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1、商业项目的定位与业态组合的规划随着中国都市化进程的高速推进 , 都市商业现代化作为商业产业 ,起到了明显 的拉动和促进都市现代化经济进展的重要作用 . 具体表现在商品交换过程中所 涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的 目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个都市或一 个区域商业现代化的标志。目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、 传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。一个商业项目要在经营上取得成功 , 无疑需要涉及到诸多方面的工作 就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。一、项目市场定位规划准
2、确的商业环境调研和科学分析、掌握阻碍购物中心进展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将 比选择地段更重要。详细的调研，清晰的推断，宏观的统筹，果断的决策，是 准确定位的要件，如此才能准确把握市场脉搏，确定不同类不的经营模式，幸 免同质性，制造最大差异化，从而引领市场。（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性不比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调
3、查，汇总分析得到不 同消费群的构成：A、核心消费群：商圈半径 2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；要紧需求的消费特征：业态需求求综合型、一站式消费场所；业种需求百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、 珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意 人。B、 中心消费群：商圈半径 5公里范围内，除核心消费群以外约 20万 的中高层消费人群；要紧需求的消费特征：业态需求综合型、一站式消费场所；业种需求百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求购物、娱乐、休闲、
4、运动、美食、观光等； 消费者结构收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。C、辐射消费群：商圈半径 5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；要紧需求的消费特征：2 / 7业态需求综合型、一站式消费场所； 业种需求百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产； 功能要求购物、娱乐、休闲、美食、观光等； 消费者结构消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。（二）商业中心功能、规模定位1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模 商场的差不多功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平 的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休 闲、娱乐型购物
5、消费已成为一种趋势，因此，许多商场在主营零售业的基础上， 往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。2、定位原则：以打造都市商业名片、引领商业主流为目标 一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场 单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单 店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时刻可不能超过 3 小时，超过 那个时刻就容易处于疲劳状态。假如在建筑风格、规模和环境氛围都专门有特 色的话，也能够作为现在流行商业业态 shopping mall 来开发，考虑引入购物 以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。能够专门好
6、地 结合雕塑景观步行道融为一体共同营造都市景观文化的亮点。3、定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商 业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。3 / 7依照“购物中心定位二八黄金定律”求证分析 , 购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为 4：1。（三）商业中心的经营档次与形象定位商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着 商场的经营运作而持续存在并发挥作用。如何来确定商业中心的经营档次和综 合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈 , 形成明显的差异化定位经营为 目标。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵， 建立超前的品牌形象 （引 领购物时
7、尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜亮且 易推广传播等）。建立独特而鲜亮的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是 快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之因此从战略高度上系统设计和推 出专业化商业组团形象是完全必要的选择， 也是成就卖场无形的品牌资产全然。 二、项目整体业态规划（一）业态规划的背景： 所谓的业态革命，是针关于传统零售商业的单一化功能专门难适应社会进 展和消费需求的变革。其理论思想是：不断满足社会进展进步给人们带来的物 质生活和精神生活的需要，人的日常生活要紧分布于三个生活空间，即第一空 间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购物休闲场所）。要提 高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表 现为第一、第二生活空间的逗留时刻减少，第三生活空间的活动时刻增加。因4 / 7