭收入也高于本

17、地人家庭。 安居才能乐 业，买房置业是欲望在开展的非本地人的首选，具有很大的房产市场。3、市人均住房面积又多3平方米。据统计，打算买房的消费者现有的 住房面积为71.3平方米/户，按每户3.3人计算，人均使用面积为21.6平 方米，比上半年的18.8平方米增加近3平方米，反映出人的居住水平正 在不断提高，这又是房地产业开展的在动力。4、集团购房退出市场，个人购房时期已平稳过度。取消福利分房后，原本占市场消化率三成的集团购置力全面退出市场，年初曾有业专家担忧住宅市场会因此出现“断层。然而，由于强劲的个人消费及时补位，楼 市已顺利实现由以集团消费为主向个人消费为主的平稳过渡，2000年的房地产市场

18、出现了投入增加、销售活泼、购销两旺的良好开展势态。统计 显示，2000年头10个月，全省商品房地产开发投资同比增长 22.82%, 其中住宅投资增长29.82%;竣工面积同比增长13.68%;销售面积同比增 长27.5%。市商品房总售出量到达701万平方米，比99年同期下降约8%。 这种下降是与99年由于房改末班车而引发的购房热潮的顶峰期相比的，在集团购置大幅下降情况下，商品房能保持10%以的降幅，都足以说明市 场已经实现由集团消费与个人消费相结合的时代向个人消费市场的平稳 过渡。中国房协副会长顾云昌分析，我国的住宅与房地产业开展经历了3个时期，第一时期是十一届三中全会前，以“国家包为特征，当

19、时不让 也不用个人建房、购房；之后的20年是第二个时期，表现为“单位包， 主要是发挥企事业单位的积极性；目前正处于第三个时期，属于百姓群众 买房时代的到来，意味着住宅已变成了个人直接消费的零售商品，房地产业也随之步入了全新的开展阶段。二工程市场分析该工程地段位于大道与车陂路交会点，毗邻黄浦大道，其市场优势主要表现在如下：1、优越的地理位置本工程位居天河要冲，西倚天河公园，民族学院等著名学府近在咫尺，北接大道，东行车陂路，与广深高速公路 相通，交通极为便利。市中心东移，使之正处于市中心黄金地段。 其周围环境以骏景花园为首，聚集了一大群新建住宅小区，交映 生辉。骏景花园以其宽阔的广场、优雅的居室设

20、计、美丽的园林 绿化，置身其中，首屈一指、更胜一筹，尽显住宅群中的优越之 尊。犹如众星捧月、靓丽非常，成为好地段上的热点。2、高尚层次的需要珠江三角洲地区在全国率先富了起来，为首府的 市更是聚集着众多的富豪阶层，这一阶层人士凭自有的经济实 力，对生活环境、消费水平有着更高、更新、更好的要求。为满 足这些富裕群体的需要，建立一个气派、豪华、智能、聚高尚娱 乐、平安舒适、环境优雅于一身的住宅小区，能满足高收入阶层 追求完美、与众不同、尽显贵尊的消费愿望。骏景花园正是基于 此种社会现实投资兴建的小区，是适时而建、顺势而生，定会有 乐观前景。3、配套完善，生活便利1生活设施配套：小区设有大型的农贸市场

21、、超级市场、士多店、酒店餐厅、理发店等、极大方便居民日常生活需要。2健身娱乐、医疗保健设施：小区本身附设有医疗、娱乐设施、市政各种设施，可满足居民各种娱乐休闲、医疗健身需要。3教育设施：小区本身附设有中学、小学、幼儿园4、周边楼盘分析及售价定位工程名称工程地点目前销售均价开发楼盘开展商骏景花园大道车陂花园旁5500元/平方米66 栋 12-14 层合生科技园房地产天朗明居大道车陂花园旁5110元/平方米19 栋 18-26 层天力房地产叠翠台大道与天府路交界处理品6143元/平方米6栋13-32层东顺房地产华江花园黄埔大道5756元/平方米6栋9-30层华嘉房地产伟诚广场天河公园南门东侧420

22、0元/平方米1栋23层伟腾房地产与上述楼盘相比，骏景南苑在地理位置上占有绝对优势，并且，其开发 商合生创展集团在市具有强大实力，在市开发过多个大型享有极高声誉的居 民居住小区，尤其是倚骏景花园的成功气势，积成功之经历，使骏景南苑一 出胎便有一种优越之感，优胜之能。我司初步将售价定位于5500元/平方米， 仍留有余地，随着该工程的逐步开发，其售价也将步步走高，有望突破6000 元/平方米。5、工程的开展前景市重心东移及南移的趋势已是不容置疑，天河区作为今后市房地产开展 的重心地带已成现实。即将全线通车的环城高速公路将使市的重心东移、南移围进一步扩大。近期天河区政府迁到员村二马路，“九运主会场建于

23、东浦，是其明显的迹象。这种开展趋势将为该工程带来巨大的开展时机。七工程开发资金筹集方案工程开发总本钱约115670万元，我司方案采用滚动式开发，预计前期 投入为92533万元，方案资金来源于：1、注册资本金10600万元；2、集团 公司部自筹及销售滚动投入 66933万元；3、预备向银行借款15000万元。八、财务分析1、骏景南苑施工、销售方案科目2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年合计施丄方案30%35%30%5%100%销售方案7.5%15%25%20%20%12.5%100%2、单位本钱表附表一3、总体本钱表附表二4、利润估算表附表三5、工程现金流量表附表四6、财务现金流量表附表五九、结论本工程总本钱 115670万元，总收入 145845万元，税前利 润30175万元，税后利润为20217万元，净利润率为17.48%，部收益率为13.26%，投资回收期为 5.11年，这些指标都优于社 会同类平均经济指标，从经济指标上来看，说明本工程具有较好的投资效益，本工程可行。合生骏景房地产二00二年十月