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1、 2009年上半年西安商品房市场发展报告09年上半年，西安房地产市场强劲反弹，商品房市场销售走势持续升温，这令去年底还压在开发商手中的大量库存房源在迅速消化，房产又一次变成了“香饽饽”。商品房市场成交量已经恢复到2007年上半年水平。目 录一、房地产市场运行背景1.1 全国及西安经济运行情况分析1.2 宏观政策环境分析1.3 西安城市规划建设情况分析1.4 西安居民收入情况分析二、西安房地产市场总体形势2.1 土地市场供应与销售分析2.2 商品房市场供应与销售分析三、分物业商品房市场运行分析3.1&
2、#160; 住宅类物业市场3.2 写字楼类物业市场3.3 别墅类物业市场3.4 商服用房类物业市场四、分城区商品房市场4.1 城北区4.2 城南区4.3 西高新区4.4 城东区4.5 城西区4.6 城内区一、房地产运行背景1.1 全国经济向好，西安经济稳步走高2009年上半年，世界经济尚未走出低谷，中国已经率先企稳回升。在国家“积极财政政策和适度宽松的货币政策”以及产业振兴规划和地方发展规划等一系列政策措施的作用下，国内经济运行出现一系列积极的变化：投资保持高位运行，工业增加值加速回升，
3、消费快速增长，股市出现大幅反弹，房市也重现繁荣景象，国家应对金融危机的政策方针已显露出良好的政策效果，中国经济实际已在去年四季度和今年一季度触底，初步测算的GDP 季度环比情况看,去年三季度增长2%，四季度增长0.1%，今年一季度增长1.5%。预计二季度GDP环比增速将达到2%以上，同比增速将接近8%(明显高于目前市场预期的7%-7.5%)。总体来看，经济形势向好，我国经济下滑趋势已初步得到遏制，经济出现回升势头。 在国内总体经济形势向好的大背景下，西安市国民经济保持经济平稳较快发展的态势。西安市统计局统计数据显示：西安市上半年经济保持了平稳较快发展态势，全
4、市生产总值1076.34亿元，总得说来，虽然国际金融危机对国内各城市或多或少均产生了一定影响，但西安经济持续运行稳健，由此也为西安房地产市场的良性运行提供了良好支撑.1.2 宏观政策环境09年上半年是08年房地产政策效果的显现年，从货币政策松动到大幅将息，从财政政策主导投资到二套房政策的有限松动。中央政府制定的这些激励经济的政策可谓全面而具体，加上各级地方政府也出台了一些对房地产的利好政策，在这些利好政策的影响下，09年春节之后，一线城市房地产市场成交火爆，而且又现房企圈地热潮，而且我市房地产市场也连续五个月呈现量价齐涨的局面，表明在当前向好的经济环境下，08年房地产政策效果已在09年上半年显
5、现。综合来看，09年上半年在市场投资有所增长、土地市场成交火爆、房价总体平稳的背景下，国内多数城市商品房成交量总体继续呈现增长走势，西安商品房成交量也同其他城市一样呈现增长走势，08年前所未有的严冬时期已宣告结束，总体楼市 “回暖”或已可下定论。1.3 西安固定资产投资同比增长41.7%，城市规划建设快速推进上半年，全社会固定资产投资1237.86亿元，同比增长41.7%，扣除价格因素，实际增长44.3%，较上年同期提高18.3个百分点；另外，消费需求保持旺盛，西安市上半年实现社会消费品零售总额658.05亿元，同比增长18.6%，较上年同期回落7.0个百分点，扣除价格因素，实际增长19.8%
6、，较一季度提高1.3个百分点，较上年同期提高2.9个百分点，为近年来同期最高增速。09年上半年西安城市规划建设继续有条不紊进行，西安地铁目前一、二号线同时在建，目前各项施工进展顺利，二号线七成车站已经完成主体封顶，09年内将达到“轨通”，一号线金花路车站已经开工建设，其他站点的拆迁及管网改迁已基本完工。同时09年还将完成三、四号线可研报告编制的上报工作。地铁的建设和申报让西安的交通规划将更上一层楼，更显大都市。除此以外，西安市对较老建筑进行整修，并对解放路、东大街进行拆迁改造，所有这一切，均让西安的城市面貌于09年进一步凸显出大都市的风采。 1.4 西安居民
7、收入情况上半年，西安市城镇居民人均可支配收入9616元，同比增长23.3%；人均消费性支出6581元，增长21.3%。农村居民人均现金收入3476元，增长20.9%；人均生活消费支出2057元，增长21.5%。上半年，西安市居民消费价格同比下降0.8%，降幅较一季度缩小0.1个百分点，工业品出厂价格持续回落；房屋销售价格降幅扩大，上半年，房屋销售价格同比由上年同期的上涨10.7%转为下降0.7%，降幅较一季度扩大0.9个百分点。分月看，同比波动回落，由1月份的上涨1.3%回落到6月份的下降1.4%；环比有涨有跌，其中6月份由5月份的下降0.3%转为增长0.1%。二、西安房地产市场总体形势
8、60;2.1 土地市场2009年上半年，西安全市出让土地4214.1亩，其中成交情况如下：住宅用地2797.54亩，商业用地352.62亩，工业用地873.16亩，仓储用地44.16亩，综合（科研、商业、办公）10.26亩；未成交情况如下：住宅用地69.1亩，商业用地33.86亩，工业用地17.58亩，文化娱乐用地15.83亩。 2009年上半年分类型成交土地面积一栏表 公开拍卖招标挂牌土地面积（亩）成交用地面积（亩）未成交土地面积（亩）出让宗数成交宗数未成宗数住宅2866.642797.5469.143412商业386.48352.6233.8618153工业890.74873.1
9、617.5719181文化娱乐15.83015.83101仓储用地44.1644.160110综合10.2610.260110合计4214.14077.7136.4837672009年上半年分城区分类型土地交易情况面积单位：亩；金额单位：万元住宅商业工业仓储用地及综合区域面积金额面积金额面积金额面积金额碑林区47.9673757.353300雁塔区54.88305529.034646阎良区216.7378106.37115279.05344344.16555曲江新区1506.3540254029.0711884莲湖区110.0816530浐灞新区203.7424450268.1126890.2
10、未央区657.8183729韦曲126.733868高新区12.681502467.3810114.810.261915合计2797.54545489352.6248337.2873.1617425.854.422470西安房地产信息网数据研究中心对土地市场数据监测显示，09年上半年西安全市出让土地4214.1亩，较去年同期相比增长16.48%；其中成交4077.7亩，较去年同期相比增长28.38%；从土地性质成交情况来看，住宅类仍是土地市场成交的主力，工业用地和商业用地其次；从各城区土地成交情况来看，曲江新区、未央区、浐灞新区以及阎良区是09年上半年土地成交的重点区域，与去年同期相比，曲江新
11、区和未央区后劲十足。基于以上数据，西安房地产信息网数据研究中心分析认为：从2007年底开始，随着宏观调控的影响和全球金融危机的波及，西安房地产市场陷入了前所未有的低迷。仅仅在09年1季度之前，不少开发企业还深陷在令人印象深刻的资金短缺的负面消息里，但一个季度之后，它们已重新开始高调拿地。这与2009年宽松的货币政策和较低的贷款利率有很大关系，除此之外，开发商敢于出手拿地原因还在于政策带来的底气，以及来自今年4月份以来楼市反转带来的热销使得开发商对土地市场充满了热情。2.2 商品房市场供应与销售分析在国际国内形势发生重大变革的背景下，受多年来房地产政策的调控影响，2008年西安房地产市场首次呈现
12、“价滞量跌”的运行态势，近十年的高歌猛进后，西安楼市进入了调整期。而2009年上半年，在国家出台各类救市政策和房企积极的促销让利措施这双重刺激下，购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放。在此情势下，09年上半年西安房地产市场供应及销售也呈现出不同于往年的走势特征。 2.2.1 受政策层面和购房者购房热情的影响，市场供应量同比增长29.86%07年房地产市场的泡沫说、拐点论等众多在一线城市争执较为激烈的说法，在西安几乎均不适用，而中央近年来一系列收紧的调控政策的出台，产生更多直接影响的也是一线城市，作为西部重镇的西安长年来房地产市场处于稳健发展态势，虽然08年受
13、到全球经济危机楼市成交量受到一定影响，但09年上半年西安楼市受向好的政策面和高涨的购房热情影响，市场供应量同比增长29.86%。 在经过08年年关后，西安房地产开发企业确实进入了“寒冷的冬季”，从西安房地产信息网数据研究中心对商品房施工、竣工、新开工面积监测数据来看：09年1季度西安商品房市场施工面积为225.21万平方米，虽然同比上涨31%，但环比仍下滑10.89%，可见09年初对于不少开工建设的开发企业来说仍然是一个“寒冬”，不过随着市场上购房热情的迅速回升，不少刚性需求快速进入市场，加上向好的经济环境和宽松的货币政策，在09年2季度西安商品房市场施工面积为377.28万平方米，环比上涨6
14、7.52%，此现象说明一些开发企业已经走出资金的困境；2009年上半年西安商品房市场竣工面积为509.39万平方米，较上年同比上升39.11%，这与07年之前大幅开发有很大关系；新开工面积为517.52万平方米，同比上升35.46%，可见基于利好政策面的影响以及对于买方市场不断高涨热情所感染，上半年开发企业推盘速度明显加快，西安房地产信息网数据研究中心09年上半年对开发企业开盘数量不完全统计调查来看，就有25个新盘相继入市房源供应明显增长，与去年上半年相比，09年上半年供应市场“淡季不淡”。 2.2.2 刚性需求充分释放，上半年商品房销售面积较上年增长55.
15、24%2009年上半年西安商品房销售面积（含车库/地下室等物业）为493.02万平方米，较上年同比增长55.24%。商品房市场销售走势继续升温，这令去年底还压在开发商手中的大量库存房源在期迅速消化，房产又一次变成了“香饽饽”，西安房地产信息网研究中心分析认为以下四种需求的释放是09年上半年商品房旺销的主要动力：（1）、刚性需求型客户：这类客群需求目标明确，无房住不得不买、结婚购房等的刚性需求，房屋面积及房价的选择上空间相对较小，他们的购买行为可以看做是一种选择匹配的体现，首先是对房价的选择，其次是对产品的选择，房价与产品的对位及其与客户需求的匹配度，将成为形成市场购买力的关键。该类型购房者占总
16、购房人群的28.19%。（2）、刚性改善型客户：该类型购房者占总购房人群的47.65%，改善性需求客户成为西安购买市场的主要生力军。这类客群的需求目标主要体现为中档商品房、户型需求集中在80-120平方米的两居、三居，该部分产品在市场上销售最为紧俏，因此刚性改善型客户虽有刚性需求，但受其自身购买力和市场选择少的限制，这类客户属于两面夹击。因此如何将户型功能进行优化、并提供性价比高的产品，将成为能否满足此类人群需求的最大难点。（3）、优化改善型客户：这类客群需求的释放将主要依赖于“以市场细分为基础、以新需求为表现的新价值体系”的建立，他们在满足普通的居住需求的基础上，为寻找更为舒适的生活空间，对
17、西安楼市中稀缺资源别墅、洋房等保值能力强的产品开始进行多次置业。该类型购房者的主要特征为高收入群体，占到西安购房人群的5.19%。（4）、投资型客户：随着西安楼市的逐渐回暖，股市的利好等因素影响，楼市投资者捂起腰包等了一年后09年又将目光再次集中于楼市，09年上半年西安楼市投资客比例也有所上扬，在这样强大刚性需求的支撑下，09年上半年西安商品房销售面积较上年增长55.24%。纵观09年上半年销售情况，自08年1季度市场销售情况开始走低以来，至到08年4季度商品房销售面积保持在06年2、3季度水平上，而09年上半年商品房销售面积有很大幅度的反弹，尤其是2季度反弹力度较大，单季度销售面积已赶超07
18、年4个季度单季度水平，可见目前西安商品房市场确实“回暖“，甚至比预期的还要好，这与上面提到了两股需求有直接的关系。2009年上半年与2008年上半年商品房销售面积比值表如下：1月2月3月4月5月6月销量同比值-45.35%127.61%71.25%38.93%102.90%99.87%09年上半年各月市场销售情况来看，各月同比销售变动幅度如上表所示：1月西安商品房销售面积延续了上一年下降的态势，较上年同比下降45.35%，而进入2月份市场销量明显回升，较上年同比增长127.61%，3月份和4月份环比虽有所下滑，但与上年相比均增幅在30%以上；进入5、6月后，商品房销售面积继续以同比100%的幅
19、度增长，虽然08年5、6月的西安楼市受地震影响较大，但09年上半年较好的政策面和房企积极的促销让利措施，加上不断高涨的购房热情以及新加入进来的改善投资型，使得09年上半年销售面积达493.02万平方米，同比增长55.24%。三、分物业商品房市场运行分析3.1 住宅类物业市场：量价齐升3.1.1 市场供应西安普通住宅市场作为目前商品房市场开发的主体，受利好政策、购房热情等因素影响最为显著，从09年上半年西安住宅市场供应情况来看，09年上半年施工、竣工、新开工面积与08年上半年相比分别增长63.65%、37.59%、33.07%,尤其是09年2季度施工面积达340.76万平方米，已经超过08年上半
20、年施工面积，可见西安房地产市场在经过了08年一年调整期，09年上半年开发企业基本度过了资金“紧张期”。2003-2007年市场开发区域主要集中于二环与三环之间，而从2008年至今诸如城北经开区、浐灞区域、长安区、高新西万路线路以及西咸板块市场发展的逐步走热，三环外地产的开发已日渐走强，房地产市场的发展也推动着城市骨架的进一步拉大，带动西安城市化进程的逐步推进。3.1.2 市场销售 上半年西安楼市在刚性需求充分释放的状况下，住宅市场销售影响最为显著。从上图可明显看到09年1季度西安住宅市场销售状况虽在上涨，但09年2季度是09年上半年西安普通住宅销售高峰期，上半年西安普通住宅销售面积总
21、计4443151.83平方米，较上年同比上涨58.86%，占商品房总交易面积的比例为90.12%，可见在去年下半年各项政策出台后以及开发商积极应对困境而做出的相应调整，使得08年上半年以来持币待购状态得到了缓解，西安楼市刚性经过了一年的积累后，在09年上半年得到了充分的释放。销售金额方面也在09年上半年冲到了197.2亿元，与07年上半相比，增幅达1.05倍，甚至与07年下半年西安楼市“辉煌时期”的销售金额202.38亿元相差不大，09年上半年可谓是08年房地产政策效果的显现年。 09年上半年西安住宅交易中，90平方米以下住宅交易套数占总交易量的比重达46.6%，较上年该比例提高了2
22、.6个百分点；90-144平方米之间住宅交易套数占总交易量的45.29%，基本保持了上年同期水平；而144平方米以上住宅交易量占到总交易套数的8.11%，较上年该比例下滑1.89个百分点。从普通住宅交易套数比例的变化来看，08年下半年利率和契税的调整以及西安本地购房补贴等政策因素对普通住宅影响较大，这些因素使得首次置业的刚性需求得到有效的释放。总体09年上半年普通住宅平均单套户型成交面积为96.02平方米，与07年上半年平均单套户型成交面积（104.5平方米）相比减少8.48平方米，下降比例为8.11%；与08年上半年平均单套户型成交面积（98.7平方米）相比减少2.68平方米，下降比例为2.
23、72%。连续两年的下滑再一次验证了目前买方市场客户群体正在潜移默化中发生调整，08年各项利好政策的影响力已逐步在显现。09年上半年住宅购买人群中本市人群占到92%，本省其他地区人群占购房人群总数的5%，外省市人群占购房人群总数的3%，境外人士仅仅占到0.02%，可见西安市目前住宅消费人群中本地人群仍然处于主体地位，且与08年上半年相比上涨2.02个百分点。随着西安热点区域环境、居住配套的持续提升，07年房地产市场投资性购房比例明显加大。直至08年第1季度开始西安才进入持续的调整期，加上2季度汶川地震的影响，消费者购房意愿低迷，房地产开发投资意愿也有所降低。在如此一个背景下，08年下半年全国和地
24、方利好政策层出不穷，加上房贷新政的出台，促使积累了近一年的刚性需求在09年春节后逐步释放出来，西安房地产信息网数据研究中心从09年上半年市场开发企业及购房者的调查反馈情况来看，目前西安的房地产市场消费群体主要来自本市及本市周边辖区内首次置业人群，其次本市中改善居住条件和为子女上学而购房的购房者承重比例也有尤为明显的增加。3.1.3 房价走势 07年“政策年”西安房价逆市而行，迅速攀升至历史高位，在此基础上，08年上半年买方市场对于房价的回落预期而产生的持币观望态势使得西安楼市销售明显下滑，而在08年下半年地震影响的消失加上各项利好政策出台，让累计了一年的刚性需求得到充分释放，尤其表
25、现在春节之后西安城六区商品房成交量持续升温，西安楼市的持续升温让不少开发企业收回了部分优惠措施，甚至在价格方面也进行了调整，总体来看09年上半年西安城六区商品房普通住宅成交价格达到4608元/平方米，与去年同期相比涨幅为5.69%。 结合2009年推动西安房价上升及对房价下调产生影响的因素分析，以及西安房地产信息网数据研究中心认为西安房价09年内总体将呈稳中有升之势。主要原因如下：2009年推动西安房价上升的主要因素：1、国家承认经济下滑，利率下调，促进经济增长。从2000年开始，国家对货币政策逐渐进行调整，由原来货币紧缩，改为货币扩充。以缓解经济增长下滑的
26、局面。2008年10月开始，首次出现的利率下调，这是国家首次在经济发展中，承认了目前中国经济增速在步入下滑。利率的下调引发的经济效应，将会对全行业起到深远的影响。在政策上，国家出台的几次大的经济调整，都对目前中国的发展战略做出了很好说明。利率下调，一般都有其市场的调整周期。2009年将会是中国经济自改革开放以来最大的一次结构调整。由出口产业格局全面调整为内需产业格局，让新开办的企业，可以多以本国的市场需求做载体，迅速发展壮大。这样也就奠定了房价上涨的基础经济推动，带动市场需求扩大。2、5万亿交通投资规划，引发原材料大幅上涨。近两年来，投资中国基础建设的新闻，不在少数，从核电厂的规划开始到最近5
27、万亿交通的预算规划。都从侧面反映中国首要解决的是，如何“保增长，扩内需”。在原有以房地产行业为支撑的经济发展模式中，现在已经露出了弊端。近些年的全国经济GDP增长指数，房地产都是主要经济推动中重要环节。当看到美国“次贷危机”爆发后，引发了我国对于房地产行业能否继续作为经济主体的担忧。另外交通行业的投入和地产行业使用的原材料，基本相同。因此5万亿交通投资规划，引发原材料大幅上涨，也会是带动房地产成本的增加一种因素，之于西安同样如是。3、利率下调，将有可能引发通货膨胀。中国目前处于高速经济增长的时期。要停止经济发展，势必会引发失业浪潮。而中国目前降低利率的比例政策来看，是有意继续保增长，下调利率将
28、会让经济继续上涨，伴随着经济上涨的同时，也会引发通货膨胀的出现。通货膨胀或是今年影响房价上涨的重要因素之一。4、外地地产企业纷纷进入西安房地产市场，08年万科、华远、龙湖、首创等大型房地产公司进驻，加之09年这些大鳄纷纷推出了在西安的新作，在提升西安地产业竞争水平的同时，以中高端为主的项目档次定位，也将在一定程度上拉升了房价。同时，在房地产市场低迷时，开发企业必然会苦练内功，无论从工程品质、文化挖掘还是营销力度方面都会有明显的提高，拉力和引力的共同作用，导致了周期性的价格上升。5、刚性需求的积累，爆发后带动房价上涨。自2008年成交价格下降以来，有着刚性需求的消费群体，出现了持币观望，但事实是
29、市场已经积蓄了庞大的需求总量。而当宏观经济逐渐向好、国家政策导向明确的背景下，在房贷新政和房地产市场积极应对困境的促使下，积蓄了近一年的需求总量得到了释放，面对09年上半年西安普通住宅成交量连续五个月攀高，市场的走高让“唯利是图”的开发企业对销售政策和价格作出相应的调整。2009年上半年制约房价快速上升的因素：此轮住宅市场调整始于2008年1季度，是各种调控政策作用、经济周期性下行、住宅市场自身调整和世界金融危机影响的结果，具体分析如下：1、房地产市场自身调整规律的作用。近年房价持续上涨，购买力提前释放，泡沫有一定程度的积累，市场具有内在调整要求，因此这也是制约房价快速上升的因素之一。2、全球
30、金融危机的影响还在持续，西安房地产市场不可能出现像2007年那样的大幅震荡，房价不会大起大落。当前房价的上涨主要因为购房刚性需求的释放，交易量扩大所致。如果房价持续上涨一段时间，购房者都不买房了，房价自然就会向下波动，这就是市场的规律。3、09年“廉租房+商品房+经适房”住房体系三分法，将对房价上涨继续产生平抑作用。西安房地产信息网数据研究中心调查显示：2009年新建住房建设开工计划，各类住房建设开工面积确保实现1050万平方米的目标任务，其中拟安排廉租住房建设项目7万平方米。今年我市将安排各类住房建设项目137个，其中商品住房户型面积小于90平方米的中小户型占总面积的70。按照计划，按住宅供
31、应类别层次划分，2009年拟安排普通商品住房项目79个，经济适用住房项目24个，单位职工住房建设项目19个，城中村改造项目12个，棚户区改造项目1个。09年西安加大保障性住宅的建设减速房价整体水平的上升。西安大量中低收入阶层的置业者将会把目光集中于保障性住宅，保障性住房使得部分普通商品住宅的需求继续分流。4、08年西安二手房市场可谓是一个放量年，但对于09年来说，伴随着西安居民收入的差异化和购买房者需求的日益细分，08年低价位二手房将是09年二手房成交的主导，这让西安的房地产消费领域有机互动的梯级消费格局逐步形成，这样的格局也在有效的抑制房价快速上升。综合以上，西安房地产信息网数据研究中心认为
32、：2009年上半年，在国家出台各类救市政策和房企积极的促销让利措施这双重刺激下，购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放，房地产市场存量有一定的消化，与08年供应充足、成交大幅度萎缩相比，09年上半年供应量依然较大，但连续五个月的消化让西安房地产市场较大的销售压力有所缓解，供求比正逐步趋于合理，目前西安房地产市场要比预期的要好。而各个环节都呈现出了稳步回升的迹象，人们对自己未来的预期明显趋于乐观，这股情绪会刺激房地产的价格的稳步回升也是正常合理的3.2 写字楼类物业市场：开发仍显低迷，销量仍继续走低09年上半年写字楼物业开发量与上年同比均有所增长，施工面积较上年同比增长16.43%，占全市商品房总
33、施工面积的2.62%，此比例较08年上半年有所下滑；写字楼销售面积也较去年下滑39.64%。西安房地产信息网数据研究中心分析认为：09年上半年写字楼开发量逐渐下降，主要有两大因素，一是市场因素，目前西安市写字楼市场空置率有增无减，市场接受能力和消化能力有限；二是政府职能因素，政府职能通过宏观监控，限制写字楼的过量开发，在一些区域严格甚至停止写字楼物业报批。西安写字楼市场供求失衡、市场创新不足以及西安写字楼板块之争使得写字楼市场的开发至今仍显低靡。尽管公认的写字楼市场回报率要高于住宅，但从目前市场供求量上来看，供明显大于求的现状使得不少开发企业只能“空感叹”而已。当西安住宅市场成交量一路攀升的时
34、候，写字楼市场则显出了少许的冷淡。据西安房地产信息网研究中心统计数据显示，09年上半年西安写字楼销量仅占上半年西安商品房销量的1.54%，与08年同期相比下滑2.42%，可见自08年下半年出台的相关政策刺激了不少刚性需求者，而对投资型需求来说影响较小。基于西安宏观经济运行情势的良好，以及西安区域城市功能的变化，预计城北区和高新区区域办公市场较成为西安写字楼市场的“主战场”，城内次之的格局。从目前西安写字楼市场主要需求群体来看，除了一些公司自用外，还有少量的投资需求，他们认为近两年西安住宅市场租金涨幅远远低于售价涨幅，商铺则因售价与空置率的双高导致投资风险较大，但是部分写字楼的售价水平低于高档公
35、寓的价格，而甲级写字楼的租金水平却高于公寓的租金水平。3.3 别墅类物业市场：物业供应回落，销售仍处强势09年上半年别墅市场施工面积127284平方米，较上年同比上涨近4倍，市场竣工面积较上年同比上涨近2.5倍；新开工面积较上年同比也上涨了3倍之多。从以上数据可以看出，经过07年西安别墅市场供销高峰和08年供销双双下滑的市场后，09年上半年西安别墅市场供销正在向着一个稳定的方向发展，尤其是曲江别墅市场其供应的产品更具有独特性，使得热衷于开发别墅类物业的开发企业逐渐汇聚于此。而09年上半年别墅类西安别墅市场销售面积达111088平方米，虽然环比下滑16.3%，但与上年同期相比增长3倍之多，尤其是
36、曲江新区，与曲江去年正式晋升为“国家级文化产业示范区”有很大关系，区域价值及地位得以明显提升，同时区域规划建设的强力推进，区域居配套设施日渐完备，作为“最宜居住区域”的名号已是名至实归，而于别墅市场作为环境优势得以充分彰显，同时基于禁止再批别墅用地政策，无疑成为在售别墅促销令，使得别墅物业资源的稀缺性日渐显化，以曲江为主的西安别墅市场的销售也表现为良好的销售态势，尤其是中海和龙湖集团09年推出新产品，使得09上半年西安别墅市场吸引了不少高端的改善型居住需求。 基于以上，西安房地产信息网数据研究中心分析认为：09年上半年西安别墅类物业的升温是高端市场“回暖”的
37、预兆。一方面是受到政策和信贷方面因素的刺激；另一方面，也是因为在当前向好的经济形势下，购房群体中多出了不少改善型需求，别墅类物业成交量同比的攀升和市场整体回暖有关，楼市回暖正从低端产品到高端产品，属于一个正常态势。不过随着别墅用地的减少，西安别墅类物业开发量也随之下滑，别墅类市场的价格会因其稀缺性的关系而上涨。3.4 商服用房类物业：09年将迎来一个全面的升级 09年上半年商服用房施工面积较上年同比上涨18.41%，竣工面积较上年同比56.69%；开发面积278809平方米，较上年同比上涨37.24%。09年上半年西安商服用房物业销售面积较上年同比上涨25.63%，占商品房总体交易
38、量的5.24%，上半年西安商铺物业销售金额较上年同比上涨20.75%。从目前国内商业地产总的发展趋向来看，一线城市的商业地产增长速度开始放缓，二、三线城市的商业地产发展则已开始进入加速期，同时伴随着国家对西部地区发展的政策支持，西部地区商业地产在全国也开始崭露锋芒，而作为西北经济、交通及文化中心的西安，经过多年潜心发展，如今已成长为中国西部商业地产的核心，作为西部商业中心的发展构架渐趋成熟。从西安商业地产发展趋势来看，目前正由项目底商逐步迈向集多种功能于一体的大型城市商业综合体发展的趋势。住宅房地产有着投资和消费的双重属性，但商服用房物业的作用一定是投资，而其投资价值一定在于其租金收益。回首2
39、008年受经济危机影响，住宅市场低迷，许多开发商及投资者转移目标，看好商服用房物业，试图寻求新的发展契机。纵观过往，国内商服用房物业市场在宏观经济出现回落的情况下，受到的冲击非常小，市场租售价格相对平稳。在目前大经济背景下，房地产尤其是住宅地产正在经受着调整，而商商服用房物业因其特殊属性和与生活、服务功能的关联性及发散性，在新形势下却显示出其特有的价值。随着楼市的持续回暖，2009年西安商业地产的发展将迈入“万达式”的商业形态，加上西安商业地产的发展将在2009年有一个全面的升级。四、分城区商品房市场发展状况4.1 城北区4.1.1市场供应09年上半年西安城北区商品房施工面积较上年同比增长39
40、.26%，占全市施工面积总量的26.28%，该比例较上年增长了1.48个百分点，09年上半年施工面积仍居城南之后，名列第二。 上半年城北区商品房竣工面积较上年同比增长26.55%，占商品房竣工面积总量的26.23%。新开工面积较上年同比增长30.49%。从三项数据可以看出，城北区供应方面仍表现充足，而且从土地市场分析，未来城北区供应市场仍有赶超城南区的可能。近年以来，西安城北区域无疑利好连连，也使得这一区域再次成为人们关注的焦点，结合诸多关于城北的规划，城北区域未来的发展蓝图已经越来越清晰地展现在人们面前。尤其张家堡、城运村一带已然成为高品质住宅的集中地，越来越多的实力开发商，诸如紫薇地产、金
41、地集团、首创置业、经发集团、绿地西安、华荣地产等将开发的眼光聚焦于城北。根据西安市2004-2020年的用地规划，城北总规划面积160平方公里左右，而现在建成区不到30平方公里，可见城北区可开发用地仍然较多，丰富的土地存量、良好的区域环境及巨大的升值潜力，在全市地产市场发展中扮演着越来越重要的角色，09年住房开发计划使得区域成为仅次于城南之外全市第二大开发集中区域。4.1.2 市场销售09年上半年城北区商品房销售面积为1239389平方米，较上年同期相比上涨63.8%，占全市商品交易面积总量的25.14%；商品房销售金额较上年同比增长70.34%，占全市商品房交易总额的21.13%。4.1.3
42、价格行情09年上半年，西安城北区住宅在售均价为3812元/平方米，目前，西安经开区“二次创业”方兴未艾，一时成为最具潜力的投资区域，带动着整个城北快速、健康地向前发展。西安经开区正在成为中西部承接国际产业转移，尤其是制造业转移的重点目标区域。这样一来未来的城北将担当着核心角色，这些有利因素是城北房地产发展的“发动机”，加上已经建设的地铁二号线，无疑将对城北房价的整体提升产生助推作用。4.1.4 区域发展特点建国后40年中，由于城北的功能定位，导致本区域的住宅、商服用房、写字楼等房屋建设，没有大的发展。主要是在道北和北二环之间有一些住宅小区，另外有60多家大型仓库。在经开区设立后，由于城北经济的
43、迅速发展，房地产业终于走上了发展道路。上世纪九十年代后期，一些眼光独到的开发商，看好城北的前景，把目光投向了这片沃土，开始了房地产开发。目前，城北规划开发的房地产项目越来越多，一些嗅觉灵敏的开发商早已闻风而动圈好土地，一旦时机成熟，立马投入开发建设之中。仅09年上半年城北商品房的预售面积就达124万平方米，真可以说，城北让众多开发商趋之若鹜，越来越多的开发商来此“筑巢引凤”。但根据西安市2004-2020年的用地规划，城北总规划面积160平方公里左右，而现在建成区却不到30平方公里。目前，城北的主干道虽然基本建起来了，但是区内的纵向和横向交通还不完善，并且相对于其他城区而言，城北与城内的交通道
44、路少，主要依靠未央路，不像其他城区与城内有多条道路连接，如城南与城内，有长安路、雁塔路、朱雀路、含光路、文艺路等五条路。另外，城北与其他城区的道路，也缺少连接。另外，城北有中学17所，大型超市4家，医院约20家，这些公建配套明显不足,严重制约了城北房地产的发展。不过令人欣喜的是，城北配套方面的建设步伐越来越快，诸多大型超市、家电商家等零售商不断入驻该区，而市政供暖管道也将于未来几年覆盖整个区域。随着建设的加快，城北的配套不足将逐步得以解决。4.2 城南区4.2.1 市场供应 09年上半年城南区商品施工面积为1731765平方米，较上年同比增长29.26%，占全市商品房施工总面积的2
45、8.74%，仅高于城北区此比例的2.46个百分点，位居第一；上半年城南区商品房竣工面积继续以15%以上的速度递增，这与早期城南区商品房开发有关。城南区作为西安房地产开发最早又最为成熟的区域，无论从开发规模、还是配套成熟度以及吸引的投资来看，仍然保持着良好的势头，近两年来地铁二号线的建设可算是城南交通环境的大变革，让楼市板块“老牌楼市”的地位更加稳固。 从早期市场发展来看，住宅区的建设对启动城南板块起了很大作用。而目前城南房地产业能够持续快速的发展，除了因为这里的交通网路、市政配套以及区域规划外，还有城南丰富的教育资源，据西安房地产信息网数据研究中心统计显示：就城南区域内高校数量约占到西安市总量
46、的45%，中小学数量同样居全市各区之首，这无形中成了城南楼市的增长点。4.2.2 市场销售09年上半年城南区商品房销售面积1423063平方米，较上年同比增长49.52%，占全市商品房交易面积总量的28.87%，此比例高出位居第二的城北区3.73个百分点，城南区商品房销量09年上半年再夺六城区商品房销量的桂冠。上半年城南区域商品房市场交易金额较上年同比增长56.37%。目前城南区是六城区中别墅类物业交易较多的城区，正是别墅类物业成交的存在对城南区交易金额起了拉动的作用。4.2.3 价格行情09年上半年，城南区住宅在售均价4675元/平方米，除了城南区域完善的配套支撑价格高位外，还有上半年一些高
47、端项目推盘的进度加快也让城南区域内房价有所提升，诸如万科推出的精装项目新地城、九锦台、龙湖推出曲江盛景和紫都城等，加上别墅类物业在城南区所占的比重，这些因素对城南价格起到了拉升的作用。 4.2.4 区域发展特点城南板块以长安路为龙脉，以南二环为“金腰带”，形成了不少居住的组团。目前城南尤其以三环区域及三环外的城市交通路网的建设很大程度上促进了房地产市场板块的划分。二环的贯通带动了二环经济带，三环的建设必将使沿线产业重新组织划分，从而激活区域房市。以曲江、电视塔以及西万路三条方向的房地产火热开发，使城南房地产发展继续向南延扩，逐步与长安区紧密相连，为城南房地产
48、发展注入新的活力，地铁2号线推动了长安路两侧项目的开发建设，让“龙脉”再展英姿，如今“城市美化运动”的飓风已经刮到了西安城南区域，预计半年后全长6公里的长安南路将出落成一个具有现代化大城市形象的西部第一商业景观大道，也使城南发展早期的区域配套旧貌换新，也正是基于此，于09年上半年城南再次重夺市场销量第一的桂冠。4.3 西高新区4.3.1 市场供应 09年上半年西高新区商品房施工面积为883940平方米，较上年同比增长25.2%，随着西高新二次创业步伐的加快，二次创业区域内房地产市场也开始有了新的发展，诸如丈八北路沿线、西万路沿线以及锦业路沿线都成了目前商品房市场供应的主力军；竣工面积为同比回落3.1个百分点