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1、 2007年天津市房地产市场总结及08年市场展望嘉华集团天津办公室二八年四月目录一、2007年市场总结3（一）整体市场3宏观调控政策频出，但天津仍然保持了较好的发展势头3基础设施投资大幅增长，为房地产打下坚实基础3房地产市场持续繁荣4空间格局改变，环城四区、滨海新区成交增长明显，中心城区已非市场主导6（二）区域市场分析7和平区城市核心，资源稀缺8南开区中心城区的成交主力区域8河西区热点区域仍在梅江9河北区逐步缩小与南开的差距10红桥区发展滞后10河东区未来中心城区的主力区域11东丽区环外潜力区域，依托产业发展12津南区环外潜力区域13西青区已成规模的环外重点区域13北辰区城市发展滞后的环外区域
2、14塘沽区滨海核心15二、2008年市场展望15多种因素推动08年房价上涨15天津房地产业仍然处于快速发展期16天津市场刚性需求强劲，市场不会大幅波动16东丽、津南区成为重点开发区域，中心城区主导地位持续降低17土地市场上半年冷清，下半年回暖18三、嘉华集团天津办公室下一阶段的策略19看好天津，积极行动19利用当前时机，快速取得土地19多渠道、多方式取得土地19拓宽视野，除中心城区之外，对潜力新发展区域予以更多关注19回顾2007年，展望2008年注：中心城区：和平、河东、河西、南开、河北区、红桥区环外四区：东丽区、西青区、津南区、北辰区滨海新区：塘沽区、大港区、汉沽区、开发区新二区及郊县：武
3、清区、宝坻区、蓟县、宁河、静海一、2007年市场总结（一）整体市场宏观调控政策频出，但天津仍然保持了较好的发展势头2007年度，宏观调控政策频出，政策主要集中在增加市场供应、抑制投机需求、控制信贷，防止投资过热几个方面。在宏观调控政策的大背景下，天津房地产市场仍然保持着良好的发展势头。2007年，房地产市场呈现量价齐升的良好态势，成交量同比上升22.8%，成交均价上升29.3%。2008年一季度，天津房地产市场经过短暂的观望之后，开始恢复元气，成交量达到春节前的水平，成交价格同比上升5.5%。在宏观调控的大背景下，天津房地产市场仍然保持着良好的发展，反映出天津市场存在较大的刚性需求。基础设施投
4、资大幅增长，为房地产打下坚实基础2007年，全市基础设施建设投资完成722.06亿元，比上年增长39.3%。基础设施投资主要为道路整修、桥梁建设、地铁修建等方面。2007年，多条道路、桥梁等完成或即将完成通车。基础设施的大规模投资建设，将改善天津市城市环境、各区域的交通联系，缩小各区域在城市发展上的差距，提升区域的房地产开发价值。由于交通和城市环境的改善，未来几年内，各区域房地产开发价值的差距将逐步缩小，天津整体区域的房地产价值逐步提升。房地产市场持续繁荣2007年，天津房地产市场仍然保持着非常快的发展速度，市场一片繁荣，从房地产投资、成交量、土地成交等指标来看，均同比大幅增长。从房地产投资来
5、看，2007年投资额大幅增加，达到505亿元，同比增长25.6%，房地产开发投资连续三年增幅保持在20%以上，保持着快速的发展势头。数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理从商品房成交来看，2007年天津市商品房累计成交1164万平方米，共计103307套，环比06年分别上涨22.8%，22.5%。从月度成交对比来看，9月份历来是成交高峰；10月出台房贷新政之后，成交量略有下降，但并不明显，同比2006年仍有大幅提升。数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理从土地市场成交来看，2007年天津市经营性用地（不包括工业用地）成交量大幅增长，达到1441万平方米，土地成交价格普遍大幅增加。数据来
6、源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理 数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理从商品房成交价格来看，2007年天津市商品房总体成交均价为6449元/平方米，较2006年上涨29.1%。本年天津市商品房整体价格仍呈现逐月上升的趋势，且至11月份首次突破7000元/平方米大关，而12月份较11月份9.3%的涨幅值为全年最高值。数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理空间格局改变，环城四区、滨海新区成交增长明显，中心城区已非市场主导数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理中心城区成交规模虽居首位，但07年成交量已无明显放大；而其它三大区域成交规模均出现了明显提升，成为支撑07年成交量上扬的主要
7、因素。随着中心城区开发饱和度的日益提升，市场重心已有明显的外移趋势。各大区域单价水平出现大幅度普涨，上升幅度分别为：中心城区27.5%，环城四区30%，滨海新区45.2%，远郊区县19.4%。滨海新区和环外四区成为带动整体价格大幅上升的主要力量。（二）区域市场分析数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理 天津市城区中，和平、河西、南开三区成交均价超过8000元/平方米；从成交量来看，塘沽、南开、西青成交量排在前三位。和平区城市核心，资源稀缺价高量低数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理和平区住宅市场07全年成交量为28.4万平方米，仅占中心城区的8.6%，全年平均成交价格为9781元/平
8、方米。由于在售楼盘较少，和平区在全市成交中带动比重较低，但价格全市最高。未来住宅供应持续减少，商业中心地位不断强化 2007年和平区成交地块均为商业和金融用地，未来几年内和平区住宅供应持续减少，住宅稀缺性更加明显。南开区中心城区的成交主力区域成交量保持高位，价格稳步上升数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理2007年南开区累计成交114.4万平方米，占中心城区的34.6，成交均价为8610 元/平方米。从成交价格方面来看，07年成交均价走势呈稳步的拉升态势，从年初的7444元/平方米，拉升到07年年末的10733元/平方米，涨幅高达达44%，同时在07年12月南开区的成交均价突破了1000
9、0元大关。2007年南开区住宅供应市场以老城厢为最活跃板块，其总供应量超过50万平方米，成交均价突破万元，进入08年后老城厢将进入开发尾期阶段。水上板块受奥运效应带动，地段价值飙升，预计08年将以开发商业综合体项目、以及高端项目为主；向阳路板块受万科金色家园前期成功运作，区域板块认可度趋高，08年市场潜力较大。未来新增住宅供应不多南开2007年共成交地块3宗，其中居住用地两宗，随着老城厢和奥运板块的开发进入尾声，南开区未来住宅供应量将大幅下降。河西区热点区域仍在梅江市场平稳，价格稳步拉升数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理07年全年天津市河西区全年成交量达到70万平方米，占中心城区成交量
10、的21%，成交价格总体上涨3000元/平方米，11月份成交均价突破10000元/平方米。梅江区域是河西区房地产开发最为活跃区域，是支撑河西区成交量的主要板块。08年河西区伴随梅江板块大盘的持续供应以及该板块新盘的上市，成交量不会大幅下滑，随着梅江区域不断成熟，价格不会有明显的下调。开发进入平稳期，后续供应土地不多2007年全年共出让土地5宗，居住用地1宗。除富力地产整体收购的梅江湾外，其余地块面积较小。河西区的开发进入平稳发展期，大规模区域开发难以再现。河北区逐步缩小与南开的差距成交量小，价格大幅拉升数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理07年全年天津市河北区成交量超过33万平方米，占中心
11、城区的10%；成交价格总体上涨1600元/平方米，全年成交均价在7500元/平方米，12月份成交均价突破8000元/平方米。07年的河北区房地产开发，成交量与南开、河西有较大的差距，但从成交价格看，与南开区的差距逐步缩小，主要是随着河北区综合环境的改善以及楼盘素质的提高，产品受到消费者认同。红桥区发展滞后市场规模小，价格波动大数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理红桥区住宅市场发展滞后，总体规模在全市的比重也较小，全年共成交26.8万平方米，占中心城区的8.17。全年成交均价在7000元左右，10月份成交价格曾经突破8000元/平方米大关。河东区未来中心城区的主力区域市场渐热，量价齐升数据
12、来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理2007年河东区商品房累计成交量51.3万平方米，占中心城区的15.6%；仅低于南开和河西区；商品房的销售价格在稳步上涨，年初商品房成交价格为6226元/平米，到年末商品房成交价格为7327元/平米。全年平均销售价格6875元/平米。随着天津“东进”城市发展战略的落实，河东区与中心城区交通联系的不断完善，河东区逐渐成为中心城区重要的发展区域，卫国道板块、津滨大道板块、后广场板块成为2007年市场的热点板块。发展商看好河东，土地价格创新高2007年，河东区共成交三幅地块，其中两幅地块的楼面地价与在售楼盘价格相当，虽然该天价地块的成交与2007年的市场气氛有空
13、，但也反映了发展商对该区域未来发展的预期。序号地块名称用地面积（平米）建筑面积（平米）容积率土地用途出让年限成交价格（万元）楼面地价（元/平米）1津东新（挂）2007-07834841.11204003.27居住701060108804.82津东塘（挂）2007-077178883.60335302.11.8居住、商业金融70、402266606759.9东丽区环外潜力区域，依托产业发展新型区域，成交量逐步攀升数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理东丽区全年商品房成交34.6万平方米，比上年增加23%，全年成交均价6196元/平方米。随着城市发展不断外拓以及东丽区周边强大的产业支撑，东丽区
14、住宅市场呈现良好的发展势头，成交量和成交均价均有大幅明显上升，预计未来几年内，东丽区房地产市场将有更大的发展。东丽湖板块是东丽区的主力供应区域，2007年，东丽湖区域市场产品供应逐渐细分，板块产品供应由别墅产品的单一供应向别墅、洋房、公寓的多层次供应转化。津南区环外潜力区域数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理2007年，津南区商品房成交面积45.4万平方米，成交均价5882元/平方米。成交价格方面，全年价格走势相对平稳，在07年10月开始单价出现明显攀升，并在11月份达到单价最高值。在售项目金地格林世界，领世郡的空中邻里的销售价格都达到了8500以上，拉动了区域的整体均价。津南区在售楼盘
15、以金地格林世界和红磡领世郡等靠近外环的大型楼盘为主。西青区已成规模的环外重点区域环外四区的热点区域数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理2007年西青区商品房累计成交面积101.4万平方米，全年平均成交价格为5881元/平米。西青区内中北镇板块、大寺板块、杨柳青板块、津涞公路板块、张家窝板块都是天津市重点规划的居住区，各板块内都存在大量开发的项目及待开发的土地。07年的各个盘源放量在不同时点上的持续，带动整个西青区市场一直保持较高的成交量。08年西青区仍将是商品房市场的热点区域，随着各个项目对自身品质的不断提升，高性价比的产品在西青持续推出，未来西青区仍将领跑天津的商品房市场。北辰区城市发
16、展滞后的环外区域发展滞后，成交均价最低的区域数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理07年全年天津市北辰区成交量超过54万平方米，成交均价4852元/平方米。从月度成交来看，1-3月成交量较少，4-12月成交量比较平稳。这与区域项目较少而量体较大，项目持续供应市场有较大关系。北辰区如此高的成交量充分证明了天津市客源在逐步外扩的现象。 北辰区虽然成交量较高，但成交均价与其他区域相比有较大的差距，反映出消费者对北辰区的认同度低，价格难以达到较高水平。塘沽区滨海核心成交量大增，价格平稳增长数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理全年成交达到144万平方米，在天津所有区域排第一位，全年成交均价54
17、37元/平方米。从市场成交情况来看，塘沽区07年上半年为成交淡季，主要是上半年区域的供应不足，下半年区域成交骤增，一方面来自于供应的大量增加，另一方面北塘、于家堡、海河南的大规模拆迁提供了大量急性的刚性需求，带来大批中档产品的快速成交。响锣湾、于家堡商务区、金融区规划的落实和建设，也为区域发展带来良好的预期，刺激了塘沽商品房成交的大幅提升。二、2008年市场展望多种因素推动08年房价上涨2008年多种因素共同作用，将推动房价持续上涨。第一，从宏观经济看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动。第二，钢材、人工成本持续上升，也会推动房价持续上升。第三，近期股市深幅调整，大量从
18、股市逃离的资金会寻找新的投资机会，进入房地产市场；随着我国经济的放缓，部分从生产、贸易行业撤出的资金很可能进入房地产市场，从而拉动房价持续走高。天津房地产业仍然处于快速发展期数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理从房地产投资增幅来看，天津房地产投资增幅连续5年来保持在20%以上，表明天津市房地产业处于快速发展阶段。根据房地产业发展规律，在初始和快速发展阶段，房地产投资增长率较高，在15-30之间。从房地产投资与宏观经济指标GDP的增幅对比来看，该指标连续5年保持在1-2之间，表明房地产业与宏观经济的发展比较协调，房地产业的快速发展有宏观经济的强大支撑。房地产业的发展远没有达到繁荣阶段，正处
19、于向上快速发展的阶段。经验表明，在复苏和繁荣阶段，该指标在2-4之间，1-2之间为正常区间。随着滨海新区发展战略的逐步落实，天津经济将加速发展，对房地产业的支撑不断增强，天津房地产还有相当大的发展空间。天津市场刚性需求强劲，市场不会大幅波动从二手住宅的成交来看，08年一季度二手房成交均价同比上涨29.2%，环比上涨4.9%，成交量开始迅速攀升，3月份成交量环比增长126.7。二手房市场的成交反映出市场仍然仍然存在着旺盛的刚性需求，在宏观调控以及一手房价格大幅攀升的情况下，刚性需求转向二手房市场。从与广州等代表性的成熟市场相比，天津二手房价格相对收入偏高，反映出天津住宅市场供需不平衡，刚性需求巨
20、大，推动二手房价格走高。数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理东丽、津南区成为重点开发区域，中心城区主导地位持续降低从2007年的土地供应来看，中心城区土地供应继续减少，东丽、津南成为土地成交量最大的两个区域，未来几年重点开发集中在这两个区域。随着天津市新家园建设的启动，津南区和东丽区作为新家园建设的首批启动区域，区域交通、配套的完善将优先得到政府的支持，区域成熟度的提升速度将加快。东丽区作为滨海新区重要的产业区域，特别是随着空港物流加工区、开发区西区建设的快速推进，将使该区域产生强大的需求，带动该区域房地产业的快速发展。数据来源：天津市房管局、嘉华天津办公室整理土地市场上半年冷清，下半年
21、回暖 由于货币紧缩政策继续实施，许多发展商难以快速通过银行等渠道融到资金，因此，2008年上半年的土地市场将比较冷清，市场热度有所降低。 但2008年下半年，土地市场会有所回暖。主要依据有二：一、宏观经济层面，货币流动性过剩依然存在，资本要寻找投资的渠道，房地产重点投资领域。通过半年的观望和接触，发展商和资本将完成结合，重新进入土地市场。二、随着市场回暖，房地产商通过商品房销售回收资金，资金压力有所缓解，获得土地的能力有所增强。三、嘉华集团天津办公室下一阶段的策略看好天津，积极行动天津城市、经济正处于快速发展阶段，未来城市环境、经济实力均将有极大的提升；房地产业处于快速发展的阶段，嘉华集团应抓
22、住时机，积极行动，力争能够借天津房地产快速发展之机，获得最大化的利益。从天津房地产发展与宏观经济发展的关系来看，天津房地产业泡沫较小，投资风险易于控制。加之滨海新区发展战略的实施，天津正处于快速变化的时期，未来发展高度不可限量。利用当前时机，快速取得土地当前阶段，全国性的货币紧缩政策使众多发展商难以在土地市场施展手脚，上半年土地市场将较为冷清，竞争激烈程度下降，土地价格较低，正是进入土地市场的时机。下半年，随着市场回暖以及发展商资金压力的缓解，预计土地市场的竞争程度会有所增强。多渠道、多方式取得土地货币紧缩政策使许多发展商措手不及，资金压力大增；在这种形式下，通过合作、收购等方式取得土地的机会和可能性增加，土地成本易于控制。嘉华集团应利用当前形势，拓宽取得土地的渠道和方式，掌握主动性，消除被动等待政府“招拍挂”的不利局面。拓宽视野，除中心城区之外，对潜力新发展区域予以更多关注随着中心城区可出让土地的持续减少，以及城市发展的外拓，我们应对潜力发展区域投以更多的关注。居住格局的外移已经是非常明显的趋势，参与新区域的开发，所需成本较低，并且随着区域的快速成熟，增值收益较大，与中心城区相比，投资利润率更高。19 / 19文档可自由编辑打印